Этапы оценки недвижимости
- Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика, в риэлтерских агентствах, в материалах судебных заседаний, в рекламных проспектах по недвижимости и т.д. На некоторых рынках можно довольно легко отыскать данные о продажах сопоставимых объектов; на других рынках таких продаж может быть мало либо они вообще отсутствуют. Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемой собственностью. Следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли возраста и величины, представляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.
- Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов, должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки». Это означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и, что оплата или финансирование, соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрением относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, должны, как правило, отвергаться.
- Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.
- При корректировке продажных фактических цен сравнимых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: « За какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?».
. Виды поправок: процентные
относительные и абсолютные денежные
поправки
- Различия между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью могут быть учтены в виде либо абсолютно денежных, либо процентных поправок, что зависит от метода получения из данных рынка.
- Денежные поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Многие оценщики предпочитают, по мере возможности, рассчитывать поправки в денежном выражении, например, если имеется информация, что удачное местоположение сопоставимой продажи выразилось в надбавке в 1000 долл., выплаченных покупателем, то есть возможность внести эту поправку к цене продажи сопоставимого объекта недвижимости.
- Процентные поправки – используются тогда, когда сложно определить точные сомовые (долларовые) суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую плюсовую/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик.
- Это показано в табл. Корректировка цены продажи производится с поправкой на величину процента, на которую отличается в стоимости аналогичный объект. В том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная корректировка проводится на кумулятивной основе. Кумулятивные процентные поправки получают путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Причем каждая процентная поправка вычитается или прибавляется из 100%, чтобы подсчитать отдельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются.
- Например, если сопоставимый объект на 4% хуже оцениваемого, то поправочный процент составит 1,04 (помните, что цену сравнимого объекта надо корректировать так, как будто он обладает теми же характеристиками, что и оцениваемый). Итак, для каждой поправки высчитывается отдельный процент, затем все поправки перемножаются. По табл. 2 подсчет кумулятивной поправки выглядит следующим образом:
- 1,04 х 0,95 х 0,90 х 1,02 = 0,906984.
- Результат несколько отличается от того, который получен независимым плюсовым/минусовым методом.
- Если при корректировке должны быть использованы сомовые (долларовые) и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в сомы (доллары). Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик: 1) Условие продажи; 2) время, 3) местоположение, 4) физические характеристики; 5) другие различия (транспортная доступность, удобства и др.).
-
Поправки, вносимые в цену сопоставимого
объекта:
независимые и кумулятивные
Сравнимый проданный объект
Поправки на независимой
плюсовой/ минусовой основе
Поправки на кумулятивной
основе (умножение)
Цена
$100 000
-
-
Дата
4 месяца назад
+4% (104000)
1,04
Окружающий ландшафт
На 5% лучше, чем у оцениваемого
объекта
- 5% (98800)
0,95
Удобства
На 10% лучше, чем у оцениваемого
объекта
- 10%(88920)
0,90
Состояние
На 2% хуже, чем у оцениваемого
объекта
+ 2%(90698)
1,02
Общая поправка
0,906984
Скорректированная стоимость сопоставимого
объекта
$ 90698
$90 698
Округлена до
$ 90 700
Методы расчета поправок
- метод парных продаж
- Одним из способов определения необходимых поправок является выявление нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем чтобы внести правильную поправку. Рассмотрим применение этого метода на примере следующей задачи.
- Например, представьте, что оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В табл. 3 суммируется информация о пяти парных продажах, которые оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал среднее, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, что не могло заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен был решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость собственности.
Как правило, процесс корректировки
может принимать одну из трех
основных форм: 1) поправки в сомах
(долларах), 2) поправки в процентах,
3) общая группировка.
Парные
продажи, используемые для определения
поправки на наличие бассейна (табл.)
Продажная цена $
Пара 1
Пара 2
Пара 3
Пара 4
Пара 5
Дом с бассейном
85 000
94 000
88 000
91 000
91 000
Дом без бассейна
69 000
78 500
72 750
75 000
74 500
Разница
16 000
15 500
15 250
16 000
16 500
Среднее = 15 850 Медиана = 16
000 Мода = 16 000
Установленная поправка:
$16 000 - стоимость возведения бассейна.
Общая группировка может использоваться на активном рынке,
где может быть найдено достаточное число
продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс
цен.
Данный метод зависит от наличия относительно
однородных объектов различных по
качественным характеристикам. В этом
случае оценщик может принять решение
не производить отдельные поправки, а
сравнить оцениваемый объект в целом,
чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов.
Затем в рамках выделенной группы производится
совокупная корректировка. Это снимает
необходимость отдельно рассматривать
каждую характеристику, отличающую оцениваемую
собственность от сопоставимых проданных
объектов.
Например, представьте, что оценщик выявил
3 сопоставимых многоквартирных дома.
Все они одинакового размера с объектом
оценки, имеют точно такое же число квартир
и такие же удобства. Оценщик нашел следующую
информацию:
Разброс цен между сопоставимыми
объектами составляет лишь 6000 долл.,
или менее 1%. Исходя из этих
данных, оценщик с уверенностью
может оценить стоимость своего
объекта в 615 000 долл.
Сопоставимый объект
Продажная цена
Качество по сравнению
с объектом оценки
Проект 1
618 000
Лучше
Проект 2
610 000
Хуже
Проект 3
612 000
Чуть хуже
Оцениваемый объект
615 000
- Метод прямого сравнения продаж. При сопоставлении оцениваемой собственности с продажной ценой сопоставимого объекта, необходимо вносить корректировки с тем, чтобы определить за сколько она могла бы быть продана. Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 сомов, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 10 000 сомов. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта. Поправки делаются также исходя из того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому, какая –либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 сомов, но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 сомов. Таким образом, правильная поправка будет 3500, а не 2000 сомов.
Использование статистики позволяет
оценщику получать и выражать количественно
выводы о всех видах совокупности, основываясь
на выборке данных. Одна из самых полезных
функций статистики является возможность
прогнозировать каковы будут значения
или динамика некоторых случайных величин.
Когда прошлые цены продаж используются
для оценки текущих цен продаж или для
прогнозов величин арендной платы, амортизации,
издержек, применяя теорию вероятности.
Сегодня оценка всех видов имущества требует
применения большого разнообразия математических
методов, начиная от простых арифметических
действий и заканчивая методами пошагового
множественного регрессионного анализа.
Некоторые уравнения можно решить с помощью
финансовых калькуляторов, а для применения
практически любого метода регрессионного
анализа требуются компьютеры. Коэффициент
валовой арендной платы (КВАП) определяется
отношением стоимости объекта недвижимости
к величине месячной валовой арендной
платы.
Экспертный метод
Экспертный метод применяется в тех
случаях, когда сложно применить другие
методы с использованием качественных
характеристик, не поддающихся количественному
выражению. Здесь применяется бальная
система в пределах определенного численного
диапазона, присвоение значений коэффициентов
значимости и вектор приоритета рассматриваемых
параметров и оценка эксперта.
Обычно используют результаты
нескольких экспертов. Эти результаты
обрабатываются с помощью статистических
формул и данные объединяются
в результаты коллективной экспертизы,
где определяются среднеквадратическое
отклонение и коэффициент вариации
по каждому фактору, имеющего
влияние на стоимость объекта
оценки.
Валовый рентный мультипликатор (GRM)
GRM – это отношение цены продажи либо
к потенциальному валовому доходу, либо
к действительному валовому доходу, также
можно применять и месячный рентный мультипликатор
(валовой доход за месяц).
Чтобы применить этот метод необходимо
совершить три действия:
- Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого
объекта.
- Определить отношение валового дохода
к продажной цене,
исходя из недавних рыночных сделок
- Умножить рыночный рентный доход от оцениваемого
объекта на GRM.
GRM считается рыночным методом оценки
объекта приносящей доход собственности,
поскольку данный показатель учитывает
продажные цены и валовые рентные доходы
по проданным на рынке объектам. Рассмотрим
следующий пример. Предположим, что собраны
данные по трем недавно проданным сопоставимым
жилым комплексам: