Договор на проведение оценки

Расчетный GRM составит около 6: комплекс 1 был продан с мультипликатором 6, комплекс 2 – с мультипликатором  несколько ниже, а комплекс 3  - несколько выше 6. Если потенциальный  валовой доход от оцениваемой  недвижимости составляет 100 000 долл., то его оценочная цена продажи  будет в 6 раз больше, т.е. 600 000 долл. 

 

Сопоставимый объект

 

Продажная цена, долл.

 

Потенциальная валовая  рента, долл

 

Итоговый GRM.

 

Жилой комплекс 1

 

600 000

 

100 000

 

6,0

 

Жилой комплекс 2

 

750 000

 

128 000

 

5,86

 

Жилой комплекс 3

 

450 000

 

74 000

 

6,08

Методы затратного подхода в  оценке недвижимости

 

Затратный подход основан на  принципе замещения.

Этот принцип применяет разумный  покупатель, когда он рассуждает - а не выгоднее ли приобрести  участок и построить новый  объект, чем покупать готовый  на рынке? Таким образом, оценщика  при применении метода интересуют  не те затраты, которые были  сделаны при первоначальном строительстве  объекта оценки, а те затраты, которые необходимо сделать сегодня, чтобы построить объект, аналогичный  оцениваемому.

Для определения рыночной стоимости  затратный подход не применим, если он не учитывает стоимость  земельного компонента.

 

Методы определения восстановительной  стоимости 
или  
стоимости замещения объекта

 

• • Метод сравнительной единицы (или удельной стоимости)
• • Метод разбивки по компонентам (поэлементный)
• • Метод количественного анализа строительных затрат (сметный)

• Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема оцениваемого объекта с уже известной стоимостью аналогичной единицы сравнения, точно зафиксированной для определенного здания на известную дату. Для этой цели используются сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости типовых зданий в ценах на 1 января 1969г.
• Укрупненные показатели стоимости учитывают полную восстановительную стоимость единицы сравнения зданий и сооружений. На их базе составлены пообъектные таблицы, в которые включены:
• • группа капитальности зданий;
• • характеристики конструкций и благоустройства;
• • стоимость единицы строительного объема за 1 куб м;
• • удельные веса конструктивных элементов;
• • поправочные коэффициенты на конструктивные особенности, оборудование и отделку.

 

• Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).
• Взяв исторически известную стоимость сравнительной единицы здания-аналога по УПВС, можно привести историческую стоимость строительства к современной. Для этого необходимы коэффициенты пересчета первоначальной стоимости в уровень цен 1984 г. и в уровень цен 1991 г. и ИНДЕКСЫ удорожания капвложений.
• Пример1: Оценщик нашел в сборнике УПВС №4 описание здания, которое по мнению оценщика достаточно точно соответствует по конструкции оцениваемому. В ценах 1969 г 1 куб м строительного объема нового здания стоил 29,3 руб.
• Индекс пересчета рублевых цен 1969 г в цены 3-го кв.2002 г составляет: (1,2*1,6*7292):200= 70,00, следовательно, 1 куб м полной стоимости строительства здания-аналога составляет в 2002 г: 29,3*70,00=2051,09 сом
• Государственной инспекцией по архитектуре и строительству при Правительстве КР рассчитаны удельные показатели стоимости 1-го кв. м застройки по жилищно-гражданским, общественным, бытовым и другим зданиям и сооружениям в ценах 1991 года (в руб.).
• Данный перечень включает 23 наименования объектов.
•  
• Пример 2: Необходимо рассчитать стоимость замещения склада площадью 100 кв.м. на дату 26.03.00 г. Оценщик нашел в перечне стоимость 1-го кв.м склада. В ценах 1991 г 1 кв.м площади застройки составляет 73,00 руб.
• Пересчет рублевых цен 1991 г в цены 1-го кв.2000г. с учетом индекса удорожания КВ  составляет: (73,00*6401):200= 2336,36 сом. Следовательно, стоимость замещения склада на дату оценки составляет:2336,36*100=233636,50 сом
•  

 

Метод разбивки по компонентам  
(поэлементный метод)

 

• Этот метод приближается по своей детальности к составлению сметы нового строительства. В его основе детальный учет объема всех строительных работ по сооружению основных компонентов здания- земляных работ, устройства фундамента, стен, перекрытий, перегородок, окон, дверей, установки оборудования и пр.
• Метод позволяет определить затраты на материалы, заработную плату, использование машин и механизмов.

 

Метод количественного анализа  строительных затрат (сметный) 

 

• Этот метод предусматривает составление сметы затрат на осуществление строительно-монтажных работ и учет прибыли подрядчика.
• Далее на основании действующих нынешних рыночных цен, оценщик сам вычисляет общие затраты на новое строительство в текущих ценах на дату оценки.

 

• Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта. Однако, он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок (ЕНиР) и индексов цен по строительно-монтажным работам.

 

Этапы оценки недвижимости затратным  подходом

 

• Затратный подход состоит из следующих этапов:
• Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
• Определение рыночной стоимости земельного участка.
• Определение восстановительной или замещающей стоимости строительства инфраструктуры, зданий, сооружений (нового объекта-аналога).
• Определение прибыли предпринимателя.
• Определение накопленного износа имеющихся улучшений.
• Общая сумма всех видов износа (накопленного) вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной  стоимости.
• Наконец, рыночную стоимость земли, остаточную стоимость улучшений и оцененный предпринимательский доход суммируют для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом.

 

Восстановительная стоимость и  стоимость замещения

 

• Восстановительная стоимость- стоимость в текущих ценах затрат на воспроизводство оцениваемого объекта, т.е. на строительство точной копии или идентичного сооружения с использованием тех же самых материалов, строительных норм и правил, конструкций, с той же технологией проектирования и строительства, с тем же качеством выполнения работ, с присущими объекту конструктивными недостатками и элементами неэффективности.

 

• Стоимость замещения - это расходы в текущих ценах на строительство нового объекта такой же полезности, но построенного из представленных на сегодняшнем рынке материалов в соответствии с нынешними стандартами планировки и строительства

Сравнительные характеристики  признаков и причин различных  видов износа 

 

Виды износа

 

Признаки

 

Измерение

 

Причины

 

 

Физический износ

 

Непосредственно наблю­даемые  или экс­пертно вы­являемые признаки  физи­ческого износа конструк­ций, элементов оборудо­ва­ния, отделки  зданий и помещений, истечение  га­рантийных и норма­тивных  сроков эксплуа­тации внешне  исправ­ного обору­дования

 

Процент износа эле­ментов конструкций  и оборудования, ос­тавшийся срок  экс­плуатации, потеря первоначальной  стоимости

 

Необратимое старе­ние элементов  кон­струк­ций, недоста­точный уход, ошибки в про­цессе эксплуатации, физи­ческие повреж­дения от  непредви­денных причин

 

 

Функциональный  
из­нос

 

Экспертно выявляемые недостатки  планировки здания, его конструкции  и отделки, а также не­соот­ветствие  требова­ниям рынка качества  техниче­ского оборудо­вания, несо­ответст­вующего  целям экс­плуатации объекта, и  приводящего к эконо­миче­ским  потерям

 

Упущенные доходы от неиспользуемых  помещений, поте­рянных от нерацио­нальной  планировки, затраты на замену  или модернизацию морально устарев­шего  оборудования, или установку не­дос­тающего

 

Недостатки проекта здания, несоответст­вие  планировочных решений задачам  экс­плуатации, мо­ральное устаревание  оборудо­вания и тех­ники (не­соответст­вие  совре­менным требованиям эффек­тивности  и эко­но­мичности)

 

Внешний  
(экономический) износ

 

Экспертно выявляемые  внешние факторы фи­зиче­ского, социального, эко­номического или  за­коно­дательного харак­тера, ко­торые  неза­ви­симо от фи­зического  состояния объ­екта из­менили  его привле­ка­тельность для  пользова­телей, и, в конеч­ном итоге, изменили его рыночную стоимость  по сравнению с аналогич­ными  объектами

 

Потери доходности от  эксплуатации объ­екта или сниже­ние  его стоимости, или увеличение  за­трат на его содержа­ние, вы­являемые  ме­тодом сравнений (то же в  случае повы­шения стоимости)

 

Изменение физиче­ской, социальной, или правовой среды в месте  расположе­ния объекта, при­ведшее  к изменению стоимости объекта

 Метод капитализации дохода и другие методы доходного подхода, используемые в оценке недвижимости.

 

• Измерение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством  метода дисконтированных финансовых потоков. В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера объекта недвижимости, оценщик может применить либо один их этих методов, либо оба.
• а) метод прямой капитализации - наиболее применим к объектам со стабильными и хорошо прогнозируемыми доходами и расходами.
• б) метод дисконтирования денежных потоков - более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

 

Оценка недвижимости методом  прямой капитализации

 

Этапы оценки:

 

• Расчет чистого операционного дохода 
• Определение ставки капитализации
• Расчет стоимости объекта оценки

• Потенциальный и действительный валовой доход
• Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Действительный валовой доход показывает доход с учетом потерь от недозагрузки и от не платежей.
• Потери арендной платы
• Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в %, по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого рынка. Оценка занятости должна проводится с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
• Операционные расходы
• Операционные расходы, или расходы на содержание, являются важнейшей характеристикой недвижимости. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
• Исходя, из экономической сути отдельных статей расходов, они могут быть отнесены к одной, из трех групп:
• постоянные расходы;
• переменные расходы;
• расходы на замещение.