Последовательность определения
чистого
операционного дохода
К постоянным расходам
относят расходы, которые не зависят от
степени заполняемости объекта. Обычно
это налоги на недвижимость, некоторые
эксплуатационные расходы и страховка
здания. Страхование бизнеса и личной
собственности не относится к функционированию
объекта.
- Переменные расходы К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого объекта вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
- расходы на управление;
- расходы по заключению договора;
- заработная плата обслуживающему персоналу;
- коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;
- расходы на уборку;
- расходы на эксплуатацию и ремонт;
- расходы на содержание территории и автостоянки;
- расходы по обеспечению безопасности и т.д.
- Расходы на замещение
- Постоянные расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят:
- -кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
- санитарно-техническая и электроарматура и приборы;
- механическое оборудование;
- пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
- К этой статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
- Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.
Способы нахождения ставок капитализации
1. Метод анализа рыночных
аналогов – основной и наиболее корректный метод
определения ставки капитализации.
К извлечению ставки капитализации из сравнимых
продаж прибегают при наличии достаточного
количества данных по схожим объектам
доходной недвижимости, которые выступают
для инвестора в качестве альтернативных
способов размещения средств.
R=ЧОД/Ст-ть объекта
2. Метод кумулятивного построения
коэффициента капитализации
R=Сд+Нв
Где, Сд – ставка дохода
Нв – норма возврата
Ставка дохода (Сд) состоит из:
- Безрисковая ставка
- Поправка на риск
- Поправка на низкую ликвидность
- Поправка на инвестиционный менеджмент
- Во многих странах в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку установленную центральным банком страны по межбанковским депозитам в твердой валюте плюс страновой риск (либо межбанковские депозиты в национальной валюте);
- Премия за риск вложения в недвижимость – учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений страховых компаний в высшей категории надежности;
- Риск ликвидности – это риск связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости. Она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных объектов на рынке;
- Премия за инвестиционный менеджмент – чем больше сложны и рискованны, тем более компетентного управления они требуют. Целесообразно рассчитывать с учетом коэффициентом недозагрузки и коэффициента неплатежей.
Нв-норма возрата, существует 3 способа
возмещения инвестированного капитала:
1. прямолинейный возврат капитала
или метод Ринга
Нв=1/n, n (оставшийся срок экономической
жизни)
2. Метод Инвуда (аннуитетный)
Нв= SFF (n,Y)
Y= Сд
n (оставшийся срок экономической
жизни);
3. Метод Хоскальда
Нв= SFF (n,Y)
Y- безрисковая ставка
- Определение коэффициента капитализации на основе коэффициента действительного валового дохода.
- Данный метод применяется в тех случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные об эффективном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации имеет вид:
- R = (1-Сор) / С вд
- где Сор - коэффициент операционных расходов;
- С вд - коэффициент действительного валового дохода.