Приобретение права собственности на недвижимое имущество

      Правомочие  пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем  извлечения его полезных свойств. Пользование, как правило, тесно связано с  правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения в процессе потребления имущества его полезных свойств, в том числе плодов и доходов. Осуществление данного правомочия, как правило, обусловлено владением вещью.

      Правомочие  распоряжения - это возможность определения  юридической судьбы вещи путем изменения  ее принадлежности, состояния или  назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение). Распоряжение вещью можно определить как совершение управомоченным лицом волевых юридически значимых актов, определяющих судьбу данной вещи, или создание соответствующих юридических фактов, влекущих, как правило, прекращение права собственности в отношении данной вещи. При этом важно наличие воли на совершение данного действия. Например, утеря вещи хотя и прекращает практически все правомочия собственника, но, очевидно, не является актом распоряжения вещью. Важна в оценке волевых актов управомоченного лица и юридическая значимость конкретных действий. Ведь сжигание дров и поедание приготовленного на огне мяса являются скорее актами пользования, чем распоряжения вещами, несмотря на формальное сходство основных признаков. Дрова или мясо, сами по себе, имеют значение для собственника значение, то есть могут им использоваться лишь при их уничтожении и его посредством. Следует иметь в виду, при этом, что, к примеру, уничтожая или выбрасывая вещь, собственник вступает в одностороннюю сделку, поскольку его воля направлена на прекращение своего права собственности. 

      Анализ  содержания права собственности нельзя ограничить рассмотрением лишь правами владения, пользования и распоряжения, так как все эти три правомочия могут принадлежать и несобственнику - как, например, в случае с правом полного хозяйственного ведения или пожизненного наследуемого владения. Следует обратить внимание на то, что только в отношении собственника законодатель прямо указывает на право распоряжаться вещью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ). То есть воля собственника ограничена только Законом и его власть существует независимо от власти (воли) любых других лиц относительно той же самой вещи, а все иные лица ограничены также и его волей.

      Из  сказанного не следует делать вывод, что власть собственника в отношении принадлежащей ему вещи безгранична. Общие пределы осуществления им своих гражданских прав, установленные статьей 10 ГК РФ, ограничивают и осуществление им своих прав собственности.

      Имущество, в том числе недвижимое, может  находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъекта Федерации.

      Государственной собственностью в РФ является имущество, в том числе недвижимое, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

      Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

      От  имени РФ и субъектов РФ права  собственника осуществляют органы и  лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.

      Отнесение государственного имущества к федеральной  собственности и к собственности  субъектов РФ осуществляется в порядке, установленном законом.

Понятие права собственности 

	Понятие права собственности
в объективном смысле					в субъективном смысле
Право субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться  принадлежащими ему материальными  благами по своему усмотрению в пределах закона					Система правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ определенным субъектам, регулирующих владение, пользование и распоряжение ими, а также защиту правомочий собственника

 
 
 

Содержание  права собственности 

	Правомочия  собственника
Владение			Закрепленная  законом возможность фактически обладать вещью, иметь ее у себя
Пользование			Закрепленная  законом возможность извлечения полезных свойств и вещи путем  ее производственной эксплуатации или  личного потребления
Распоряжение			Закрепленная  законом возможность определения  юридической судьбы вещи (путем ее отчуждения, уничтожения и др.)

 
 

Основные  формы и виды права  собственности 

Основные  формы и виды права собственности

государственная

муниципальная

частная

иная

Российской  Федерации

субъектов РФ

городских поселений

сельских поселений

граждан

юрид-их лиц

Иных  муниципальных образований

 
 
 
 

Глава 2. Особенности приобретения права собственности  на недвижимое имущество

     Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определенных юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако, при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям.

      Так, ряд ученых полагают, что в качестве основания классификации следует принять наличие воли предшествующего собственника. По их мнению, к первоначальным относятся такие основания, при которых право собственности правомерно возникает у лица независимо от воли предшествующего собственника, а производными признаются такие, при которых таковая воля присутствует.

      Иные  же полагают, что верным критерием служит наличие правопреемства, и к первоначальным относят юридические факты, в основе которых нет правопреемства, а к производным, соответственно, те, что основаны на правопреемстве. Они указывают, что критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. К примеру, наследник, имеющий право на обязательную долю (т.е. необходимый наследник), получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника – наследодателя, хотя такой способ приобретения, как наследование, вне всякого сомнения, относится к производным способам приобретения права собственности.

      Изучение  каждого из оснований приобретения права собственности в целом  может составить тему отдельной  полноценной научной работы. Далее  будут рассмотрены основания  и различные способы приобретения прав собственности на недвижимое имущество.

      К недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) законодатель относит  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты. Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и иное имущество. Важной особенностью права собственности на недвижимое имущество является обязательная государственная регистрация всех юридических фактов, связанных с возникновением, переходом и прекращением такого права (п. 2 ст. 131 ГК), а в некоторых случаях, предусмотренных законом, кроме того, и специальная регистрация. Основным правовым актом, регулирующим процедуры регистрации является:  Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Первоначальные  основания приобретения права собственности  на недвижимое имущество

      Право собственности на вновь создаваемое  недвижимое имущество приобретается  лицом, изготовившим или создавшим  его для себя с соблюдением  закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК). При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жестко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

      Отдельно  законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как жилой дом, другое сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом, на что закон указывает дополнительно. То есть возможны казусы, в которых право собственности первоначально не возникает ни на чьей стороне. Поэтому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, в каковых целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе всего или части самовольно построенного и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия.

      Однако, при соблюдении установленных законом  условий, право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

      Право собственности за самовольным застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся  под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке  предоставлен этому лицу под возведенную постройку, а за титульным владельцем участка - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

      Значимым  первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество  является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК РФ признается такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствие со статьей 236 ГК РФ. Также следует отметить, что в, последнем случае, такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

      Основание и порядок приобретения права  собственности на бесхозяйные недвижимые вещи переопределены пунктами 2 и  3 статьи 225 ГК РФ. Данная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права собственности на соответствующее имущество, а также закрытый перечень иных вариантов определения судьбы указанного имущества.

      По  заявлению органа местного самоуправления, на территории которого обнаружены либо объявлены бесхозяйными недвижимые вещи, органами, осуществляющими регистрацию  прав на недвижимое имущество, такие  вещи принимаются на учет и, по истечении года с указанного дня, орган, уполномоченный управлять указанным имуществом, получает право обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если до признания судом недвижимости муниципальной собственности объявился ее прежний титульный собственник, такая вещь может быть вновь принята им во владение, пользование и распоряжение либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.