Приобретение права собственности на недвижимое имущество

     9. Общее имущество в многоквартирном доме. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме также является собственником доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок (ст. 36 ЖК РФ). Право собственности возникает одновременно с правом собственности на жилое помещение. Доля в праве собственности определяется пропорционально размеру общей площади жилого помещения. Регистрировать право собственности на общее имущество в доме не обязательно, так как сам факт регистрации собственности на квартиру уже подтверждает право собственности на общее имущество. Собственник может обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации своего права, ему взамен старого свидетельства выдадут новое свидетельство на квартиру, в котором будет прописана доля в общем имуществе.

     Состав  документов для регистрации: заявление, квитанция об оплате госпошлины, кадастровый  паспорт дома и земельного участка, документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет земельного участка, выписка из протокола общего собрания собственников с указанием доли в общем имуществе, документ-основание. Для проведения кадастровых работ также необходимо решение общего собрания.

     Поэтому право собственности на общее  имущество имеет смысл регистрировать в особых случаях, как того требуют  обстоятельства.

     Документ-основание: Свидетельство о праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.

     10.  Подтверждение ранее возникшего права. До введения в действия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» не было единого порядка регистрации права собственности на недвижимое имущество. В различных субъектах РФ был свой порядок подтверждения права собственности, так как полномочия находились в ведении субъектов РФ. Документы, подтверждающие право собственности на землю выдавались органами местного самоуправления (называемые земельными комитетами при Администрации), учет права собственности на недвижимое имущество осуществляли как органы местного самоуправления, так и БТИ.

     После введения в действие нового закона прежние документы не лишились юридической  силы и, наравне с единым документом, являлись подтверждением права собственности на недвижимое имущество, но накладывались ограничения, аренда, отчуждение и прочие действия можно было осуществить только после внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРП. Госпошлиной внесение сведений в ЕГРП не облагается и предусмотрен упрощенный порядок регистрации (ст. 6 Закона). Стоит отметить, что представление кадастрового паспорта в этом случае обязательно.

     Документ-основание: Свидетельства, акты органов местного самоуправления, регистрационные удостоверения БТИ, выписки из подомовой книги, справки органов местного самоуправления (в случае утери собственником документов) и прочие документы, выданные до 01.01.1998 г.

     11. Создание объекта недвижимости для собственных нужд, когда требуется разрешение на строительство. Основанием для внесения сведений в ЕГРП от собственника вновь созданного объекта недвижимости являются документы, подтверждающие его создание. Градостроительным законодательством установлена разрешительная процедура для начала строительства объекта недвижимости в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. После получения разрешения на строительство застройщик имеет право начать возведение объекта. Важно помнить, что объект недвижимости может быть возведен силами застройщика или с привлечением подрядчиков, но для дальнейшего использования для собственных нужд.

     Для государственной регистрации вновь  созданного объекта недвижимости необходимо в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии подать следующие документы: документ, подтверждающий права на земельный участок (постановление органа государственной власти, договор аренды, свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство, акт приема объекта недвижимости в эксплуатацию, кадастровый паспорт, документ, подтверждающий присвоение объекту постоянного почтового адреса. 
Для регистрации права собственности на вновь возведенный объект индивидуального жилищного строительства документом-основанием будет кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на землю, для регистрации права собственности на вновь возведенный объект, не являющимся ИЖС, документом-основанием будет акт приема объекта недвижимости в эксплуатацию.

     После 2015 года для регистрации объекта ИЖС вместе с кадастровым паспортом необходимо будет представлять разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию.

     Документ-основание: Кадастровый паспорт (для ИЖС), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, правоустанавливающий документ на земельный участок.

     12.  Создание объекта недвижимости, когда не требуется разрешение на строительство. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется разрешение на строительство для возведения гаража на земельном участке, предоставленного не для ведения предпринимательской деятельности, для строительства объекта на земельном участке, предоставленного для садоводства и дачного хозяйства,  для возведения строений, сооружений вспомогательного использования. 
В этом случае документом-основанием будет декларация об объекте недвижимости и правоустанавливающий документ на землю.

     Документ-основание: Декларация об объекте недвижимости, правоустанавливающий документ на земельный участок.

     13. Договор простого товарищества для создания объекта недвижимости. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ двое или несколько лиц могут объединить вклады и осуществлять деятельность, направленную на извлечение прибыли или достижение конкретной цели без образования юридического лица. Результаты деятельности по договору простого товарищества становятся общей долевой собственностью товарищей. По договору простого товарищества образованный в результате деятельности объект недвижимости принадлежит товарищам на праве долевой собственности согласно их вкладам. Договором может быть установлено распределение отдельных квартир между товарищами. Для регистрации права собственности в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии представляется помимо документов, необходимых для регистрации вновь возведенного объекта недвижимости, еще и договор простого товарищества со всеми приложениями и соглашением о разделе имущества.

     Документ-основание: Договор простого товарищества, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, Правоустанавливающий документ на земельный участок, соглашение о разделе имущества.

     14. Предоставление земельного участка органом местного самоуправления (органом субъекта РФ, Правительством РФ) для определенных нужд. Орган государственный власти, имеющий право распоряжаться земельным участком может предоставить его безвозмездно или за плату любому лицу в соответствии с Земельным кодексом РФ. Органы местного самоуправления могут распоряжаться земельными участками, предназначенными для личного подсобного хозяйства, для ИЖС и иными землями, находящимися в муниципальной собственности. Органы субъектов РФ распоряжаются землями субъекта РФ, а Правительство РФ – землями федерального значения.

     Орган государственной власти издает акт  о предоставлении земельного участка. А также между новым собственником  и органом государственной власти заключается договор купли-продажи, если земельный участок предоставляется за плату. Цена договора купли-продажи может рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости земли, или по рыночной стоимости. Если земельный участок передается безвозмездно, то составляется соответствующий договор или издается соответствующий акт

     Документ-основание: Акт органа государственной власти, Договор купли-продажи.

     15. Незавершенное строительство. Застройщик может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства на основании разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, проектной документации.

     Документ-основание: Разрешение на строительство, Правоустанавливающий документ на земельный участок.

     16. Взнос в уставный капитал. Участники ООО (акционеры АО) могут на основании решения высшего органа управления обществом внести вклад в уставный капитал в виде денежных средств или имущества, в том числе недвижимого, если это разрешено уставом. Передача объекта недвижимости оформляется протоколом общего собрания участников (акционеров). Право собственности на это имущество переходит только после государственной регистрации. Передача имущества осуществляется безвозмездно, но участники (акционеры) обязаны привлечь независимого оценщика для определения предельной стоимости доли в Уставном капитале. Решением ОСУ (ОСА) утверждается денежная оценка доли, которая не должна быть более той стоимости, которую установил оценщик. Привлечение эксперта не нужно, если стоимость доли меньше 20 тысяч рублей, но при внесении в уставный капитал недвижимого имущества, вряд ли кто из участников (акционеров) оценит вклад на такую стоимость. 
В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии помимо документа-основания подается экспертное заключение оценщика.

     Документ-основание: Решение общего собрания участников (акционеров), Передаточный акт.

     17. Переход права собственности при реорганизации юридического лица. В случае реорганизации юридического лица имущество, которое принадлежит реорганизуемому обществу должно перейти правопреемнику на основании передаточного акта (при слиянии, присоединении, преобразовании) или разделительного баланса (при выделении, разделении) (ст. 58 ГК РФ). Реорганизация утверждается решением высшего органа управления, которое сдается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии наряду с другими документами.

     Документ-основание: Решение высшего органа управления, Передаточный акт или разделительный баланс.

     18. Переход права собственности в результате ликвидации юридического лица. После проведения процедуры расчета со всеми кредиторами юридического лица, оставшееся имущество передается участникам (акционерам) в соответствии с их долями (ст. 62 ГК РФ). Для регистрации перехода права собственности в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии подается: решение общего собрания участников (акционеров) о ликвидации, решение о назначении ликвидационной комиссии, ликвидационный баланс, передаточный акт.

     Документ-основание: Ликвидационный баланс, Передаточный акт.

     19. Выплата пая в кооперативе. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество член кооператива получает только после полной оплаты своего пая. Член жилищно-строительного, гаражного, дачного кооператива получает право пользования имуществом, принадлежащим кооперативу и обязуется внести пай в соответствии с Уставом. Членство в Жилищно-накопительном кооперативе возникает с момента внесения записи в ЕГРЮЛ, членство в ЖСК и других кооперативах подтверждается решением о принятии в члены и может удостоверяться специальным документом (удостоверением или книжкой члена). 
После оплаты пая кооператив обязан выдать справку о полной оплате пая, после чего можно регистрировать право собственности на недвижимое имущество.

     Документ-основание: Справка о полной оплате пая, выданная кооперативом.

     20. Пожизненное содержание с иждивением (рента). В соответствии со ст. 583 ГК РФ предметом договора ренты является имущество, которое передается плательщику ренты в обмен на периодическое выплачивание ренты ее получателю. Договор ренты должен быть удостоверен нотариально. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации договора ренты. До смерти получателя ренты на указанное имущество налагается обременение рентой.

     Документ-основание: Договор ренты с пожизненным содержанием.

     21. Мена. По договору мены стороны обмениваются имуществом. Договор мены может содержать в себе и элементы договора купли-продажи, когда производится обмен неравнозначного имущества (ст. 567 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

     Документ-основание: Договор мены.

     22. Выделение имущества, находящегося в общей долевой собственности. По решению собственников общего имущества возможно выделение составных частей из имущества (выделение комнаты, части земельного участка, офиса и т.д.). В этом случае обязательно проведение кадастровых работ в отношении части недвижимого имущества.

     Документ-основание: Соглашение о выделе, протокол общего собрания собственников.

     23. Реализация с торгов. Собственник имущества имеет право реализовать его при проведении торгов. Торги выигрывает лицо, предложившее наибольшую цену. Собственник имущества может самостоятельно или с привлечением третьих лиц организовать торги, опубликовав сведения в СМИ, с указанием минимальной цены и величиной шага. Торги признаются состоявшимися, если присутствовало 2 и более лиц и хотя бы один раз подняли цену имущества. Торги проводятся в обязательном порядке при обращении взыскания на имущество должника по договору ипотеки, при проведении процедуры конкурсного производства, а также при исполнительном производстве.