Приобретение права собственности на недвижимое имущество

     - учредительные документы;

     - выписка из протокола общего  собрания, подтверждающая полномочия  руководителя, или определение суда о назначении арбитражного управляющего;

     - выписка из ЕГРЮЛ;

     - свидетельство о государственной  регистрации и свидетельство  о постановке на учет в налоговом  органе;

     - нотариальная доверенность.

     Юридические лица также представляют документы  в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которые подтверждают соблюдение процедуры одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью (справки о соотношении балансовой стоимости имущества и цены договора к стоимости имущества (активов) организации, решение высшего органа управления организации об одобрении сделки).

     Законом установлено, что при отчуждении имущества, находящего в долевой  собственности, в орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии также прикладываются документы, подтверждающие соблюдение порядка преимущественной покупки доли, либо отказ от покупки доли, либо согласие собственников в случае перераспределения их долей.

     А теперь подробнее остановимся на каждом основании возникновения  или отчуждения права собственности, предусмотренном Российским законодательством.

     1. Купля-продажа. Один из самых распространенных видов перехода права собственности является купля-продажа недвижимости. Порядок, форма и существенные условия договора купли-продажи регулируются статьями 549-558 Гражданского кодекса РФ.

     Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме (ст. 550 ГК), в котором  в обязательном порядке должно быть прописано: указание на объект недвижимости с определением всех реквизитов, позволяющих четко идентифицировать объект (ст. 554 ГК РФ), и цена (ст. 555 ГК РФ). Земельный участок, на котором расположен продаваемый объект недвижимости также переходит в собственность покупателю (если у продавца нет права собственности на земельный участок, то покупателю переходит право пользования этим участком), даже если в договоре это не прописано (ст. 551 ГК РФ).

     Самостоятельным предметом договора купли-продажи, 
земельный участок может быть только после постановки его на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

     Документ-основание: Договор купли-продажи, Передаточный акт (если иное не указано в договоре).

     Дополнительно: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии обычно дополнительно требует копию поквартирной карточки, заверенную должностным лицом управляющей компании или ТСЖ, если предметом договора является жилое помещение.

     2. Наследование по закону. После смерти собственника недвижимого имущества открывается наследство. Если умерший не оставил после себя завещания, то имущество будет распределяться между наследниками в равных долях. Порядок принятия наследства по закону прописан в статьях 1141-1151 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу сначала наследуют дети, супруг и родители, затем братья/сестры, дедушка/бабушка и т.д. (ст.ст. 1142-1145 ГК РФ). Наследники должны обратиться в шестимесячный срок к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением.  
Нотариус в этом случае требует свидетельство о смерти, справку из БТИ или земельного комитета, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (или иные документы, подтверждающие право собственности наследодателя), справку о последнем месте жительства наследодателя. 
По истечении шести месяцев нотариус выдает наследникам свидетельство о праве на наследство по закону (ст. 1162 ГК РФ). Если имущество находилось в долевой собственности, то не требуется согласие других собственников при переходе права на долю наследодателя наследникам.

     Документ-основание: Свидетельство о праве на наследство по закону.

     Дополнительно: при отчуждении имущества, полученного в результате наследования, не требуется согласие супруга (ст. 36 СК РФ).

     3. Наследование по завещанию. Завещанием наследодатель имеет право завещать свое имущество любому человеку или юридическому лицу, даже если он не входит в круг наследников по закону (ст. 1119 ГК РФ). Завещание это письменная сделка, требующая обязательного нотариального удостоверения. Никто, кроме наследодателя, не имеет право разглашать содержание завещания (ст. 1124 ГК РФ). После открытия наследства нотариус выдает свидетельство о праве на наследство наследникам, указанным в завещании, но при этом устанавливает наследников, имеющих право на обязательную долю. Нотариус обычно требует оригинал завещания и все те же документы, что необходимы для принятия наследства по закону.

     Документ-основание: Свидетельство о праве на наследство по завещанию.

     Дополнительно: при отчуждении имущества, полученного  в результате наследования, не требуется  согласие супруга (ст. 36 СК РФ).

     4. Признание права собственности судом. Вопрос об установлении права собственности на недвижимое имущество может быть вынесен на рассмотрение судом, если отсутствуют другие способы защиты имущественных прав. Основания для обращения в суд с иском о признании права различны. Их можно условно разделить на два вида: когда отсутствует спор о праве и когда имеется спор о праве.

     Суд рассматривает иск о признании  права собственности при отсутствии спора о праве по следующим  основаниям:

     - признание права собственности  на недвижимое имущество в  связи с приобретательной давностью. В статье 234 ГК РФ установлены условия признания права собственности: непрерывное владение в течение 15 лет, добросовестное владение, открытое владение и владение недвижимостью не на основании договора;

     - узаконивание самовольной постройки. В соответствии со ст. 222 ГК РФ суд может признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества, если он не создает угрозу окружающим и не нарушают прав третьих лиц;

     - признание права собственности  на недвижимое имущество по наследству из-за пропусков сроков принятия наследства. Если наследник по уважительным причинам (суды признают уважительной причиной и юридическую неграмотность) не смог обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства, он может обратиться в суд с требованием признать за ним право собственности на недвижимое имущество по наследству (ст. 1155 ГК РФ).

     К искам о признании права собственности  на недвижимое имущество при наличии  спора о праве можно отнести:

     - признание сделки об отчуждении  недвижимого имущества недействительной (ст. 167 ГК РФ);

     - перевод прав покупателя на  участника долевой собственности  при отчуждении недвижимости  в нарушение порядка преимущественной  покупки доли (ст. 250 ГК РФ);

     - виндикационный иск (истребование  имущества из чужого незаконного владения) (ст. 301 ГК РФ);

     - истребование имущества от добросовестного  приобретателя (ст. 302 ГК РФ);

     - истребование собственником недвижимого  имущества земельного участка,  на котором этот объект недвижимого  имущества расположен (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 551 ГК РФ);

     - раздел имущества между супругами  в бракоразводном процессе (ст. 38 СК РФ).

     Решения суда достаточно для регистрации  права собственности в ЕГРП.

     Документ-основание: Вступившее в законную силу решение суда первой инстанции.

     5. Дарение. Собственник недвижимого имущества имеет право отчуждать право собственности в результате дарения, т.е. в результате безвозмездной передачи имущества другому лицу.  Договор дарения недвижимого имущества может быть заключен в письменной форме. Заключение договора дарения в устной форме не влечет за собой недействительности сделки (кроме случаев, когда даритель юридическое лицо или когда в договоре предусмотрено условие о дарении в будущем (ст. 574 ГК РФ)). Без письменного договора орган Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии не зарегистрирует сделку, и устанавливать право собственности придется в суде. Невозможно дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями, а также между коммерческими организациями. Иные условия дарения регулируются статьями 572-582 ГК РФ.

     Документ-основание: Договор дарения, Передаточный акт.

     Дополнительно: при отчуждении имущества, полученного  в результате дарения, не требуется  согласие супруга (ст. 36 СК РФ).

     6. Приватизация жилищного фонда. До 2013 года граждане РФ, проживающие в жилых помещениях, находящихся в муниципальной или государственной собственности, могут на безвозмездной основе получить в собственность данные жилые помещения.

     Имущество распределяется между членами семьи, прописанными в квартире. Но у каждого жильца есть право на отказ от доли в пользу другого члена семьи.

     Порядок приватизации регулируется Законом  РФ «О приватизации жилищного фонда  в РФ». Гражданин РФ может воспользоваться  своим правом на приватизацию лишь однократно (кроме несовершеннолетних, которые по достижении 18 лет получают право на еще одну приватизацию) (ст. 11 Закона).

     Состав  документов для приватизации различен, каждый орган требует определенный пакет документов. Но в основном необходимо представить: поэтажный план квартиры и экспликацию из БТИ, справку о составе семьи, выписку из домовой книги, выписку из финансового счета, договор социального найма или ордер. По истечении двух месяцев после подачи всех документов орган власти, ответственный за передачу жилого помещения, заключает договор о передаче имущества с жильцами (ст. 8 Закона).  

      Документ-основание: Договор о передачи жилого помещения (Договор о приватизации).

     Дополнительно: при отчуждении имущества, полученного  в результате приватизации, не требуется согласие супруга (ст. 36 СК РФ).

     7. Участие в долевом строительстве. В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» физическое лицо и застройщик могут заключить договор о привлечении средств граждан для строительства многоквартирных домов с последующим приобретением участником долевого строительства права собственности на жилое помещение в доме. Привлечение средств возможно путем заключения договора, выпуска жилищных сертификатов или вступления в ЖСК.  
Предусмотрена обязательная регистрация договора участия в долевом строительстве в ЕГРП, в котором должно быть указано: объект строительства, сроки передачи квартиры, цена договора и сроки уплаты, гарантийный срок (ст. 4 Закона). На отношения между застройщиком и участником долевого строительства распространяются положения Закона о защите прав потребителей (ст. 4 Закона).  Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию объекта строительства для ознакомления (ст. 19 Закона).

     После ввода объекта строительства в эксплуатацию застройщик оформляет передачу недвижимого имущества собственнику. Дополнительно участник долевого строительства представляет в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии документ, подтверждающий исполнение своих обязательств по договору. Застройщики обычно выдают справку о том, что сумма по договору уплачена.

     Документ-основание: Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, Передаточный акт.

     8. Уступка прав требования по договору долевого участия. В соответствии со ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» участник долевого строительства после оплаты им всей суммы по договору долевого строительства имеет право передать право требования по данному договору. Договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации. 
Новый кредитор обладает всеми правами, что и обладал прежний участник долевого строительства. Новый кредитор обязан уведомить застройщика о передаче прав требования, так что со всеми документами необходимо представить и уведомление застройщика о смене кредитора.

     Документ-основание: Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, Передаточный акт.