Приобретение права собственности на недвижимое имущество

      Приобретательная  давность (ст. 234 ГК РФ) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

      Для приобретения права собственности  на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы как своим собственным данным имуществом в течение пятнадцати лет. Весьма важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определение срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК РФ. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течении которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. В тоже время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационому иску либо по иску владельца, не являющегося собственником (ст. 1 –5 ГК РФ).

      Далее, обязательным условием приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным, то есть без учета того, что у него есть собственник. Иначе ставятся пол сомнение и два других обязательных реквизита приобретательной давности – открытость и добросовестность владения недвижимым имуществом.

        Добросовестность владения имуществом  означает, что, фактически владея  таким имуществом, владелец не  знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, при этом отсутствие правоустанавливающего документа (например, паспорта о домовладении) само по себе не доказывает недобросовестности владельца.

      Лицо  владеет имуществом открыто, когда  его владение наглядно и не скрывается от любых заинтересованных и незаинтересованных третьих лиц. Обязательным реквизитом давностного владения является его  непрерывность. Если владелец совершает действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, либо управомоченное лицо предъявило к нему иск о возврате имущества, то течение срока приобретательной давности прерывается. При этом, если прочие реквизиты приобретательной давности налицо и после завершения действия указанных обстоятельств, давность владения начинает течь заново. Следует учитывать, что время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается, хотя, в случае, если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом, таковой владелец вправе, установленном в законном порядке, восстановить нарушенное владение. А течение срока приобретательной давности продолжается так, как если бы нарушения владения не было, то есть непрерывно. И последнее, важное именно для современного периода времени, замечание о приобретальной давности как основании приобретения права собственности на недвижимое имущество. 
 
 
 

2. Производные основания приобретения права собственности на недвижимое имущество

      Наиболее  распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество  является приобретение имущества по договору. Для приобретения права  собственности по такому основанию  необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой, а в случаях, прямо предусмотренных законом и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст. 550 ГК РФ). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В случае, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения соответствующего договора, право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта.

      Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное  с ними приобретение права собственности  имущества юридического лица при  его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица, право собственности на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей к правопреемникам дело обстоит значительно сложнее. Решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК РФ). Однако, если речь идет об общественном объединении или благотворительном фонде, то по закону, а в иных случаях может быть определено учредительными документами, остаток имущества при ликвидации направляется на решение определенных, например, социально значимых задач. Значительную роль в определении дальнейшей судьбы имущества юридического лица играет также основание его ликвидации.

      Договор о передаче недвижимого имущества  из государственной и муниципальной  в частную собственность - договор приватизации (ст. 217 ГК РФ) - также следует относить к данному виду оснований приобретения права собственности. Данное основание приобретения прав собственности на недвижимое имущество является особенно актуальным в последние годы и вызывает, пожалуй, самое большое количество крайне сложных для разрешения судебных споров. Основной причиной возникновения сложностей при решении споров о судьбе недвижимого имущества, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества является, по моему мнению, бланкетный характер, указанный нормой ГК и, соответственно, регулирования данных отношений и процессов большим числом нормативных (и даже ненормативных) актов, изданных различными лицами. Правомочие таких лиц, решающих важнейшие юридически значимые вопросы помимо законодательного процесса и вне общего контекста развития правовой доктрины, по изданию соответствующих нормативно-правовых актов во многих случаях начинали проверяться лишь в ходе судебных процессов, связанных уже с практикой применения указанных актов. И не всегда такая проверка была ими достойно выдержана. Иными словами, данное основание приобретения права собственности недостаточно отрегулировано правом, что и подтверждается ниже при рассмотрении соответствующих казусов.

      При принудительном обращении взыскания  на имущество собственника по его обязательствам не существует, на первый взгляд, прямой связи между прекращением права собственности одного лица и возникновением его у другого. Однако законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по рассматриваемым основаниям осуществляется, как правило, в судебном порядке и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса. В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

      В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение  в государственную собственность  имущества, находящегося в частной  собственности, производится на основании  закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков в соответствии со ст. 235 ГК РФ. Следует обратить внимание на то, что закон о национализации может быть оспорен лишь при его несоответствии Конституции РФ и только в Конституционном Суде РФ, то есть не подлежит оспариванию в порядке гражданского судопроизводства, но суд может решать споры о возмещении убытков и сумме такого возмещения в соответствии со ст. 235 ГК РФ.

      Возмездное  изъятие имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в порядке и на условиях, установленных законом и называется реквизицией. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому конфискованное и сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст. 242 ГК РФ).

      В случаях, прямо предусмотренных  законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. По решению суда или в соответствии с законом, в административном порядке (ст. 243 ГК РФ). При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации, при этом решение о конфискации, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суд. Особенностью конфискации является то, что обременения права собственности на указанное имущество переходят к государству лишь частично, а их исполнение обусловлено целым рядом ограничений, в том числе и количественных.

      Характерным только для приобретения прав на недвижимое имущество является такое основание  как выкуп недвижимого имущества  в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Статья 239 ГК РФ определяет случаи, когда допустимо изъятие у собственника или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282, 284-286 ГК РФ. Обязательным условием применения данного основания является наличие у обратившегося с соответствующим требованием в суд государственного органа или органа местного самоуправления доказательств, что использование земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности титульного собственника на данное движимое имущество либо доказательств бесхозяйного использования соответствующего земельного участка. Процедура изъятия выглядит следующим образом. Решение об изъятии земельного участка, а значит и о выкупе находящейся на ней недвижимости подлежит государственной регистрации. Титульный собственник указанной недвижимости немедленно должен быть уведомлен о регистрации с указанием ее даты, но не позднее чем за год до даты предстоящего выкупа. До истечения года с момента уведомления собственника выкуп возможен исключительно с согласия собственника. В случаях, когда собственник не согласен с решением о выкупе либо с предложенными условиями выкупа, государственный орган либо орган местного самоуправления, принявший решение о приобретении новым собственником прав собственности, вправе предъявить иск о выкупе в суд в течение двух лет с момента отправления собственнику уведомления о выкупе. В отношении бесхозяйственно содержимого имущества право собственности приобретается в порядке, определенном ст. 240 ГК РФ (для культурных ценностей), 293 ГК РФ (для жилых помещений) и в иных случаях, предусмотренных законом. Указанное имущество имеет собственника, который известен, но относится к нему бесхозяйственно, то есть допускает его порчу и разрушение, утрату им иных потребительских качеств либо создает нарушением норм и правил содержания указанного недвижимого имущества угрозу правам и охраняемым законом  интересам третьих лиц. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Способы возникновения права  собственности на недвижимое имущество.

     В соответствии с гражданским законодательством  существует множество способов приобретения права собственности на  недвижимое имущество, у каждой из которых есть свои особенности. Порядок и основания приобретения, порядок регистрации права на такие объекты недвижимости также различны.

     В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности  на недвижимое имущество подлежит государственной  регистрации, порядок которой установлен Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», а также иными Федеральными законами («Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», Жилищным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и т.д.).

     Общий порядок возникновения права  собственности установлен п. 2 - 4 ст. 218 ГК РФ. Оно может возникнуть на основании сделки, правопреемства, в результате уплаты паевого взноса в кооператив и в результате приобретения права собственности на бесхозный  объект недвижимости. У каждого основания есть множество нюансов, которые я постараюсь изложить в данном разделе.

     В соответствии с Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ними» для государственной  регистрации права собственности в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии в основном представляются следующие документы:

     - заявление;

     - документ-основание;

     - квитанция об уплате государственной  пошлины (когда того требует  закон);

     - кадастровый паспорт объекта, если он отсутствует в регистрационном деле;

     - документы, подтверждающие согласие  супруга/супруги на отчуждение/приобретение  права собственности, или документ, подтверждающий согласие органа  опеки на отчуждение права  собственности несовершеннолетнего.

     Физические  лица предъявляют паспорт. Если от их лица действует представитель, то прикладывается нотариальная доверенность или свидетельство  о рождении ребенка (для законных представителей несовершеннолетних в  возрасте до 14 лет).

     Юридические лица в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии представляют помимо вышеперечисленных документов: