Договор аренды

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может  определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления  события - иначе она не подлежит применению. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. п. 4, 5 Обзора).

Для отдельных видов аренды и  для аренды отдельных видов имущества  законодательством устанавливаются  максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться  не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены  для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться  в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х  до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей  пользования - от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для  строительства и эксплуатации подземных  сооружений сроки пользования ими  могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут  передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса  РФ).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его  действия не определен, он действует  до истечения предельного срока  при условии, что до этого момента  ни одна из сторон не заявит о своем  отказе от договора.

Данное положение применимо  к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных  объектов, при лизинге. Отсутствие его  в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. - М.: ИПК «Лига Разум», 1998. - С. 184.

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается  заключенным на срок, установленный  законом.

Ранее действовавшее общее правило (ст. 277 ГК 1964 года), закреплявшее предельные сроки аренды для договоров, заключаемых  между государственными, кооперативными и общественными организациями, утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 года).

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях  стабильный характер и по истечении  срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства (п. 3 ст. 86). Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - С. 350.

Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды.

По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс  на сдачу в аренду нежилого помещения  за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор  с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего, когда проводился конкурс. Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорил его результаты, считая, что досрочное (с его точки  зрения) проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление  договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ при обсуждении этого вопроса пришел к иному  выводу. Постановление Президиума ВАС  РФ № 3616/96 от 25.02.1997 // Вестник ВАС  РФ. - 1997. - № 6.

В приведенной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий  титул собственника переданного  в аренду имущества, не лишен права  в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить  к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное  законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе прав собственника на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, - готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом.

В Кодексе сохранено ранее действовавшее  указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его  могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым  условиям, в том числе размеру  арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год  в данном случае не применяется, поскольку  она касается пересмотра размера  арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют  новый договор и не связаны  условиями прежнего. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в  Гражданском кодексе // Юридический  мир. - 1997. - № 9. - С. 33.

Право арендатора на возобновление  арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать  имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений  с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск  о понуждении арендодателя заключить  договор на новый срок. Разъяснения  относительно практики разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Письмо ВАС РФ «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной  практике» от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 // Вестник  ВАС РФ. - 1993. - № 11. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда  арендодатель не намерен больше сдавать  имущество внаем.

Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный  характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества - за три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ростовской области (далее - управление имущественных  отношений) обратилось в суд с  иском к ООО «Агронефтехим» о выселении из арендованных нежилых помещений в связи с расторжением в одностороннем порядке возобновленного на неопределенный срок договора аренды. В обоснование иска указано, что арендодатель в установленном порядке предупредил арендатора о расторжении возобновленного на неопределенный срок договора аренды. Однако ответчик арендованное имущество не возвратил.

Суд решением от 16.09.2004 выселил ООО  «Агронефтехим» из арендованных помещений. Решение мотивировано неисполнением арендатором обязанности по возврату помещений.

Апелляционная инстанция постановлением от 23.11.2004 оставила решение без изменения, сославшись на предусмотренное законом  право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что 01.04.2003 комитет по управлению имуществом Ростовской области, предприятие и ООО «Агронефтехим» подписали договор аренды нежилых помещений площадью 194,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 68. Срок аренды установлен до 25.12.2003.

После истечения срока аренды арендатор  продолжал пользоваться арендованным имуществом. Арендодатель заявил об отказе от договора письмами от 25.03.2004 и от 22.04.2004. Эти выводы судов подтверждены доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок.

В статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону  за три месяца. Законом или договором  может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 1.9 договора стороны записали, что арендодатель вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц  с указанием даты освобождения помещений.

Управление имущественных отношений  в установленном порядке предупредило ООО «Агронефтехим» об отказе от договора, что свидетельствует о его расторжении, т.е. прекращении.

Суд кассационной инстанции оставил  решение суда первой инстанции и  постановление апелляционной инстанции  без изменения. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делу N Ф08-6634/2004 // СПС Гарант.

В практике нередко бывает так, что  по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В подобной ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Важно  подчеркнуть, что для признания  договора возобновленным необходимы два  условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора; 2) арендодатель против этого  не возражает. Возобновление договора на неопределенный срок означает, что  каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от него, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 1998. - С. 185.

Правила ст. 621 Кодекса о возобновлении  договорных отношений не применяются  к тем договорам, для которых  законом установлены изъятия  из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств. При желании получить соответствующий  предмет в пользование на следующий  срок арендатор может заключить  новый договор аренды на общих  основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.