Договор аренды

Последнее положение корреспондирует  норме, устанавливающей общее правило  о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества  каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3120. ).

В Гражданском кодексе  Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти  статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов  имущества регулируются следующим  образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА  АРЕНДЫ

Содержание договора аренды составляют его условия, права и  обязанности сторон. Давая общую  характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента - о существенных условиях этого  договора, признаваемых таковыми в  силу закона, и о природе отношений  сторон.

Подход законодателя к  определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому  дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 461. то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

В ГК РСФСР 1964 года не было перечня  условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет  аренды. Несмотря на отсутствие прямого  указания на этот счет, такой вывод  следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).

Иной подход к определению  условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах  законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».

В п. 3 той же статьи перечислены  условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие  обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение  объекта, сданного в аренду, оказывать  содействие развитию производства и  т.д., то есть те, которые могли иметь  значение для договоров аренды предприятий.

Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.

С учетом сказанного можно  сделать вывод, что существенными  условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало  считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта  аренды, размера арендной платы и  срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком  подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились  существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, - но не в силу закона. Комментарий  к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С. 186..

При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий  подлежали применению диспозитивные  нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между  сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта  имущества, переданного в аренду.

В действующем ГК РФ при  общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления  от этого принципа, в частности  при определении существенных условий  договора аренды. Требования Кодекса  сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие  о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Статья 432 ГК РФ признает условие о  предмете существенным для любого договора, относя определение иных существенных условий к законам или другим правовым актам, регулирующим конкретные виды договорных обязательств.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ООО «Тамбовскагрострой-2»  обратилось в суд с иском о  взыскании с предпринимателя  без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана от 01.04.2002.

Решением суда от 09.09.2004, оставленным  без изменения постановлением апелляционной  инстанции от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами  договорных отношений по аренде транспортного  средства.

Основанием для предъявления ООО «Тамбовскагрострой-2» своих  требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммы платежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002.

В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена  необходимость в договоре аренды четкого определения объекта  аренды.

Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный  номер транспортного средства, год  выпуска, номер шасси, что согласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным.

Кроме того, арбитражным  судом из материалов дела было установлено, что данный договор от имени арендатора - ИП Н. - подписан К., что не оспаривается сторонами.

Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало  в этом случае самостоятельно от своего имени.

В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени  другого лица сделка считается заключенной  от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

В случае недоказанности такого одобрения представляемым сделки в  иске к нему должно быть отказано (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57).

Суды обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств  дела и оценив представленные сторонами  доказательства, в частности платежные  документы истца, сделали вывод  о неподтверждении ООО «Тамбовскагрострой-2» в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки.

Суд кассационной инстанции  оставил решение суда первой инстанции  и постановление апелляционной  инстанции без изменения. Постановление  Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу N Ф03-А04/04-1/4583 // СПС Гарант.

Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том числе касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.

В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к  определению объекта аренды (имеются  в виду договоры, не урегулированные  специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмездности договора. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. - С. 442 и сл.

Подобная позиция заслуживает  поддержки, но на сегодняшний день она  не основана на законе. Существенными  в силу закона те или иные условия  признаются не потому, что их считают  важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они  отнесены к этой категории самим  законом, - названы в законе или  ином правовом акте существенными или  необходимыми для договоров данного  вида (ст. 432 ГК РФ).

Попытку исправить сложившееся  положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки  к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий  договора определяется в законе императивными  нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них  непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее. То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997. - С. 156); В.С. Ем (см.: Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2002. - С. 369).

О неприемлемости рассматриваемой  трактовки свидетельствует, как  уже отмечалось, включение в ряд  специальных актов (норм) указаний о  том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.

К существенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ относятся  также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной  из сторон должно быть достигнуто соглашение. Но если ни одна из сторон не будет настаивать на каких-либо условиях (помимо названных в законе или ином правовом акте), договор считается заключенным при достижении соглашения (в требуемой форме) по существенным условиям, указанным в законе (ином правовом акте).

Обязанностью арендодателя по договору аренды является, как уже  отмечалось, предоставление арендатору имущества, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования  его по назначению. Встречная обязанность  арендатора - внесение арендной платы  и возврат арендованного имущества. Обязанности каждой стороны корреспондирует  право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего имущества (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его  передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение  арендной платы и т.д. Закон предусматривает еще ряд прав и обязанностей сторон: обязанность по поддержанию надлежащего состояния имущества, преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений после окончания срока аренды и др. Но эти права и обязанности являются по большей мере производными или дополнительными по отношению к основным, определяют порядок их исполнения, а при определенных условиях - основания возобновления или досрочного прекращения договора. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - С. 330.

Перечисленные права сторон по договору аренды относятся к категории  относительных, а связывающие стороны  отношения (по поводу их осуществления) являются обязательственными. Вместе с тем при передаче имущества  в аренду возникают и иного  рода отношения. Право владения имуществом относится к категории вещных. Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения арендованным имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.

Статья 305 ГК РФ предусматривает  защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска), - см. ст. 301 - 304 ГК РФ. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.