Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Мая 2012 в 09:55, контрольная работа
Целью представленной работы выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды проведенный по следующим направления:
всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового регулирования договора аренды;
рассмотрение проблем применения правовых норм, регулирующих договор аренды.
В рамках данных направлений предполагается решить следующие задачи:
выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды;
определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике;
рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 7
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 18
3. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 41
3.1. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы) 41
3.2. Объекты аренды 45
3.3. Форма и государственная регистрация договора аренды 50
3.4. Срок аренды 54
3.5. Арендная плата 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 71
ПРИЛОЖЕНИЕ 77
Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению - основание для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и т.п.
Закон наделяет нанимателя правом осуществлять
некоторые распорядительные действия
в отношении арендованного
С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (см. ст. 295 и 296 ГК РФ).
При передаче принадлежащих арендатору
прав в залог залогодержатель
в случае неисполнения обязательств,
обеспеченных залогом, может обратить
взыскание на эти права, то есть на
пользование объектом, находящимся
в аренде, до истечения срока его
аренды. На само арендованное имущество
взыскание не может быть обращено,
поскольку после окончания
Если указанные права вносятся
в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственного товарищества, общества
или производственного
Во всех перечисленных случаях сдачи имущества в субаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.
Особо следует коснуться субаренды, которая встречается довольно часто. Договор субаренды - производный от основного, он не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, его срок не должен превышать срок договора аренды. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618 ГК РФ). В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.
Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
При невыполнении им этой обязанности
наниматель вправе по своему выбору: произвести
капитальный ремонт и взыскать с
арендодателя его стоимость или
зачесть ее в счет арендной платы;
либо потребовать соответствующего
уменьшения арендной платы; или потребовать
досрочного расторжения договора и
возмещения убытков. Последствия аналогичны
тем, которые наступают при
Так, Ивановская областная коллегия адвокатов № 4 (далее - Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы.
Исковые требования основаны на статьях
15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса
РФ и мотивированы тем, что истец
был вынужден произвести расходы, которые
связаны с приведением
Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 № 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.
Как видно из документов и установлено
судом, 18.01.1999 Комитет, муниципальное
предприятие жилищного
При подписании акта приема-передачи
от 01.02.1999 контрагенты указали в
нем, что системы теплоснабжения
и водоснабжения требуют
Крыша здания, в котором истец арендовал нежилые помещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2003 года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек. После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N 39 обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы в счет арендных платежей.
В письме от 20.10.2003 N 23/19-2100 арендодатель сообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные с капитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненных работ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений в договор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Кодекса.
В октябре 2004 года при производстве
строительных работ на объекте, принадлежащем
Харитонову А.А., повреждены системы
тепло- и водоснабжения, в результате
чего помещение, занимаемое Коллегией,
было лишено централизованного
В ответ на данные обращения председатель Комитета предложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладку новой теплотрассы.
Коллегия и государственное
унитарное предприятие «
В период с октября 2003 года по апрель 2004 года истец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатил использованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек.
Поименованные суммы, а также уменьшение арендной платы на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу.
При разрешении спора апелляционная инстанция правомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором сторон.
В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999
N 927 установлено иное лицо (арендатор),
обязанное проводить
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и постановление апелляционной инстанции без изменения. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.2005 по делу N А17-95/3 // СПС Гарант.
На восстановление имущества, которое относится к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Они входят составной частью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования имущества, так называемым арендным процентом) и расходуются арендодателем на эти цели. Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт должен проводиться им.
Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.
Еще одна типичная для арендных отношений
проблема - распределение затрат, связанных
с улучшением арендованного имущества.
Гражданский кодекс РФ не вносит существенных
изменений в сложившийся в
соответствии с ранее действовавшим
законодательством порядок. Если арендатором
произведены отделимые
Вопрос о том, на кого должны относиться
затраты, связанные с неотделимыми
улучшениями (которые не могут быть
отделены без вреда для имущества),
решается в зависимости от того,
проведены они с согласия арендодателя
либо без него. В первом случае арендатор
имеет право на возмещение стоимости
этих улучшений после прекращения
договора (п. 2 ст. 623); во втором - все
произведенные затраты