Договор аренды

3.5. Арендная плата

Договор аренды возмездный, и поэтому  основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование  имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате  к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор  считается незаключенным. Изъятие  установлено лишь для договоров  аренды зданий и сооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных  объектов, для которых согласование арендной платы обязательно. Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... - М.: ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь», 1996. - С. 43. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Следует обратить внимание на специальные  нормы, относящиеся к аренде земельных  участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата за пользование ими  не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные  на полосе отчуждения железных дорог (см. п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ).

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны  имеют возможность предусмотреть  в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться  за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется  при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор  которого не всегда одинаков, либо при  одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.

Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется  в виде установленных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249.

В качестве альтернативного способа  оплаты может быть предусмотрена  передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования  нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором  в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции  применяется чаще всего при сдаче  в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании  с другими формами). Гражданское  и торговое право капиталистических  государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., переработанное и дополненное. - М., 1992. - С. 336.

Возможны и такие способы  расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность  или в пользование обусловленной  договором вещи (например, за пользование  нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность  автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного  здания и т.д.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в отличие  от Основ законодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут  быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и  для аренды некоторых видов имущества.

Иногда в договоре аренды предусматривается  денежная форма оплаты за пользование  имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения  ставки арендной платы в сумме, эквивалентной  определенной сумме в иностранной  валюте. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10.

На рассмотрение арбитражных судов  поступали иски арендаторов о  признании соответствующих условий  договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это  противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Президиум  ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению. В одном  из таких случаев стороны не фиксировали  в договоре твердую сумму, которая  подлежала уплате арендатором в  каждый срок платежа, а согласовали  условие об арендной плате, устанавливающее  способ ее расчета. Такой способ определения  цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во втором случае - при определении размера арендной платы путем указания в договоре суммы в иностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, в которых должен осуществляться платеж, - Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, не противоречит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (см. п. 11 Обзора).

В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 1998. - С. 184.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с  момента передачи ему арендованного  имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный  договором срок, он не вправе требовать  от него внесения арендной платы за соответствующий период (см. п. 10 Обзора).

Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения  срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается  от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор (см. п. 13 Обзора).

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия  пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... - М.: ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь», 1996. - С. 44.

Законом предусмотрена возможность  воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его  потребительских качеств, См.: Васильева  Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под  общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002. - С. 249. именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК РФ может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК РФ).

Арендаторами могут быть российские юридические лица и граждане России, предприятия с совместной формой собственности, международные объединения  и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные  юридические лица и граждане.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права. В римском  праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio - co№ductio) и куплей - продажей (emptio et ve№ditio) римские юристы видели в том, что по договору купли - продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом. См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М., 1996. - С. 445 - 446.

Арбитражные суды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнением  договоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров  выходит на первый план. От того, как  будут оценены основные условия  договора и применены нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие  правоотношения, зависит правосудность выносимого решения.

В связи с этим, можно посоветовать детально прорабатывать договор аренды. Таким образом, исходя из этого можно сделать следующие выводы:

В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества - за три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Законом могут быть предусмотрены  иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества  во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное  предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого  договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником  другой стороны в том, что обязана  сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет  право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.