Договор аренды

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных  отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко  объясним. Имеется в виду, что  в указанных случаях улучшения  проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении  договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в  связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению  суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор  его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

Таким образом, договор аренды заключается  на началах добровольности и полного  равноправия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

3. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА  АРЕНДЫ

3.1. Стороны в  договоре аренды (арендодатели и  арендаторы)

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием  располагает, прежде всего, собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится к субъектам  разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное  лицо (гражданин), которому принадлежит  имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация  и т.д., то есть любое физическое или  юридическое лицо, имеющее титул  собственника.

Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный  при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.

По законодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать  имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной  собственности, хотя не исключена такая  возможность и в других случаях.

Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной  собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном  ведении (у государственных или  муниципальных предприятий) или  оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо относятся  к казне - принадлежат непосредственно  Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в  гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000. - С. 105.

Условия осуществления правомочий по распоряжению объектами государственной  или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе по сдаче их в  аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут  сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому  имуществу, - самостоятельно, за исключением  случаев, установленных законом  или иными нормативными актами. В  отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений  на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

С введением в действие части  первой Гражданского кодекса РФ утратил  силу Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, в том числе положения  п. 3, согласно которым арендодателями недвижимого имущества государственных  и муниципальных предприятий  могли быть исключительно комитеты по управлению государственным имуществом.

Казенные предприятия могут  распоряжаться закрепленным за ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Такие же условия определены Кодексом и для учреждений, которым имущество  передано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств, выделенных по смете (ст. 298). Однако отдельными специальными законами некоторым группам  учреждений предоставлены более  широкие права по сдаче в аренду закрепленных за ними объектов.

В соответствии с Федеральным законом  «Об образовании» Закон РФ «Об  образовании» от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 15.01.1996, № 3, ст. 150, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3111. образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая  земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса.

Следует обратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ, устанавливающий, что в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено право  осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма закона дает учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является его собственностью.

По Конституции РФ управление федеральной  собственностью осуществляет Правительство  Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Решениями Правительства  РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Федеральное агентство  по управлению федеральным имуществом. Агентство выступает в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение  или оперативное управление государственным  унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же является уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия  должны согласовывать сдачу в  аренду закрепленных за ними объектов недвижимости. Права и полномочия указанного Агентства определены Положением о нем, утвержденным Постановлением Правительства РФ. Постановление Правительства РФ «О Федеральном Агентстве по управлению федеральным имуществом» от 27.11.2004 № 691 // СЗ РФ от 06.12.2004, № 49, ст. 4897.

В субъектах Федерации аналогичные  функции выполняют комитеты по управлению имуществом.

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности  муниципальных органов, решаются этими  органами (ст. 6 ФЗ от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации» Федеральный закон «Об  общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 18.04.2005) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 25.04.2005, № 17, ст. 1480.).

Разграничение объектов государственной  собственности на федеральную, собственность  субъектов Федерации и муниципальную, а в связи с этим и определение  органов, которые могли выступать  арендодателями при сдаче их в  аренду, осуществлялось на основании  Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении  государственной собственности  в Российской Федерации на федеральную  собственность, государственную собственность  республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», Постановления Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 № 3020-1 (ред. от 24.12.1993) // ВСНД и ВС РСФСР от 16.01.1992, № 3, ст. 89, ВСНД и ВС РФ от 12.08.1993, № 32, ст. 1261. а также изданного в соответствии с ним распоряжения Президента РФ от 18 марта 1992 года № 114-рп, которым было утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности. Распоряжение Президента РФ «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» от 18.03.1992 № 114-рп // ВСНД и ВС РФ от 26.03.1992, № 13, ст. 697. В дальнейшем эти вопросы должны регулироваться федеральным законом.

Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут  быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных  объектов.

Арендодателями земельных участков могут быть:

а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ);

б) лица, которым земельные участки  предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных  участков, находящихся в государственной  собственности и не переданных в  постоянное пользование.

Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных  на неделимом земельном участке  частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества  заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28 Закона).

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между  органами исполнительной власти субъектов  РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается  со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса РФ).

Арендодателями участков недр выступают  уполномоченные на то государственные  органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и  некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может  стать лицо, имеющее соответствующее  разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда  лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным (см. ст. 173 ГК РФ). Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000. - С. 111.

3.2. Объекты аренды

В законе названы виды имущества, которые  могут быть предметом аренды. Это  объекты недвижимости и движимое имущество: земельные участки и  другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные  комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. В аренду, таким образом, могут передаваться предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения личных потребностей, например различная аппаратура, музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и т.д.

Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойство объектов аренды, как  их непотребляемость, поскольку после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные - в том же количестве. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - С. 339.

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которых в  аренду не допускается или ограничивается. Ограничения и запреты на сдачу  в аренду относятся, прежде всего, к  имуществу, изъятому из оборота или  оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения.

В свое время такие ограничения  были установлены Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и  их имущества в аренду» и Постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных  к сдаче в аренду. Среди них  магистральные железнодорожные  линии со всеми расположенными на них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями  и т.д.; объекты локомотивного  и вагонного хозяйства, имеющие  оборонное значение, и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона.

В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношении которых единый хозяйствующий  субъект не вправе совершать сделки, связанные с их отчуждением, но может  распоряжаться ими другими способами, в том числе сдавать в аренду. Сюда входят, в частности, объекты  недвижимости, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме  названных в п. 1). По своему усмотрению распоряжается данный субъект и всем прочим принадлежащим ему имуществом.

Определенные ограничения установлены  для сдачи в аренду природных  объектов. См., например, ст. 11 Закона РФ «О недрах», ст. 46 - 53 Водного кодекса  РФ.

В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. В договоре нужно указывать  наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При  невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.