Правовые формы использования земель

Во всех остальных  случаях земельные участки приобретаются  в частную собственность по нормативной цене, установленной Советом Министров по согласованию с Президентом Республики Беларусь, исходя из качества земельного участка и его местоположения, и по договорной цене (не ниже нормативной), если это предусмотрено законодательством Республики Беларусь.

По обоснованной просьбе  гражданина сельский (поселковый), городской (городов областного подчинения и  города Минска), районный исполнительный и распорядительный орган может  отсрочить внесение платы (ее части) за земельный участок, приобретаемый в собственность, но не более чем на два года [17, с.18]

При передаче в частную  собственность земельных участков они рассматриваются как один участок, предоставленный для строительства  и обслуживания жилого дома и ведения  подсобного хозяйства.

Для эффективной реализации права частной собственности  следует установить круг его субъектов. В развитых правовых системах любая  собственность, не принадлежащая государству, рассматривается как частная. Ее юридическое понятие основывается на противопоставлении субъектов: частное лицо (физическое и юридическое) - государство. В разряд частной собственности входят и традиционная частная собственность в ее экономическом понимании, и собственность кооперативная, и собственность различного рода объединений и организаций, не занимающихся предпринимательской деятельностью. Все они подпадают под действие одного и того же института права частной собственности.

Право собственности  граждан и право собственности  юридических лиц - это, в сущности, единый институт права частной собственности.

Земельное же законодательство основывалось до 1998 г. на понятии частной  собственности на земли преимущественно  как собственности, принадлежащей  конкретному физическому лицу - гражданину.

Субъектами права частной собственности на землю являются только граждане Республики Беларусь постоянно проживающие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим [21, с.2].

Граждане других государств, в том  числе и бывших союзных республик, могли получить землю в Республике Беларусь только на праве пользования или аренды.

Иностранные юридические и физические лица, предприятия с иностранными инвестициями, а также иностранные  государства, международные объединения  и организации также длительное время не могли стать в Республике Беларусь собственниками земли.

В нынешнем законодательстве право  частной собственности на землю  рассматривается более широко. Оно  включает в себя собственность физических лиц - граждан Республики Беларусь и  собственность юридических лиц Республики Беларусь.

Земельные участки могут быть предоставлены  в собственность иностранных  государств.

Иностранное государство может  приобрести в собственность земельный  участок для обслуживания зданий (части зданий), используемых для  размещения постоянного дипломатического представительства или консульского учреждения иностранного государства в Республике Беларусь, если:

·     в соответствии с  законодательством иностранного государства  Республика Беларусь может для этих же целей приобрести в собственность земельный участок на территории этого иностранного государства;

·     одновременно с приобретением  в собственность земельного участка  на территории Республики Беларусь иностранное  государство предоставляет Республике Беларусь в собственность земельный участок на территории этого иностранного государства для тех же целей.

Уже в ч.2 ст.1 Закона о праве собственности  на землю было закреплено важное законоположение. В Республике Беларусь не допускается  возврат земли иностранным государствам, юридическим и физическим лицам, утратившим право собственности на нее до 16 июня 1993 г. Аналогичное правило установлено и в отношении наследников бывших земельных собственников. Эти лица могут приобрести земельный участок в собственность на общих основаниях [21, с. 1]. В действующем Кодексе Республики Беларусь о земле такая же норма содержится в ч.2 ст.11.

Принятие такой нормы обусловлено  стремлением законодателя к стабильности в области земельных отношений. Кроме того, не все бывшие собственники имеют документы, подтверждающие их права на земельные участки. Восстановить их не представляется возможным. Что касается их наследников, то возврат им земель затрагивает права и законные интересы современных владельцев и пользователей земли. Нельзя не учитывать, что нынешние владельцы и пользователи земли, а также их наследники вложили значительные средства в обустройство, использование и улучшение земель, полностью возместить которые государство не может.

В силу действующего в Республике Беларусь законодательства иностранные граждане не вправе иметь земельные участки на территории Республики Беларусь на праве собственности. Вместе с тем надо учитывать следующее. В соответствии с Договором от 8 декабря 1998 г. “О создании Союзного государства”, который заключен между Республикой Беларусь и Российской Федерацией, в союзном государстве принимаются и защищаются равным образом все формы собственности, признаваемые на территориях государств-участников, обеспечиваются равные права граждан на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом. В Союзном государстве принимаются необходимые законодательные и иные меры по обеспечению равных прав, обязанностей и гарантий субъектам хозяйствования любых организационно-правовых форм, а также гражданам, обладающим статусом предпринимателя в соответствии с законодательством государств-участников.

Общее содержание права частной  собственности на землю (как и  права собственности вообще) может  быть раскрыто через совокупность исключительных субъективных правомочий собственника, каждое из которых имеет свою специфику.

Собственник земельного участка имеет  право самостоятельно хозяйствовать  на земле. Ему принадлежит право  на выбор форм хозяйствования (самостоятельной, индивидуальной или в составе  коллектива), планирования хозяйственной  деятельности, ее финансирование, независимость от других лиц, государства. Собственник подчиняется только закону, установленным в нем нормам и правилам. Собственник земли вправе самостоятельно, по своему усмотрению установить структуру посевных площадей, определить сроки проведения сельскохозяйственных и иных работ на земле, применять (или не применять) почвозащитные технологии выращивания сельскохозяйственных культур и др.

Ограничения правомочий собственника по самостоятельному хозяйствованию на земле связаны только с целевым назначением принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Владение землей предполагает пользование  ею и, при соблюдении установленных  требований, использование ресурсов, находящихся на ее поверхности или  под землей. Использование земельного участка осуществляется на титуле собственности, а использование других ресурсов и объектов, находящихся на участке собственника, действующее законодательство допускает на титуле пользования. Именно поэтому собственник земли лишен права отчуждения водного источника (непроточного водоема, подземных вод), общераспространенных полезных ископаемых, других природных объектов без одновременного отчуждения земельного участка.

Собственник вправе самостоятельно использовать, в первую очередь, поверхность земельного участка, в том числе и застроить ее. Он самостоятельно решает вопросы выбора проекта строительства, размеров строения, их местоположения и ряд других. Следует отметить, что жилые дома, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, возведенные на земельном участке, принадлежат собственникам земли на праве собственности. Порядок возведения жилых, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений как собственниками земельных участков, так и землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков установлен Положением, которое утверждено постановлением Госкомзема Республики Беларусь от 14.06. 2001 г. № 81.

Строения и сооружения, возведенные  на участке, являются особыми объектами  гражданских прав, обладают известной осложненной оборотоспособностью (хотя их и нельзя относить к вещам, ограниченным в обороте, ибо их оборот разрешен). Будучи отделенными от земли, они теряют свое основное назначение, понижаются в цене.

Собственник, будучи полноправным владельцем земельного участка, может не только возводить на нем здания и сооружения, но и осуществлять их перестройку или снос. Кроме того, собственник вправе разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Граждане-собственники земельных  участков являются собственниками произведенной  сельскохозяйственной продукции и  доходов от ее реализации. Посевы (посадки) сельскохозяйственных культур, других насаждений, как и выращенная (переработанная) сельскохозяйственная продукция, принадлежат только собственнику земли (при условии, что он сам хозяйствует на земле, а не сдает данный участок в аренду).

Собственники земельных  участков имеют право в установленном  порядке проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные  работы, строить пруды и иные водоемы. При этом они должны соблюдать  природоохранные требования использования  земельных участков.

Гражданам - собственникам  земельных участков предоставлено  право передавать их полностью или  частично в аренду. Граждане Республики Беларусь, в частной собственности  которых находятся земельные  участки, приобретенные для ведения  личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их гражданам Республики Беларусь в аренду при условии сохранения целевого назначения земель, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в размерах, предусмотренных действующим Кодексом о земле [17, с. 30-31].

Частные земельные собственники имеют право на компенсацию затрат в случае изъятия земельного участка  или добровольного отказа от него. Они вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением их прав, связанных с установлением санитарных, защитных и охранных зон вокруг промышленных и иных объектов.

Собственники земли  могут нести дополнительные расходы на восстановление зданий и сооружений, поврежденных в результате просадок земной поверхности при разработке месторождений полезных ископаемых. Они определяются исходя из сметной стоимости строительства новых и реконструкции существующих зданий и сооружений, стоимости комплекса защитных мероприятий, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Допускается добровольное безвозмездное отчуждение земельных  участков, находящихся в частной  собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц Республики Беларусь, в собственность Республики Беларусь.

Собственникам предоставлено  право на получение равноценного земельного участка при изъятии  для государственных или общественных нужд их частных землевладений. В  соответствии со ст.68 Кодекса о земле  изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, переданных гражданам Республики Беларусь в частную собственность, может производиться после предоставления по их желанию исполнительным и распорядительным органом равноценного земельного участка, строительства на новом месте юридическими и физическими лицами жилых домов, строений, сооружений и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков [17, с. 46].

Собственники земельных  участков имеют право:

·     продать участок. Реализуя право распоряжения, собственник земли вправе произвести ее отчуждение, в том числе продажу, либо исполнительному и распорядительному органу, либо физическому лицу. Односторонние и двусторонние сделки по распоряжению землей совершаются собственниками земли независимо от сроков приобретения права собственности на участок;

·     дополнительно  купить земельный надел в пределах установленного размера;

·     в установленном  порядке требовать установления и прекращения земельного сервитута.

Правовой режим собственности  на землю не может быть таким, как  обычного имущества. Так называемый “свободный” частный собственник  на землю нигде в мире не существует.

В юридической литературе подчеркивается, что собственность  на землю - категория историческая. На практику отношений земельной собственности влияют многие факторы: меняющийся характер экономических отношений, развитие производительных сил, традиции, уровень культуры, экологическая ситуация и многое другое [8, с. 79].

В развитых странах отказались от признания абсолютного права частной собственности. Этот зарубежный опыт ценен идеями, закрепленными в законодательстве. Среди них - социальная концепция частной собственности на землю.

Собственники земли  обязаны:

· использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и условиями их предоставления;

· эффективно использовать предоставленные земельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;

·    осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;

·    своевременно вносить плату за земельные участки;