Расчет рыночной стоимости ОАО «Жилстрой-НН» по методу отраслевых аналогий

     Данный  метод рекомендуется применять  тогда, когда крайне ограничено как  время, отведенное на проведение оценки, так и возможность получения  данных о предприятии.

     Основными способами оценки стоимости по методу отраслевых аналогий являются:

• расчет стоимости на базе чистых активов;
• расчет стоимости на базе выручки от реализации;
• расчет стоимости на базе чистой прибыли;
• расчет стоимости на базе дивидендов;
• расчет величины стоимости и диапазона стоимостей по методу отраслевых аналогий.

     Рассмотрим  подробнее каждый из представленных выше расчетов.

     Оценка  стоимости на базе чистых активов  производится в три этапа:

• расчет чистых активов, который проводится в соответствии  с "Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ", утвержденным приказами Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 05.08.96 №71, 149;
• расчет балансовой стоимости пакета акций;
• расчет рыночной стоимости пакета акций на базе чистых активов.

      Балансовая  стоимость пакета акций вычисляется  по следующей формуле:

     BV – балансовая стоимость пакета акций

A – чистые активы

L – размер оцениваемого пакета в процентах от уставного капитала

      После определения  балансовой стоимости рассчитывается стоимость пакета акций на базе чистых активов, которая  вычисляется по формуле:

  P_NA – стоимость пакета акций на базе чистых активов

  M_A – отраслевой мультипликатор «Капитализация/Чистые активы»

  BV – балансовая стоимость пакета акций

     Метод отраслевых соотношений включает также расчет стоимости на базе выручки от реализации. Существует следующее ограничение: оценка стоимости на базе выручки от реализации не проводится для организаций, основной деятельностью которых является торговля.

      Стоимость пакета акций на базе выручки от реализации вычисляется по формуле:

     P_S – стоимость пакета акций на базе выручки от реализации

     M_S – отраслевой мультипликатор «Капитализация/Выручка от реализации»

     S – выручка от реализации за год, берется из «Отчета о прибылях и убытках» (форма №2, строка 010, графа «За отчетный период»).

     L – размер оцениваемого пакета в процентах от уставного капитала

     Допускается нулевое значение выручки от реализации. Нулевое значение стоимости пакета акций рассматривается с точки зрения внесения вклада в средневзвешенную оценку стоимости, прямого экономического смысла ему не придается.

      Стоимость пакета акций на базе чистой прибыли вычисляется  по формуле: 

  P_E – стоимость пакета акций на базе чистой прибыли

  M_E – отраслевой мультипликатор «Капитализация/Чистая прибыль»

  E – чистая прибыль за год, берется из «Отчета о прибылях и убытках» (форма №2, строка 140 – строка 150, графа «За отчетный период»).

  L – размер оцениваемого пакета в процентах от уставного капитала

  В случае, если компания выплачивает дивиденды по своим акциям, то стоимость пакета акций на базе дивидендов вычисляется по следующей формуле:

  

     P_D – стоимость пакета акций на базе дивидендов

     M_D – отраслевой мультипликатор «Капитализация/Дивиденды»

     D – сумма дивидендов, объявленных за год

     L – размер оцениваемого пакета в процентах от уставного капитала

     Вполне  допускается нулевое значение суммы дивидендов, объявленных за год. Нулевое значение стоимости пакета акций рассматривается с точки зрения внесения вклада в средневзвешенную оценку стоимости, прямого экономического смысла ему не придается.

     Следующим шагом  является расчет величины стоимости  и диапазона стоимостей. Предварительно вычисляется средневзвешенная стоимость.

     

     P_CM – стоимость предприятия;

     P_CM,1j – стоимость предприятия по мультипликатору j;

     W_j – весовой коэффициент для стоимости по мультипликатору . 

     Метод предыдущих сделок с объектом оценки

     Источником  информации при применении данного подхода являются данные о ценах ранее совершенных сделок с объектом оценки.

     В том случае, если отличия по времени совершения предполагаемой и ранее совершенной сделок весьма существенны, оценщик осуществляет корректировки с учетом фактора времени, а также изменения обстоятельств в экономическом, и отраслевом окружении, и в оцениваемой компании.

     В случае, если размер участия в уставном  капитале оцениваемого предприятия, по которому предполагается совершение сделки, и размер участия в уставном капитале по ранее совершенной сделки, предоставляют владельцу разную степень контроля, оценщик должен осуществить корректировку в размере премии за контрольное участие, т.е. степень контроля по оцениваемому размеру участия больше, чем по ранее совершенной сделке или скидки за неконтрольное участие, степень контроля по оцениваемому размеру участия меньше, чем по ранее совершенной сделке.

     Как и любой поход, сравнительный  или рыночный метод имеет свои плюсы и минусы.

     Рассмотрим  положительные стороны применения данного метода.

     Сравнительный подход базируется на ретроинформации, следовательно, отражает фактически достигнутые компанией результаты хозяйственной деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

     Основным  преимуществом сравнительного подхода  к оценке стоимости по сравнению  с другими методами является то, что он учитывает конъюнктуру рынка и реальные приоритеты инвесторов.

     Необходимо  отметить, что утверждать, что стоимость бизнеса, определенная рыночным методом совпадает с итоговой суммой сделки, не приходится. Окончательные условия сделки всегда определяются в процессе переговоров между собственником предприятия и потенциальным инвестором, тем более, что каждый бизнес по-своему уникален.

     Эксперты  утверждают, что отклонение результатов оценки, проведенной с использованием мультипликаторов, от цены, получаемой в ходе профессионального расчета стоимости компании, не превышает 10%. Это позволяет рассматривать результаты оценки, полученные сравнительным методом, в качестве важного ориентира при продаже компаний.

     Вместе  с тем, рассматриваемый метод имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

     Во-первых, базой для расчета являются достигнутые  в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод не рассматривает и не учитывает перспективы развития компании в будущем.

     Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по очень большому числу сходных организаций, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

     В-третьих, оценщик должен делать весьма сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых компаний. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости бизнеса.

     Можно сделать вывод, что возможность применения сравнительного или рыночного подхода в первую очередь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе необходимое условие — это открытость рынка и доступность финансовой информации, необходимой специалисту. Третьим условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Анализ финансово-хозяйственной деятельности компании ОАО «Жилстрой-НН»

     2.1 Характеристика ОАО «Жилстрой-НН» 

       На строительном рынке Нижнего  Новгорода компания «Жилстрой-НН»  работает с 2000 года.

     На  сегодняшний день компания представляет собой крупного - инвестора застройщика, коллектив которой насчитывает около двух тысяч специалистов.

     Пройден путь от подрядной организации до крупного инвестора – застройщика. За время существования компании построено более 550 тысяч квадратных метров жилых и коммерческих площадей. Каждый год в эксплуатацию вводится около 100 тыс. квадратных метров жилья и торговых площадей. Сдается более тысячи  квартир с отделкой «под ключ». У организации есть все для успешной деятельности: квалифицированные кадры, собственная база, завод крупнопанельного домостроения, внушительный парк машин и механизмов. Директор «Жилстрой-НН», заслуженный строитель Российской Федерации, Березин Евгений Викторович.

     Основные  виды деятельности компании:

• получение исходно-разрешительной документации на строительство;
• архитектурное проектирование и дизайн зданий и сооружений различного назначения;
• проектирование конструкций зданий и сооружений различного назначения;
• комплексное проектирование внутренних инженерных систем зданий и сооружений различного назначения;
• комплексное проектирование внеплощадочных (городских) инженерных сетей;
• согласование проектно-сметной документации во всех необходимых организациях;
• возведение несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений из металлоконструкций, монолитного железобетона, железобетонных конструкций, кирпича, камня и блоков, работы по остеклению и установке деревянных конструкций;
• строительно-монтажные работы по внутренних и внешним инженерным системам;
• все виды отделочных работ, ремонт и реставрация фасадов;
• устройство дорожных покрытий;
• все виды земляных работ, благоустройство территорий;
• сдача законченного объекта в эксплуатацию;
• проведение финансовых, технико-экономических, юридических экспертиз при привлечении субподрядных организаций;
• контроль и надзор за выполнением работ по договорам подряда и субподряда, исполнение обязательств перед заказчиками по обеспечению качества работ, договорных обязательств;
• выполнение функций Генпроектировщика и Генподрядчика.

     Возможности ОАО «Жилстрой-НН» позволяют выполнить полный цикл строительства, начиная от разработки всей рабочей документации до работ по внутренним и наружным инженерным сетям.

     Постоянно совершенствуются применяемые специалистами компании строительные технологии. В сентябре 2004 года на 80% было переоснащено производство на заводе крупнопанельного домостроения. Благодаря чему, сегодня компания «Жилстрой-НН» - единственная на рынке недвижимости города Нижнего Новгорода – обладает технологией возведения высотных зданий, совмещающих преимущества кирпичного и панельного жилья. Проект домов данной серии, разработанный Российской Академией архитектуры и строительных наук, удостоен премии Правительства Российской Федерации в области науки и техники. Жилье получается очень качественным, долговечным и быстровозводимым. Срок строительства 17-этажного дома около года.