Содержание  
 

 

Введение

      Многоквартирный дом - достаточно сложный инженерный объект, комплекс недвижимого имущества, место проживания большого количества людей, поэтому его содержание в надлежащем техническом и санитарном состоянии требует существенных усилий. Управление многоквартирным домом является частью деятельности по его содержанию, также, как обслуживание и ремонт, и предполагает исполнение большого числа разнообразных функций.

      Эффективность управления в товариществе, т.е. достижение цели и решение текущих задач с наименьшими затратами, зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение. Для обеспечения высокого уровня управления многоквартирным домом товарищества все чаще прибегают к услугам специалистов-профессионалов, заключая договоры с индивидуальными управляющими или управляющими организациями.

      Актуальность рассматриваемой темы заключается в необходимости разработки мероприятий по совершенствованию деятельности органов местного самоуправления в области управления сферой ЖКХ.

      Объект исследования - ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» г.Осинники.

      Предмет исследования – деятельность управляющей компании на примере ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

      Цель курсовой работы – предложить мероприятия по совершенствованию деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

      Задачи работы:

      1. Изучить теоретические основы деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ.

      2. Провести анализ деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание» .

      3. Предложить мероприятия по улучшению деятельности ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».

      Методы исследования – анализ и синтез, сравнительный, экономический анализ.

 

Глава 1 Теоретические  основы совершенствования  деятельности управляющей  компании

     1.1 Основы управления многоквартирным домом

 
 

      Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное  понимание смысла того или иного  явления имеет практическое и  теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование [6; 117]. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

      Признаки  управления многоквартирным домом:

      1. Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

      2. Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

      По  объекту управления выделяют формы  управления многоквартирным домом:

      - управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

      - управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

      Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным  домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений. Схематично процесс управления многоквартирным домом представлен в приложении 1.

      3. Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

      Субъект управления:

      - осуществляет управленческую и организационную работу;

      - принимает решения;

      - обеспечивает достижение поставленных целей.

      При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

      4. Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [11; 227].

      5. Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

      Таким образом, управление многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  

     1.2 Анализ нормативно-правовой базы

 
 

      Согласно  ст. 161 ЖК РФ [2] управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Возможные способы управления закреплены в ст. 161 ЖК РФ: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативо; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      Принятие  решения о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений, собравшись вместе, могут самостоятельно выбрать один из трех способов управления домом: либо ТСЖ, либо управляющую организацию, либо непосредственное управление.

      Выбор способа управления — это регламентированная законодательством процедура, которая  включает в себя следующие этапы:

      — инициирование общего собрания и  извещение всех собственников о  нем;

      — проведение общего собрания собственников;

      — оформление результатов голосования  и их опубликование.

      Непосредственное  управление многоквартирным домом  осуществляется собственниками помещений  на основании ст. 164 ЖК РФ. Организацию  управления и взаимоотношения между  его участниками можно представить в виде схемы. Если собственники помещений в многоквартирном доме выберут данный способ управления многоквартирным домом, то им придется самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. В соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений. То есть жильцам-собственникам фактически предлагается выбрать из своего числа либо привлечь со стороны лицо, которое на основании их поручения будет осуществлять взаимодействие со всеми необходимыми организациями и службами [10; 297].

      Плюсы и минусы непосредственного управления жилым многоквартирным домом  собственниками помещений: плюс: собственник  помещения не несет расходов на содержание управляющей компании и не платит членские взносы в ТСЖ. Все отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями проходят с согласия собственника помещения; минус: собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, что приводит к дополнительным затратам времени и сил.

      В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

      Договор собственника помещения с управляющей  организацией обязательно должен содержать  условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, если в течение  года собственниками жилых помещений  в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

      Значит, при работе по данной схеме собственники жилых помещений или товарищество собственников жилья и снабжающие организации устанавливают отношения  через посредника, который берет  на себя обеспечение функционирования процесса управления многоквартирным домом. При этом возникает вопрос: кто согласится стать этим посредником? В ст. 161 ЖК говорится о способе управления с помощью управляющей организации, не указывая при этом каких-либо подробностей относительно того, кем она является и как функционирует. Однако в ст. 162 ЖК РФ приведены требования к договору управления. Из п. 1 данной статьи следует, что подобного рода договор заключается между жильцами — собственниками квартир в доме и посреднической организацией, предметом деятельности которой является выполнение обязанности управляющей организации.

      Данная  организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. То есть при буквальном анализе законодательства обнаруживается, что фактически посредником между собственниками (в случае, если они избрали путь непосредственного управления) и организациями, оказывающими коммунальные услуги, можно рассматривать управляющую организацию [9; 115].

      К сожалению, ЖК РФ не квалифицирует данный договор с точки зрения гражданского законодательства. Каким должен быть данный договор, посредническим или договором оказания услуг, — однозначного ответа нет. С одной стороны, управляющая организация может выступать исключительно в качестве посредника между жильцами и теми организациями, которые осуществляют поставку тепла, воды, электричества, газа и техническое обслуживание, действуя, например, на основании агентского договора. С другой стороны, она вполне может покупать указанные услуги и перепродавать их жильцам от своего имени. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующий текст из п. 3 ст. 162 ЖК РФ: «Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление».