Совершенствование детялеьнотси управляющей компании

      Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

      Если  выбор управляющей организации  осуществлен общим собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленного протоколом. Если выбор управляющей организации осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации. С проектом договора управления собственников помещений следует знакомить до собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.

      По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов

      управления  ТСЖ либо органов управления жилищного  кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

      — оказывать услуги и выполнять  работы по надлежащему содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном  доме;

      — предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном  доме и лицам, пользующимися помещениями  в данном доме;

      — осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

      Договор управления многоквартирным домом  заключается в письменной форме  путем составления одного документа  и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома и руководителем управляющей организации. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме [6; 127].

      В договоре управления многоквартирным  домом обязательно должны быть указаны:

      - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

      - перечень услуг и работ по  содержанию и ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме, порядок изменения такого  перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (обязательные услуги и работы по управлению жилым многоквартирным домом должны соответствовать Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, установленным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170);

      - порядок определения цены договора, размера платы за содержание  и ремонт жилого помещения  и размера платы за коммунальные  услуги, а также порядок внесения  такой платы;

      - порядок осуществления контроля  за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, критерии качества услуг по управлению, штрафные

      санкции за некачественное оказание услуг по управлению;

      - сроки выполнения работ по  управлению жилым многоквартирным  домом, так как договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;

      - порядок отчетности управляющей  организации о ходе выполнения  работ по управлению жилым  многоквартирным домом;

      - порядок расторжения договора.

      При заключении и изменении договора управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме муниципальной собственности.

      Управляющая организация в соответствии со ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к выполнению обязательств по договору управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

      Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года обязана предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Иной срок предоставления отчета управляющей компанией можно установить в договоре управления.

      Условия и порядок изменения или расторжения договора управления определяется главой 29 ГК РФ. Так, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

      — при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ);

      — существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);

      — в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или договором.

      При ТСЖ собственники квартир, организуя  товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

      Если  при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую  организацию, которая и будет  осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее [4; 129].

      Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен вы получите грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для вашего дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только вам. 

     1.3 Зарубежный опыт управления многоквартирным домом

      Во  многих городах мира муниципалитеты сами являются мощными домовладельцами, которые вынуждены разрабатывать  свои механизмы взаимодействия с  жителями – квартиросъемщиками. Таким крупнейшим домовладельцем является, например, муниципалитет Вены. Принадлежащий ему фонд жилья составляет 220 тысяч квартир [8; 115].

      Важным  вопросом в управлении многоквартирным  домом является его принадлежность: социальный, частный, корпоративный, коллективный и пр. Домовладельцами выступают государство и муниципалитеты, частные компании и частные лица, профсоюзы и церкви, неприбыльные организации и промышленные гиганты. И не всегда домовладелец, стремясь собрать как больше средств со своих квартиросъемщиков, готов поддерживать хороший уровень услуг, проводить хороший капитальный ремонт, выполнять требования договора найма.

      Договор найма – главный документ, определяющий взаимоотношения домовладельца  и квартиросъемщика. Однако, если в  Канаде типовой договор найма можно за 1 канадский доллар купить в любом газетном киоске, а в Англии регулярно проводится специальный конкурс на лучший типовой договор найма, в котором недавно стала победителем организация квартиросъемщиков из небольшого города Худдерсфилд, то в России многие миллионы квартиросъемщиков никогда не видели договор. Договор найма муниципальных квартир во многих городах до недавнего времени отсутствовал или не использовался.   Он действует с той поры, когда интересы собственника представлял ДЖКХ, а сейчас районы. Для того, чтобы ввести изменения, нужна корректировка договора найма. Но сегодня  договоры (найма или содержания и обслуживания жилья?) после решения собрания (какого собрания?) заключают УК (почему коммерческие организации по обслуживанию жилищного фонда заключают договоры с квартиросъемщиками муниципальных квартир?!), и с муниципальным представителем - через район, а мы контролируем исполнение договора жилищной компанией». На самом деле все проще: отсутствие легитимного договора найма муниципального жилья обусловлено тем, что город не может выполнить свои обязательства по отношению к жителю квартиросъемщику [8 120].

      Между тем вопросы  размеров квартир и качества услуг, надежности найма  во всем мире остаются главными типичными вопросами, которые волнуют владельцев и квартиросъемщиков. Именно они становятся основными причинами возникновения общественных движений,  как собственников жилья, так и квартиросъемщиков. Национальные организации квартиросъемщиков и собственников жилья существуют сегодня в США и Канаде, Новой Зеландии и Австралии, Индии и Танзании, практически во всех европейских странах. Самые крупные из них – в Германии и Швеции. Они самые массовые и пронизывают страну сверху донизу. В Швеции национальная организация квартиросъемщиков – самая массовая и влиятельная. В каждом доме, принадлежит ли он муниципалитету или частным домовладельцам есть то, что они называют – «контактный комитет». Это очень близко к нашему понятию «домком». А значит, есть Правила проживания и Устав. Локальные организации на уровне дома существуют для того, чтобы наладить добрососедские отношения, чтобы в доме было чисто и безопасно, чтобы дети знали, с кем они входят в лифт, кто живет над нами, слева и справа. Другой важнейшей задачей таких организаций является защита квартиросъемщиков и владельцев квартир, в том числе в суде. Конфликты владельцев квартир и квартиросъемщиков рассматриваются в жилищном суде, где интересы жителя и владельца обязательно защищает юрист из союза квартиросъемщиков либо юрист из союза домовладельцев.

      В Германии традиционно лишь небольшое  количество жителей владеет собственной  недвижимостью – примерно 20% населения. Остальные снимают квартиры и  дома. Снимают у частных лиц, т.к. государственного жилья в стране вообще нет. Есть правда, муниципальные – очень дешевые – квартиры, которые специально предназначены для малоимущих семей. Чтобы поселиться в таком муниципальном доме, необходимо получить направление от ведомства социального обеспечения.

      В Германии в многоквартирных домах, как правило, есть управдом или домоуправление. Они отвечают за вопросы организационного характера и устранение неисправностей в доме или отдельных квартирах. В каждом доме вывешиваются Правила совместного проживания, предписывающие соблюдать определенный порядок и чистоту на лестничных клетках и во дворе. Если в многоквартирном доме отсутствует управдом или домоуправление, решающие вопросы оказания жилищных услуг, то уборка подъездов, снега и мусора во дворе – забота жильцов (квартиросъемщиков). Кроме того, во многих регионах принято раз в неделю подметать и улицу, прилежащую к дому.

      В Монреале выделяются несколько своеобразных «социальных» жилищных ступеней. Самая нижняя из них – приюты для бездомных или «шелтеры», которыми занимаются не столько муниципальные службы, сколько Армия спасения. Следующая ступень – социальное жилье для бедных, его еще называют «дотационным» и его жители, как правило, люди, живущие на социальные пособия. Дотацию на содержание дома муниципалитет передает непосредственно на счет дома, а уже управляющий домом – джанитер – делает расчет квартплаты, принимая во внимание уровень дохода семьи. Есть в Монреале специальные дома, которые могут принадлежать муниципалитету или местной общине. Для заселения в такой дом необходимо представить все документы о доходах, в т.ч. и количестве денег на счету в банке. Квартплата в этих домах начисляется также в зависимости от доходов. Муниципальные средства на содержание таких домов идут из социальной, а не жилищной статьи городского бюджета.

      Следующей ступенькой в жилищной лестнице являются частные арендные дома, которые условно делятся на три категории: дешевая аренда, обычная, престижная.

      Выделяются  дома- «дуплекс». Это двухэтажные дома с двумя входами, в которых на первом этаже живет сам хозяин дома, а второй этаж специально предназначается для квартиросъемщиков. Такие дома в известной степени определяют облик города: зеленый, ухоженный, приветливый.

      Много и небольших 3-4-этажных частных  арендных домов.

      Небольшие территории застроены многоэтажными  арендными домами. В таких домах, как правило, не более 100 квартир и принадлежат они частным компаниям (часто банкам), которые нанимают суперинтенданта - или  иначе «агента по работе с квартиросъемщиками» (rental agent).  Именно он – главный буфер между домовладельцем и жителями. Он же нанимает и другой персонал: уборщика, слесаря и других, заключает все договора на эксплуатацию дома со специализированными компаниями. Его главная задача «чтобы все жители были довольны», а это значит, что он утрясает все возникающие конфликты [8; 121].

      Общение между жителями многоквартирного дома и домовладельцами идет только с  помощью писем – меморандумов. Через них извещают о предстоящем  ремонте, повышении квартплаты и  прочее. Никогда никаких собраний не собирают – только индивидуальное общение и письма. Формы на все случаи жизни у управляющего домом давно разработаны.

      В течение жизни люди многократно  меняют свои квартиры, сообразуясь  с новыми обстоятельствами и финансовыми  возможностями. Выбор велик, процедуры  отработаны, переезд никем не воспринимается как пожар, а лишь как новые возможности.