Управление муниципальным имуществом

 

 

4. Выявлены типологические признаки и базовые компоненты системы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, в основу которой положен программно-целевой метод управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, подразумевающий формирование дерева целей социально-экономического развития региона и выявление ресурсов, необходимых для их согласованной реализации.

Система управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, кроме субъектов и объектов управления, формирующих основу любой социально-экономической системы,  включает в себя также следующие элементы (подсистемы):

1) механизм управления, в основе которого лежат цели, принципы, методы управления;

2) управляющую подсистему: статическую (органы управления),  динамическую (процессы управления);

3) подсистемы обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль эффективности и т. п.). Подсистемы обеспечения функционирования системы управления недвижимостью региона призваны создавать необходимые условия для функционирования основных подсистем в ходе реализации всех целевых установок.

Опираясь на теорию системного анализа, мы пришли к выводу, что система управления недвижимым имуществом региона соответствует признакам открытой сложной вероятностной экономической системы, и представляет собой систему организационно–экономических отношений между субъектами по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации ее объектов с целью реализации основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства в контексте регионального управления.

Совокупность объектов регионального государственного и муниципального недвижимого имущества, формирующая материально вещественную основу его собственности, является элементом этой системы. Классификация объектов регионального государственного и муниципального недвижимого имущества приведена на рис. 5.

Приведенная классификация  представляет собой распределение объектов собственности на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений.

Кроме вышеперечисленных  оснований, недвижимость региона может  быть классифицирована и по отраслевому признаку: объекты, включенные в состав конкретной отрасли экономики и имеющие специфические отраслевые особенности (ТЭК, транспорт, связь, АПК и т.д.). В каждой крупной отрасли имеются подотрасли, в которые включаются объекты со своими особенностями.

В основе методологии управления недвижимым имуществом региона, по нашему мнению, лежат организационно-правовые и экономические методы. Программно-целевой метод основан на системном использовании имеющихся ресурсов для достижения поставленной цели. В общем виде он представляет собой применение в планировании системного подхода и основывается на формировании целей социально-экономического развития, их разделении на подцели все более дробного характера и выявлении ресурсов, необходимых для их согласованной реализации. Количество и разнообразие целей управления государственной и муниципальной недвижимостью региона настолько велики, что без комплексного, системного подхода к определению их состава невозможно обойтись.

 

Рис. 5. Материально-вещественная структура государственной и муниципальной недвижимости региона

 

В качестве удобного и  апробированного на практике инструмента исследования целей можно использовать построение целевой модели в виде древовидного графа – дерева целей.

Посредством дерева целей описывается их состав, взаимосвязь, упорядоченная иерархия, для чего осуществляется последовательная декомпозиция главной цели на подцели. Дерево целей в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью региона приведено на рис. 6.

 

 Рис. 6. Дерево целей в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью региона

 

 

5. Разработаны основные положения концепции управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона (на примере Мурманской области), в частности, строгое соответствие состава недвижимого имущества функциям региона как субъекта государственной власти; предложен критериальный показатель целесообразности приватизации объектов государственной и муниципальной недвижимости региона, основанный на сопоставлении по каждому объекту текущих стоимостей при приватизации или использовании.

Управление государственной и муниципальной недвижимостью Мурманской области должно осуществляться в рамках региональной Концепции управления государственной и муниципальной собственностью, в основе которой лежит принцип соответствия объема и состава недвижимого имущества государственным и муниципальным функциям.

Для решения задачи сокращения количества объектов недвижимости, не предназначенных для выполнения государственных функций, необходимо выделять функционально-целевое имущество - объекты недвижимости для осуществления функций и задач региона как субъекта Российской Федерации и имущество, утратившее такое значение (коммерческое имущество) (рис. 7).

 

Рис. 7. Классификация государственного и муниципального недвижимого имущества региона по целям управления

Приведенная классификация  позволяет реализовать дифференцированный подход к выбору методов управления и способов распоряжения недвижимостью региона.

Актуальной задачей  концепции является и увеличение доходов от использования имущества, утратившего значение для обеспечения государственных функций и предусмотренного к приватизации. Поскольку тактические цели приватизации и сдачи в аренду или передачи в доверительное управление недвижимости региона имеют однородный характер – максимум дохода, для определения рационального соотношения количества приватизируемых, обеспечивающих единовременный доход, и используемых для получения постоянного дохода (аренда, доверительное управление) объектов недвижимости мы предлагаем использовать критериальный показатель текущей стоимости недвижимого имущества:

где:  

V_тек – текущая (настоящая) стоимость региональной недвижимости коммерческого назначения (за исключением ГУП), руб.;

Д_А – доход от использования n-го объекта недвижимости региона, переданного в аренду, доверительное управление, руб./год;

n – порядковый номер объекта, переданного в аренду или доверительное управление;

j – количество объектов, переданных в аренду или доверительное управление;

Т – количество арендных периодов, в течение которых объект используется по договору аренды или доверительного управления, шт.;

t – порядковый номер арендного периода;

i_n – ставка дисконтирования, отражающая средний уровень доходности n-го объекта, переданного в аренду или доверительное управление, доли ед.;

Д_П - единовременный доход, полученный от приватизации к-го объекта недвижимости региона, руб.;

к – порядковый номер объекта, подлежащего приватизации;

m – количество объектов, подлежащих приватизации из общего числа объектов коммерческого назначения.

 

6. Предложен ресурсный подход к управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, основанный на концепции развития его ресурсного потенциала и, прежде всего, неперемещаемых ресурсов, т.е. недвижимости, в рамках долгосрочной программы развития региона и предусматривающий разработку плана движения имущественных ресурсов, состоящего из планов приобретения, использования и выбытия недвижимости.

Комплекс государственной и муниципальной недвижимости субъекта Российской Федерации представляет собой совокупность объектов недвижимости, являющихся собственностью субъекта РФ, и включает в себя такие объекты как земельные участки, имущественные комплексы государственных унитарных предприятий,  отдельные здания и помещения. Комплекс государственной и муниципальной недвижимости региона представляет собой, с нашей точки зрения, специфический территориально - экономический ограниченно - восполнимый ресурс (имущественный  ресурс) в отличие от природных ресурсов, способный при эффективном использовании обеспечить быстрое экономическое  развитие региона.

Сложность и многогранность проблем управления таким капиталоемким, экономически и социально значимым ресурсом, как государственное недвижимое имущество, обусловливает необходимость рассматривать его как стратегический ресурс, эффективное управление которым может быть обеспечено только при использовании принципов и механизмов стратегического планирования и управления. Долгосрочная программа развития региона должна быть основана на концепции развития его ресурсного потенциала и, прежде всего, неперемещаемых ресурсов, т.е. недвижимости.

 Ресурсный подход к управлению недвижимостью региона предусматривает разработку и ежегодное утверждение плана движения этого имущественного ресурса, который должен состоять из планов приобретения, использования и выбытия недвижимости (табл. 3). Данный план должен быть дополнен прогнозами на ближайшие два года и согласован с действующим порядком бюджетного и инвестиционного планирования в регионе.

 

7. Предложена система показателей оценки результативности функционирования органов государственной власти по управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, представляющих собой количественные и качественные показатели, характеризующие результат деятельности или успешность движения к достижению цели управления на основе совокупности критериев - стандартов качества работы, которые позволяют оценить достигнутые результаты.

Эффективное использование имущественного ресурса региона, с нашей точки  зрения, представляет собой такое  его использование, которое позволяет  извлечь как непосредственно  из него, так и при помощи него максимально полезный социально-экономический результат при научно-обоснованных затратах ресурса. Непосредственное использование комплекса государственной и муниципальной недвижимости региона представляет собой использование объектов недвижимости с целью извлечения дохода и является источником неналоговых доходов регионального бюджета.

 

Таблица 3

Организация - владелец	Продукция, для производства которой  используется имущество	Сведения об имуществе	Балан-совая стои мость	Коэффициент исполь-зования  (в %)	Коэффициент загрузки	Приобрете ние имущества			Выбытие имущества			Наличие имущества на конец каждого года			Чистые доходы от выбытия имущества (доходы от продажи за вычетом расходов и затрат на ликвидацию)
						2007	2008	2009	2007	2008	2009	2007	2008	2009	2007	2008	2009
(1)	(3)	(2)	(4)	(5)	(6)	(7)			(8)			(9)			(10)
Организация 1	Продукция 1	Имущество 1
	Продукция 2	Имущество 2
	Продукция 3	Имущество 3
Организация 2	Продукция 4	Имущество 4
	Продукция 5	Имущество 5
	Продукция 6	Имущество 6

План приобретения и  выбытия государственного и муниципального имущества региона

 

(5) характеризует долю, в которой имущество используется для производства того или иного вида продукции (в сумме по каждой организации должен составлять 100%);

(6) характеризует степень  загрузки имущества заказами;

(9) = наличие на конец  предыдущего года + приобретение  – выбытие.

 

 

21

Использование недвижимости для выполнения государственных, административных и социальных функций обеспечивает, создает условия для получения социального результата, измерение которого основано на оценке уровня достижения поставленных целей.

При оценке эффективности управления недвижимым имуществом региона целесообразно выделить критерии эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества.

Эффективность коммерческого  использования недвижимости выражается в доходах, приносимых этим имуществом, под которым и понимаются, как поступления в бюджет, так и увеличение стоимости имущества. Эффективность некоммерческого использования недвижимости (в целях реализации государственных функций) определяется фактом производства заданного количества определенной государством продукции (работ, услуг) при соблюдении установленных социальных и иных стандартов (нормативов) и обеспечении определенного уровня издержек в процессе производства услуг. Мы предлагаем следующую систему критериев и показателей оценки эффективности управления государственной и муниципальной недвижимостью региона (табл. 4, 5).

Таблица 4

Использование недвижимости региона в целях выполнения государственных задач и функций

 

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Степень выполнения задач и функций	Полнота выполнения задач и функций  – в соответствии с утвержденными  программами работы, плановыми заданиями
	Качество выполнения задач и  функций – соответствие установленным  требованиям (регламентам)
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования недвижимости на получение аналогичных результатов данной и иными организациями
	Разница в объемах использования недвижимости на получение аналогичных результатов данной организацией в разные периоды времени в сопоставимых условиях
	Дополнительные результаты (результаты более высокого качества), которые  могли бы быть получены при более  эффективном использовании имущества
Полнота использова ния имущества	Отсутствие или наличие и величина излишне использованного имущества
	Отсутствие или наличие и  объем неиспользованного имущества
Обеспечение сохранности имущества	Отсутствие или наличие и  величина утраты имущества, приведения его в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации