Управление муниципальным имуществом

 

 

 

Таблица 5

Использование государственной недвижимости региона в целях получения прибыли

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Прибыльность	Прибыльность использования имущества  в сравнении с аналогичными случаями для данного вида имущества, периода времени, отрасли.
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования  имущества на получение аналогичных  результатов данной и иными организациями
	Разница в объемах использования имущества на получение аналогичных результатов данной организацией в разные периоды времени в сопоставимых условиях
	Дополнительные средства, которые  могли бы быть получены при более  эффективном использовании недвижимого имущества
Полнота и отсутствие избыточности в использовании имущества	Отсутствие или наличие и  величина неиспользованного недвижимого  имущества
	Отсутствие или наличие и  объем неполного обеспечения  государственным недвижимым имуществом выполнения целевых задач и функций (связанное с отвлечением имущества в целях получения прибыли)
Обеспечение сохранности имущества	Отсутствие или наличие и  объем утраченного недвижимого  имущества, приведения его в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

 

 

8. Выявлены основные направления повышения эффективности использования земельных ресурсов региона, в основе которых лежит использование экономических регуляторов, связанных с земельной рентой и нацеливающих на установление платежей за землю на основе ее рыночной стоимости.

Необходимым условием реализации Стратегии социально-экономического развития региона является разработка Генеральной схемы его территориального развития, в основе которого лежит, прежде всего,  рационализация использования земельных ресурсов. Земли региона, требует особых, специфических подходов к организации управления ими. Земельные ресурсы региона – это закрепленная за регионом в определенных границах часть земельного фонда страны, многофакторная категория, представляющая синтез физической субстанции, экономической, правовой категорий, основное связующее звено в системе региона, важнейший фактор его функционирования и устойчивого развития, особый объект управления в системе управления недвижимостью региона.

Передача государственной  земли в частную собственность - один из способов повышения эффективности ее использования. При этом рентные отношения проявляются посредством платежей за использование земли, основными из которых являются:

- земельный налог, отражающий отношения между государством и отдельным земельным собственником;

- арендная плата за землю как отражение отношений между государством как собственником земли и арендатором.

Установление нормативов земельных платежей на основе реальной рыночной оценки земли является одним  из основных направлений развития земельной реформы.

Деформация земельных  платежей (как в сторону их завышения, так и занижения) не стимулирует  рациональное использование городской  земли арендаторами, с другой стороны, приводит к сокращению финансовых поступлений в бюджет. Таким образом, повышения эффективности использования земельных ресурсов региона связано с установлением платежей за землю на основе ее рыночной стоимости.

 

9. Выявлены  проблемы управления государственными  и муниципальными унитарными  предприятиями региона, вытекающие из особенностей права хозяйственного ведения, и предложены принципы их создания и функционирования, направленные на строгое соответствие целей деятельности государственных и муниципальных унитарных предприятий социально-экономическим целям региона. Предложены меры обеспечения собственника достоверной информацией об эффективности финансово-экономического управления предприятием с учетом характера его деятельности.

В государственной собственности Мурманской области находится 40 государственных областных унитарных предприятий, на балансе которых учитывается более 2 тысяч объектов недвижимого имущества - корпусных строений, используемых на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. С нашей точки зрения, в основе принятия решения о необходимости сохранения государственного унитарного предприятия  должен лежать функционально-целевой подход к управлению, в рамках которого необходимо разработать исчерпывающий перечень функций и целей деятельности предприятий с закреплением за этими функциями соответствующего количества имущества, в том числе недвижимого, объем которого рассчитывается по отраслевым нормативам.

В среднесрочном периоде целесообразна корпоратизация ГУП (с постепенной продажей их акций), что позволит использовать не специальный механизм управления ГУП, а инструмент делегирования представителей государства в советы директоров созданных на базе ГУП акционерных обществ.

Для обеспечения собственника достоверной информацией об эффективности управления ГУП целесообразно использовать паспорт имущественного комплекса ГУП, в котором подробно указаны перечень передаваемого имущества в оперативное управление, его стоимостные характеристики (табл. 6).

 

 

Таблица 6

Паспорт (реестр) имущественного комплекса государственных областных унитарных предприятий Мурманской области

 

№ п/п	Полное наименование юридического лица - областного ГУП	Реестровый номер	Стоимость объектов государственного имущества Мурманской области, используемых   ГУП на праве хозяйственного ведения, тыс. руб.
			Объекты недвижимо го имуще ства	Объекты движимого имущества	Акции и иные ценные бумаги	Доли в общей собствен ности	Нематериальные активы
	2	3	4	5	6	7	8
1
2

 

 

10. Разработана универсальная модель функционирования системы доверительного управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, базирующаяся на научно обоснованных принципах формирования и развития конкурентной среды в имущественной сфере региона.

Реестр государственного недвижимого имущества Мурманской области включает 183 юридических  лица, в хозяйственном ведении  и оперативном управлении которых  находится более 12 тысяч объектов недвижимого имущества общей  площадью более 2 млн кв. м. Значительная часть государственной недвижимости Мурманской области, предназначенной для административных целей, предоставляется в безвозмездное пользование соответствующим государственным организациям. При этом техническое обслуживание этих объектов осуществляет государственное областное учреждение "Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области", которому из регионального бюджета перечисляются средства на эти цели.

На сегодняшний день сдача нежилых помещений в  аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления коммерческой недвижимостью региона, поскольку при этом органами власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы управления, которым коммерческая деятельность не свойственна, что увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода. Выходом из создавшегося положения может стать передача недвижимости региона в доверительное управление управляющим компаниям, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.

К объектам государственной  недвижимости региона, подлежащим передаче в доверительное управление, с нашей точки зрения, могут относиться (рис. 8).

 Рис. 8. Классификация объектов государственной и муниципальной  недвижимости региона, подлежащих передаче в доверительное управление

 

Одним из преимуществ  договора доверительного управления является возможность сочетания управления недвижимым имуществом с заключением инвестиционных контрактов.

Организационно-экономический  механизм эффективного управления государственной  и муниципальной недвижимостью  региона представляет собой систему правовых, организационных и экономических мер по рационализации количества находящихся в собственности региона недвижимости и по привлечению к управлению государственной недвижимостью профессиональных управляющих компаний на основе развития системы доверительного управления. 

Модель функционирования системы  доверительного управления  
коммерческой  недвижимостью  региона   приведена  на  рис. 9.

 

 

Рис. 9. Организационно-экономический механизм доверительного управления государственной и муниципальной  недвижимостью региона

 

 

 

 

 

 

11. Разработан организационно-экономический механизм функционирования имущественного залогового фонда региона, позволяющий активизировать инвестиционные процессы в сфере недвижимости путем выполнения фондом функций посредника между владельцами бизнеса и заемных средств, принимая на себя дополнительные функции гаранта, участвуя в процедуре распределения частных инвестиций или средств бюджета.

 

Имущественные ресурсы региона  должны использоваться не только и  не столько как самостоятельный  источник дохода, но, главным образом, как аккумулятор инвестиций, а, следовательно, средство социально-экономического развития  региона. Мурманская область занимает одно из последних мест среди регионов Северо - Запада по доле инвестиций в основной капитал и иностранным инвестициям (табл.7), что свидетельствует о необходимости улучшения инвестиционного климата в регионе.

Таблица 7

Инвестиции в основной капитал и  иностранные инвестиции в субъектах РФ  
в 2006 г.

 

	Инвестиции в основной капитал		Иностранные инвестиции,
	млн. руб	%	тыс. долл. США	%
Российская Федерация	4580481,0	100	55109097	100
Республика Карелия	17198,8	0,38	287986	0,5
Республика Коми	74364,4	1,6	321071	0,58
Архангельская область	83873,0	1,8	653515	1,2
Вологодская область	60899,0	1,3	161467	0,3
Калининградская область	33147,9	0,7	80814	0,1
Ленинградская область	122592,3	2,7	540367	1,0
Мурманская область	24504,8	0,5	101928	0,2
Новгородская область	18789,7	0,4	284198	0,5
Псковская область	7450,6	0,16	15417	0,02
г. Санкт-Петербург	177994,0	3,9	5254804	9,5

Источник: Федеральная служба государственной  статистики

 

Одной из причин невысокого рейтинга инвестиционного потенциала Мурманской области является отток  из районов Крайнего Севера наиболее активной части населения и снижения темпов роста реальных доходов населения  в целом, что негативно отражается на составе трудового потенциала Мурманской области.

В настоящее время  основным источником инвестиций в экономику  региона являются собственные средства предприятий, которые составили  в 2006 г.  67,4 % всех средств, направляемых на инвестиции (табл. 11).

 

 

Таблица 11

Показатели экономического развития  Мурманской области

Показатели		Единица измерения		2003		2004		2005		2006
Численность постоянного населения		тыс.человек		884.9		876.4		869.3		862.6
		в % к предыдущему году		98.6		99.0		99.2		99.2
Валовой региональный продукт		млн.рублей в ценах соответствующих лет		81688.3		119046.5		134618.4		147801.4
		в % к предыдущему году в сопоставимых ценах		101.1		104.6		102.3		101.6
Объем  произведенной  промышленной продукции (услуг) - всего		млн.рублей		70851.4		85811.29		100190.19		107004.06
		в % к предыдущему году		102.6		104.6		102.2		101.3
Объем инвестиций (в основной капитал) за счет всех источников финансирования – всего (100%)	млн.рублей		13182.0		14240.0		17480.0		20431.0
	в % к предыдущему году		119.1		100.6		109.4		105.3
в том числе по источникам финансирования:
средства федерального бюджета/% от объема инвестиций за счет всех источников	млн.рублей		959.2/7,2		895.3/6,3		1014.7/5,8		800.0/3,9
	в % к предыдущему году		91.1		86.9		101.0		71.0
средства бюджета субъекта РФ	млн.рублей		985.0/7,4		1223.5/8,6		1375.0/7,9		1600.0/7,8
	в % к предыдущему году		114.9		115.7		100.1		104.8
собственные средства предприятий	млн.рублей		7133.6/ 54,1		8654.0/ 60,8		11259.6/ 64,4		13769.7/ 67,4
	в % к предыдущему году		117.4		113.0		115.9		110.2
Инвестиции в основной капитал, направляемые на реализацию федеральных целевых  программ за счет всех источников финансирования	млн.рублей		595.6		650.7		1224.4		833.0
	в % к предыдущему году в сопоставимых ценах		110.0		101.7		167.6		61.3
в том числе по источникам финансирования:
средства федерального бюджета	млн.рублей		557.8		423.4		608.2		521.0
средства бюджета субъекта Федерации	млн.рублей		15.2		218.0		233.1		250.0
Инвестиции в основной капитал, направленные  на охрану окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов за счет всех источников финансирования - всего	млн.рублей		517.4		646.5		944		1176.7
	в % к предыдущему году		102.9		111		130.1		112.3
в том числе по источникам финансирования:
средства федерального бюджета	млн.рублей		29.5		7		35		42
	в % к предыдущему году		126.1		21.1		445.5		108.1
средства бюджета субъекта Федерации	млн.рублей		14.3		18.3		113.1		136.8
	в % к предыдущему году		61.5		114.1		550.6		109.0
собственные средства предприятий	млн.рублей		473.6		621.2		795.9		997.9
	в % к предыдущему году		103.8		116.5		114.2		113
Иностранные инвестиции – всего/в % от общих инвестиций	тыс.долл.США		21616.0/ 0,16		14950.0/ 0,1		15700.0/ 0,09		16500.0/ 0,08
	в % к предыдущему году		63.1		69.2		105.0		105.0
в том числе прямые/в % от всех иностранных инвестиций	тыс.долл.США		2623.0/ 12,1		2321.0/ 15,5		2450.0/ 15,6		2500.0/ 15,15
	в % к предыдущему году		20.2		88.5		105.5		102.0