Управление торговым центром «Ареал» по адресу г.Москва,ул.Профсоюзная,102

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра ОСУН 
 

Курсовая  работа по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

на тему: «Управление торговым центром «Ареал» по адресу г.Москва,ул.Профсоюзная,102» 
 
 
 

                  
 
 
 

  Выполнила: Портнова Е.Ю.

ВШОСЭУН IV-1

Проверил: Кулаков К.Ю. 
 
 
 

Москва, 2011 

Содержание

Раздел 1. 
 

Раздел 1.

Обоснование целей управления объектом недвижимости.

1.Характеристики  объекта.

     Торговый центр находится в зоне массовой жилой застройки, на пересечении оживленных улиц Профсоюзной и Миклухо-Маклая. Улица Миклухо-Маклая представляет собой исторически сложившийся торговый коридор, с активным пешеходным и автомобильным потоком, а также является связующей артерией между несколькими крупными жилыми районами и известными учебными заведениями. 

     Проектом  предусмотрено благоустройство  и озеленение участка. Запроектирована  пешеходно-прогулочная  березовая аллея с большим количеством зеленых насаждений, которая является буферной зоной к существующему 10-ти этажному жилому дому. Предусмотрены наружные автостоянки общей вместимостью 50 машиномест. Благоустроены прилегающие непосредственно к торговому центру участки улиц с устройством брусчатых покрытий, газонов и торшерных светильников. На перекрестке организуется брусчатая площадь со скульптурной композицией.

     Проект  торгового центра разработан на основе утвержденного и согласованного эскизного проекта.

      Проектируемый торговый центр находится на пересечении  сложившихся транспортных магистралей. Вокруг стеклянного «шарнира» атриума, с медной «заклепкой»-куполом разворачивается  на 150˚ плоскость основного образующего  торговый  центр параллелепипеда. Выходящие из этого параллелепипеда плоскости и объемы образуют собой законченную и уравновешенную объемно-пространственную  композицию, отвечающую назначению здания и месту, на котором оно стоит. Применяемые современные материалы этих плоскостей усиливают восприятие созданного геометрическими формами архитектурного образа.

      Здание 4-5-ти этажное, с подвальным этажом.

      В подвальном этаже располагается  подземная отапливаемая стоянка  манежного типа для автомобилей  покупателей. Автостоянка охраняемая, имеет 2 рампы: одна - полукруглая, въездная, имеет пешеходный, выделенный поребриком, эвакуационный выход, вторая-прямая, выездная, располагается под нависающей частью здания. Внутри по автостоянке предполагается устройство кругового движения, по периметру и в центре которого располагаются машиноместа для стоянки. Такая схема обеспечивает высокую пропускную способность и оборачиваемость автостоянки. Для удобства покупателей, с подвального этажа можно подняться на двух лифтах до любого этажа торгового центра. Кроме автостоянки, в подвальном этаже находятся также технические помещения различного назначения.

      На  первом этаже располагаются продовольственный  магазин самообслуживания, кафе на 64 места, производственные цеха кафе, кладовые, подсобные и служебно-бытовые  помещения магазина. В пространство вестибюля главного входа 1-го этажа открывается многосветное пространство цилиндрического атриума, являющегося главной вертикальной коммуникацией здания. Он позволяет перемещаться между этажами самым быстрым способом-с помощью эскалаторов. Атриум завершается перекрытым стальными фермами непрозрачным куполом с естественной подсветкой от ленты стекла по периметру  купола. Широкие и светлые поэтажные внутренние балконы атриума являются рекреацией для посетителей, местом демонстрации новых товаров, т.н. промоушн-зоной. Интерьерный фонтан на 1-ом этаже атриума хорошо виден со всех точек многосветного пространства, создавая дополнительный эстетический комфорт посетителям и активно увлажняя воздух на всех этажах здания. По главному фасаду в тени выступающего объема здания предусмотрена стеклянная прозрачная витрина для художественной декоративной демонстрации товаров.

      На 2, 3 и 4-ом этажах располагаются торговые площади промышленных товаров с  соответствующими кладовыми, подсобными и служебно-бытовыми помещениями. На 2 и 3-ем этажах для удобства посетителей располагаются поэтажные кафе с открывающимся видом на уходящую вдаль крупную транспортную жилу города – Московский проспект. Для загрузки товаров имеется ведущий из загрузочного дебаркадера грузовой лифт. Для обеспечения требуемых параметров микроклимата, кроме чердачных и повальных венткамер, оборудуются поэтажные венткамеры. Здание имеет холодный чердак.

      Фасады  здания образованы навешанными керамогранитной  плиткой и фиброцементными плитами, широко используется стоечно-балочная витражная система остекления с поэтажным креплением стоек.  

      Все входы для посетителей в здании торгового центра оборудованы пандусами  для инвалидов с регламентированными  уклонами. Доступ к верхним этажам для инвалидов обеспечивается двумя лифтами с глубиной кабины 2,1 м. Каждый этаж имеет санузел, оборудованный для инвалидов.  
 

2.Архитектурно-строительные, инженерно-технические решения объекта.

      Уровень ответственности здания – II.

      Конструктивная  схема здания образована железобетонным каркасом из сборных и монолитных железобетонных колонн, сборных ригелей  и сборно-монолитными железобетонными  дисками перекрытий. Наружные стены  в подавляющем большинстве являются самонесущими.

      Прочность и устойчивость здания обеспечивается совместной работой колонн, ригелей, железобетонных диафрагм, кирпичных стен и дисков перекрытий. Колонны в продольном и поперечном направлениях раскреплены сборными железобетонными диафрагмами жесткости толщиной 140мм и кирпичными стенами, связанными с колоннами каркаса при помощи арматурных связей. 

      Фундаменты

      Конструкция фундамента традиционная в городском  строительстве: монолитная плита подвала  опирается на монолитный железобетонный ростверк, выполненный по сваям 350х350мм, заходящих своим концом в морские межледниковые отложения, образованные твердым суглинком. Допускаемая нагрузка на сваю по результатам теоретических расчетов принята 50т. Проектом предусматривается проведение динамических испытаний свай.

      Под все ростверки выполнить бетонную подготовку из бетона В 3,5.  

      Колонны

      Колонны – трубобетонные и железобетонные монолитные 440х440мм. Колонны выполнены  из труб цилиндрической формы, заполненных  бетоном. Диаметр колонн - 530мм.

      Трубобетонный стержень является комплексной конструкцией, состоящей из стальной трубы и бетонного ядра, работающих совместно. Такая конструкция обладает многими положительными качествами. Прочность бетона, стесненного стальной оболочкой как обоймой, повышается примерно в два раза. Изоляция бетона от окружающей среды создает лучшие условия для работы бетона под нагрузкой. Заполнение стальной трубы бетоном повышает ее противокоррозионную стойкость, защищая от коррозии ее внутреннюю поверхность. 

      Наружные  стены

      Наружные  стены многослойные, из силикатного кирпича, с утеплением навесным вентилируемым фасадом «Краспан ВСт» с навешанными керамогранитной плиткой и фиброцементными плитами. В качестве утеплителя применяется негорючая изоляция «ROCKWOOL» ВЕНТИ БАТТС. До отметки 0.000 стены из бетонных блоков, утепленных экструдированным пенополистиролом «Стайформ» Roofmate TG и отделкой искусственным камнем. Сопротивление теплопередаче наружных стен с вентфасадом – 3.2042˙˚С/Вт, стен подвального этажа – 2.0942˙˚С/Вт. 

      Внутренние  стены

      Внутренние  стены из силикатного кирпича толщиной 120 и 380мм до отметки 0.000 – из бетонных блоков. 

      Перегородки

      Перегородки толщиной 100мм выполняются по технологии фирмы «Тиги Кнауф» из гипсокартонных листов по стальным направляющим. Для  звукоизоляции гипсокартонных перегородок используем плиты «Paroc» марки IL толщиной 50мм.  

      Лестницы

      Лестницы  – сборные ж/б ступени по серии 1.155-1 Вып. 1 уложен по металлическим  косоурам. Лестничные площадки монолитные из бетона В15 армированные сеткой толщиной 60 мм. Все открытые металлические косоуры оштукатурить цементно-песчаным раствором марки 50 по сетке «рабица», толщина штукатурки 20 мм. Ограждение лестничных маршей и площадок окрасить масляной краской два раза. Косоуры выполнены из швеллеров № 20. 

      Плиты перекрытий

      Плиты перекрытия из сборных железобетонных плит марки 1ПК36.15, 1ПК66.15, 1ПК36.12, 1ПК66.12, 1ПК42.15, 1ПК42.12 толщиной 220мм, и совместно работающих монолитных участков с объединяющей стяжкой по сетке. Цокольное перекрытие имеет с обеих сторон слой негорючей теплоизоляции. Рампы в подвальный этаж – из монолитного железобетона.  

      Кровля

      Устройство  кровли выполнено в соответствии СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» [20].

      Кровля  — трехслойный ковер из изопласта, концы парапетных панелей закрыты  листами из оцинкованного железа. Водосток внутренний - организованный.  

      Заполнение  оконных и дверных  проемов

      Окна  и двери – металлопластиковые. Тип окон ОП Г2  по

      ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия». Чердачные  продухи имеют постоянно открытые жалюзи. Ворота в загрузочный дебаркадер – стальные, подъемно-поворотные с секционным полотном по ГОСТ 31174-2003 «Ворота металлические. Технические условия».

      Необходимые размеры оконных проемов для  естественного освещения помещений, предусматриваются в пределах 1/8 – 1/5 площади пола.

       

      Полы

      Полы  запроектированы соответствии со СНиП 2.03.13-88 «Полы» и СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные  и отделочные покрытия» [20].

      Для устройства полов в перекрытиях  закладывают элементы подвесок для крепления трубопроводов и воздуховодов. Работы по устройству полов выполняют после окончания на данном участке строительно-монтажных работ, и после прокладки всех коммуникаций. Полы в данном здании устраивают из керамической плитки, на лестничных площадках, монолитных ступенях, пандусах для инвалидов – шлифованный бетон с мраморной крошкой, в технических помещениях и подземном гараже – бетонные полы. 
 
 

      3.Особенности управления объектом в современных условиях. 

Управление торговым центром.

Есть  две формы управления торговым центром:

1. Создание собственной структуры управления объектами торговой недвижимости. Это может быть отдельная компания или подразделение в структуре компании, владеющей коммерческой недвижимостью.
2. Привлечение внешней управляющей компании. Обычно выбирается компания, которая специализируются на управлении торговыми, торгово-развлекательными и многофункциональными комплексами и уже имеет достаточный опыт в управлении.

Основные  задачи, которые решает управляющая структура:

• управление составом арендаторов, отношениями с арендаторами торгового центра (подбор арендаторов, ведение переговоров, оформление договоров и юридическое сопровождение договоров, контроль ассортимента, качества товаров арендаторов и пр.);
• управленческий учет и управление финансовыми потоками;
• маркетинг, реклама торгового центра (проведение исследований, концепция и при необходимости реконцепция ТЦ, реализация маркетинговой стратегии, реклама и PR, в том числе, планирование рекламных кампаний ТЦ, совместных мероприятий с арендаторами, регулирование сезонной, акционной рекламы арендаторов и т.п.);
• эксплуатация здания (контроль и обеспечение бесперебойной работы инженерных систем, ремонт здания и инженерных систем, охрана и обеспечение безопасности, уборка помещений и прилегающей территории, вывоз мусора, отношения с коммунальными службами и т.п.).