Управление торговым центром «Ареал» по адресу г.Москва,ул.Профсоюзная,102

 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                             

                                               Офисная недвижимость. 
 
      Объем предложения по офисным объектам в апреле уменьшился на 6% по количеству и вырос на 5% по общей площади. Всего объем предложения составил 1’976 объекта общей площадью 1’403 тыс.кв.м., из них 363 объектов – в центре и 1’613 объектов – за его пределами. 
 
      Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах центра выросла на 5% и составила 744$/кв.м./год.  Рост был обусловлен увеличением в апреле по сравнению с мартом доли дорогих объектов. Если доля объектов, предлагавшихся и закончивших экспонирование в марте по ставкам выше 1000$/кв.м/год, составляла всего 8%, то доля объектов, которые вышли на рынок по ставкам выше 1000$/кв.м/год в апреле, выросла уже до 18%.  
 
      «О какой-либо новой устойчивой тенденции в связи с этим говорить, по-видимому, пока еще рано, тем не менее, логично будет предположить, что в центре наибольший интерес на рынке представляют наиболее качественные и, соответственно, наиболее дорогие объекты.» 
 
      За пределами Садового Кольца арендная ставка осталась на уровне марта и составила 455$/кв.м./год.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости Москвы на 2011 год.

В 2011 году будут продолжаться тенденции, наметившиеся в прошлом году. Кризис постепенно сдает позиции, так что спрос на рынке коммерческой недвижимости, скорее всего, активизируется. Вероятно, возникнет дефицит вакантных площадей и в результате этого вырастут цены и арендные ставки в некоторых сегментах ранка.

Арендные ставки на качественные офисные объекты в течение года могут вырасти на 10-15 %. При этом аренда торговых площадей вряд ли сильно подорожает. Это обусловлено значительным объемом ввода в эксплуатацию новых торговых комплексов.

В целом будет соблюден баланс спроса и предложения, как, уже было сказано, спрос будет расти, но на докризисный уровень в 2011 году он еще не вернется.

Небольшая доля появляющихся на рынке новых объектов недвижимости хорошего качества во всех сегментах рынка будет востребована в первую очередь, эти площади будут быстро приобретаться и заполняться арендаторами.

В целом можно отметить, что в 2011 году столичный рынок коммерческой недвижимости постепенно будет продолжать выходить на докризисный уровень цен и предложения практически во всех сегментах.

Прогнозируется также восстановление инвестиционного рынка. И владельцы недвижимости, и потенциальные покупатели будут проявлять все больше активности и желания прийти к компромиссу. В результате вероятно увеличение инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости. 

2.Анализ местоположения объекта.

     Торговый центр находится в зоне массовой жилой застройки, на пересечении оживленных улиц Профсоюзной и Миклухо-Маклая. Улица Миклухо-Маклая представляет собой исторически сложившийся торговый коридор, с активным пешеходным и автомобильным потоком, а также является связующей артерией между несколькими крупными жилыми районами и известными учебными заведениями. 

     Благодаря такому местоположению, объект имеет очень удобную доступность и для автомобильного транспорта, и для пешеходов, так как находится в 3х минутах ходьбы от метро Беляево.

     Благодаря активному пешеходному и автомобильного потоку в зоне торгового центра, торговые площади не будут испытывать недостатка в посетителях и клиентах.  
 

     3.SWOT-анализ проекта. 

 

Раздел 3.

Разработка стратегии управления объектом

1.Проработка  различных вариантов  использования недвижимости.

      Целью данного раздела является выбор различных вариантов использования объекта недвижимости и их оценка с учетом рассмотрения различных факторов, влияющих на эффективность.

      В целях повышения эффективности рассматриваемого объекта рассмотрим два варианта использования:

Вариант А - офисное здание,

Вариант В – торговый центр. 

Вариант А - офисное здание.

    4-этажный  офисный центр класса В предназначен  для размещения административных  служб различных организации.  Помимо двух эвакуационных лестниц  для сотрудников и посетителей  офисного здания предусмотрены  три лифта с просторными лифтовыми холлами. Для удобства работы в здании предусмотрены комнаты переговоров на всех этажах, кроме первого, а так же конференц-зал на четвёртом этаже. Для обеспечения сотрудников офисов горячим питанием на первом этаже предусмотрено кафе с самообслуживанием.

    В проекте предусмотрена организация  служебной стоянки закрытого  типа вместимостью 73 машино-места, предназначенной  для личного автотранспорта сотрудников  офисного центра.   Помещение стоянки  имеет размеры 54,0х18,6м и занимает общую площадь 2927 м2.   

    Вариант Б – торговый центр.

      На  первом этаже располагаются продовольственный  магазин самообслуживания, кафе на 64 места, производственные цеха кафе, кладовые, подсобные и служебно-бытовые  помещения магазина.

      На 2, 3 и 4-ом этажах располагаются торговые площади потребительских товаров с соответствующими кладовыми, подсобными и служебно-бытовыми помещениями и поэтажные кафе.

    В подвальном этаже располагается  подземная отапливаемая стоянка  манежного типа для автомобилей  покупателей. 
 
 

Исходные  данные для рассматриваемых вариантов

Исходные  данные о финансировании обьекта

 

               
 

2.Выводы  о наилучшем и  наиболее эффективном  использовании. 

Проанализировав график движения денежных средств и сравнив основные показатели эффективности проектов А и Б, мы делаем вывод, что реализация проекта торгового центра на данном земельном участке является более рентабельной и экономически эффективной.

NPVа = 213 227 878руб                                          NPVб = 285 433 316

IRRа = 41,2%                                                    IRRб=47,6% 
 

3.Подбор  конкретной управляющей  компании. 

Для управления данным объектом свои услуги предлагают 2 управляющие компании:

ROSS Group и FACILICOM.

 

ROSS Group

Управляющая компания полного цикла.

 
Сегодня ROSS Group представляет собой холдинг, осуществляющий полный цикл работ по созданию и управлению объектами  коммерческой недвижимости: выбор участка  под застройку, маркетинговые исследования, разработка концепции объекта или территории, сдача площадей в аренду, управление девелопментом, строительный консалтинг, профессиональное управление действующим объектом, включая антикризисное управление. 

                                               ПРЕИМУЩЕСТВА И ОПЫТ: 
-Более 150 концепций объектов коммерческой недвижимости во всех регионах России. 
-10 объектов, прошедших полный комплекс сопровождения. 
-Более 500 000 м2 в комплексном управлении компании. 
-Управление активами девелоперов на сумму более 250 млн. долларов США 
-Прозрачность планирования и отчетности 
-Всестороннее соблюдение интересов собственника и арендаторов  

Подразделения управляющей компании обладают значительным опытом создания и управления объектами коммерческой недвижимости, который подтверждается положительными отзывами со стороны собственников объектов и представителями профессионального сообщества.  
 
Специалистами консалтингового подразделения управляющей компании ROSS Group были разработаны концепции торговых и офисных объектов общей площадью более 2 000 000 кв.м в городах Барнаул, Иваново, Красноярск, Москва, Мытищи, Новокузнецк, Пенза, Новосибирск, Сургут, Иркутск, Новосибирск, Магнитогорск и др.  
 
В настоящее время ROSS Group осуществляет комплексное управление торговыми и торгово-развлекательными центрами в Альметьевске, Иркутске, Новосибирске, Казани, Краснодаре, Воронеже, где функционируют филиалы компании.  

Профессиональное  комплексное управление объектом коммерческой недвижимости это:

• Создание рентабельных, успешных, развивающихся объектов
• Повышение доходности существующих объектов
• Оптимизация затрат на содержание объектов
• Прозрачность планирования и отчетности
• Всестороннее соблюдение интересов собственника и арендаторов
• Повышение лояльности арендаторов
• Рост капитализации объектов

ROSS Group предлагает профессиональное комплексное управление объектами коммерческой недвижимости, включающее управление технической эксплуатацией, управление финансовыми потоками, управление арендными отношениями, управление маркетингом: