Управление торговым центром «Ареал» по адресу г.Москва,ул.Профсоюзная,102

    
      Обычно для обеспечения функционирования такого ТЦ вполне достаточно команды из 10-15 человек. Но в том случае, если торговая площадь центра превышает 40000 кв. м и/или он открыт для покупателей семь дней в неделю, то в его штат можно дополнительно ввести двух менеджеров. 

    
      Александр Спенглер, начальник отдела торговой недвижимости компании LVN-Development, имеющий опыт работы как на Западе, так и в России, предлагает разделить общее управление одним ТЦ на два направления: property management (техническое управление) и asset management (управление активами). 

    
      Выполнение этих функций лучше всего возложить на двух специалистов, так как они будут решать разные задачи. Можно предположить, что очень крупные торговые центры, имеющие более сложную систему управления, располагают более многочисленным штатом. Но такое возможно в тех компаниях, которые управляют несколькими десятками ТЦ. 

    
      По словам Спенглера, в управляющей компании существует центральный аппарат, который курирует сразу несколько центров. В него входит коммерческий директор, который до открытия ТЦ занимается поиском арендаторов, а потом контролирует их деятельность и ротацию сразу в нескольких ТЦ. Таким образом, совсем не обязательно, чтобы в каждом ТЦ был свой коммерческий директор. К его услугам можно прибегать по мере надобности. Если вы являетесь владельцем одного торгового центра, то можете привлечь специалиста в этой области, не вводя его в штат.

    
      За техническое управление торговым центром отвечает технический директор, который в свою очередь работает с субподрядчиками. В этом случае желательно, чтобы технический директор был в каждом ТЦ, так как именно он решает практически все каждодневные вопросы в центре. Его задача — снижение затрат и обеспечение постоянной чистоты и безопасности центра. Для этого он привлекает к работе специалистов в области технического обеспечения, безопасности и уборки. Можно обойтись своими силами, но все-таки лучше положиться на профессионалов, считает Спенглер. «Во-первых, вы уверены, что у вас каждый год улучшается сервис, да и каждый в компании должен заниматься своим делом. Вы не можете быть специалистом и в сфере безопасности, и в техническом обеспечении. Лучше взять одну компанию, которая уже работает в нескольких десятках центров», — говорит он.

    
     Олег Плановой, директор управляющей компании «ПМКо», высказал сходное мнение. Он считает, что залогом успеха управляющей компании является непредвзятость. В случае, когда в составе одной компании одновременно существуют организации технической эксплуатации, уборки, безопасности, трудно контролировать качество работ. По его словам, пока в управляемом компанией «ПМКо» ТЦ «Глобал-Сити» функционирует собственная служба технической эксплуатации, но в будущем она получит статус отдельного юридического лица, чтобы избежать столкновения интересов.

    
      ТЦ — это коммерческий и финансовый актив, который имеет свой доход (поступления от арендаторов) и в котором каждый арендатор несет определенные финансовые риски. Поэтому все вопросы, связанные с этой стороной бизнеса, находятся в компетенции коммерческого директора. Хотя, как считает Александр Спенглер, в России профессионального управления активами торгового центра пока не существует. Скорее всего девелопер сам управляет активами ТЦ, да и собственник не захочет привлекать к этому вопросу других специалистов. 

    
      Также задачей коммерческого директора является увеличение капитализации здания: получение большего дохода от арендатора при наиболее минимальных рисках. Поэтому необходим поиск постоянных, более надежных арендаторов. А по окончании срока действия договора аренды — добиться его продления и, если это возможно, увеличить арендные ставки.

    
      Коммерческий директор должен приложить максимум усилий, чтобы ротация арендаторов имела положительные результаты: например, поступление более интересных марок. «Я думаю, что самый показательный пример здесь — это «Манеж», который открылся в 1997 г. Прошло пять лет, и теперь идет вторая волна арендаторов. Посещая «Манеж», я каждый раз замечал что-то новое», — говорит Александр Спенглер.

    
      Коммерческий директор должен сделать все возможное, чтобы обеспечить своим арендаторам условия для хороших продаж: например, создать рабочую группу арендаторов (так называемую «Ассоциацию арендаторов») для обсуждения рекламных кампаний, акций, покупательского потока, бюджета. В его задачи входят сбор и анализ информации, отражающей эффективность рекламных кампаний в ТЦ. Для этого используется счётчик покупателей, а также данные о товарообороте каждого арендатора. 

    
      В обязанности управляющей компании входит создание максимально комфортных условий для посетителей и арендаторов ТЦ. Их качественное выполнение дает желаемый результат: увеличение числа постоянных посетителей и соответственно количество посещений ими торгового центра. 

    
      «Мы убедились на собственном многолетнем опыте, что если нет системы контроля, то нет и системы качества, — говорит Олег Плановой. — Если мы не будем контролировать исполнение всех должностных обязанностей, то в данном случае бизнес работать не будет». Для этого компания разработала систему качества, в которой описаны стандарты для всех процессов, включая те, в которые вовлечены не только собственные сотрудники, но и субподрядчики. На основании созданных стандартов были разработаны контрольные листы, с помощью которых оценивается уровень качества предоставленных услуг. 

    
      Собственники не торопятся нанимать профессиональных управляющих в свои ТЦ, доверяя управление предприятием своим знакомым или родственникам. Иногда путь к оптимальной структуре управления отдельным центром лежит через ошибки: и у топ-менеджера, и у менеджера среднего звена нет должного опыта. К примеру, владельцы ТК «Золотой Вавилон» решили создать собственную управляющую компанию, чтобы доверить ей управление торговым комплексом и, возможно, будущими центрами компании. Они же занимались подбором управляющего персонала.  
Процесс формирования управляющей компании достаточно сложен, и здесь существуют различные альтернативы. По словам Андрея Любимова, заместителя главы представительства компании «Вейклин Промоушнз Лимитед», владельца торгового комплекса «Золотой Вавилон», компания могла пойти по пути сотрудничества с агентствами по подбору топ-менеджеров, однако посчитала более правильным привлечь на данные должности менеджеров с высшим образованием, уже зарекомендовавших себя в других структурах компании и имеющих достаточно большой опыт работы в других сферах бизнеса. Эти специалисты прошли обучение и стажировку в действующем ТЦ «Глобал-Сити».

    
      «Это был новый опыт для нас, — говорит Александр Остроухов, исполнительный директор «Дельта-Сервиса», управляющей компании ТК «Золотой Вавилон». — Методом проб и ошибок мы пытались найти золотую середину для нашей компании». 

    
      Теперь структура в ТК «Золотой Вавилон» такова: во главе управляющей компании стоит генеральный директор, осуществляющий общее управление торговым центром, координацию всех отделов и служб, представительские функции и многое другое. Он строит отношения с субподрядными организациями, привлечёнными к обслуживанию «Золотого Вавилона» (эксплуатация, охрана, уборка и др.). Исполнительный директор непосредственно решает вопросы, возникающие в ходе взаимоотношений с арендаторами, а также занимается вопросами общей структуры. В функции заместителя исполнительного директора входит управление административным отделом компании. Администраторы осуществляют оперативную работу по взаимодействию с арендаторами и субподрядными организациями, а также выполняют большой объём работы по контролю общего порядка в ТК.

    
      В управляющей компании «МЕГА Молл Центра» весь топ-менеджмент состоит из иностранцев, а российские работники занимают позиции среднего управления. Но руководство компании надеется, что через несколько лет их сменят россияне.  
«Наша концепция такова: мы хотим, чтобы российские менеджеры в скором времени — возможно, через два-три или четыре года стали самостоятельными и сами управляли этим предприятием», — говорит господин Франко Толлардо, заместитель генерального менеджера «МЕГА Молл Центра».

    
      Требования к таким специалистам в «МЕГА Молл Центре» довольно высокие. «Когда мы начинали создавать «МЕГА Молл Центр», мы попытались найти на рынке людей с опытом работы в западной компании. Они получили прекрасное образование и, по крайней мере, уже лет десять работают в российских и западных компаниях, поэтому этим людям в самом начале не требуется обучение. Они уже имеют навыки работы как в российских, так и в западной структурах, но этого недостаточно. Работая вместе, мы даем им личную поддержку, и они учатся у нас. Одна из наших задач — передать наш опыт менеджерам среднего звена», — говорит господин Толлардо.

    
      Специалисты из отдела персонала «МЕГА Молл Центра» заботятся об обучении и административного персонала. В зависимости от специализации сотруднику предоставляется возможность обучаться на курсах по информационным технологиям, администрированию или маркетингу. «МЕГА» не забыла и о своих арендаторах, для обучения которых был создан «МЕГА Университет». «У нас прекрасные менеджеры среднего звена. Чего им не хватает — так это опыта. И все», — говорит господин Толлардо.  
 

Раздел 2.

Маркетинговые исследования рынка недвижимости и анализ местоположения объекта

1.Обзор рынка торговых площадей Москвы и московской области.

      Значительных изменений на московском рынке коммерческой недвижимости не наблюдается. как в объеме предложения, который вернулся на уровень февраля, так и в уровне арендных ставок  
 
      Объем предложения на рынке в апреле снизился на 8% по количеству и на 3% по общей площади, вернувшись на уровень февраля. Всего в апреле экспонировалось 3’058 объектов общей площадью 2’360 тыс. кв.м. Средняя арендная ставка по сравнению с мартом на фоне ослабления на 1,5% курса доллара возросла на 2% и составила 538$/кв.м./год.  

      Такая ситуация обусловлена отсутствием в настоящее время сколь-нибудь значимых макроэкономических предпосылок. При этом общий тренд можно охарактеризовать как «стабильность со знаком плюс». С одной стороны это выражается в ценовых показателях, с другой – в медленном снижении объема предложения, которое продиктовано уменьшением уровня вакантных площадей.  
 
      «И такая стабильность, вероятнее всего, продолжится минимум до осени текущего года, - считает эксперт. - Далее, следуя сезонным тенденциям, а также приближающимся президентским выборам, ситуация может измениться». 
 
      Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 59%. Далее идут производственно-складские (30%) и торговые помещения (11%). 
 
 

                                                  Торговая недвижимость. 
 
      В связи с некоторой коррекцией после весеннего роста деловой активности объем предложения в торговом сегменте в апреле снизился. В аренду предлагалось на 12% меньше помещений, нежели в начале весны. Общая площадь предложения также снизилась - на 15%. Всего в апреле экспонировалось 588 объектов площадью 255 тыс.кв.м., из них 77 объектов предлагалось в центре и 511 – за пределами Садового Кольца.  
 
      Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в апреле по сравнению с  мартом выросла на 12% и составила 1’785 $/кв.м./год., с лихвой компенсировав мартовское снижение на 6%. 
 
      «Тем не менее, несмотря на явный положительный тренд, говорить о системной рыночной тенденции с таким резким ростом арендных ставок в сегменте стрит-ритейла я бы не стал, - поясняет Денис Колокольников. – Учитывая очень узкий рынок и существенный различия в качестве объектов даже надодящихся на соседних улицах, подобное серьезное увеличение в данном случае связано в основном со структурными изменениями.» 
 
      В частности, рост ставки произошел за счет выхода в апреле таких дорогих объектов как помещения на Новом Арбате (265 кв.м., 3’887 $/кв.м./год), на Тверской ул. (431 кв.м., 5’514 $/кв.м./год) и на ул.Рождественка (98 кв.м., 6’559 $/кв.м./год). 
 
      Однако, одновременно такой рост ставок в очередной раз свидетельствует о высоком интересе арендаторов к торговом помещениям в центре. «Можно отметить, что рост арендной ставки по таким помещениям за последние 12 месяцев составил 34% и оказался максимально рекордным по сравнению как с торговыми помещениями за пределами центра, так и с другими сегментами рынка,» - подчеркивает генеральный директор RRG. 
 
      Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в апреле выросла на 3% до 793$/кв.м. Причем рост ставок аренды за пределами центра продолжатся уже в течении 10 месяцев. При этом, как и в центре, подорожание аренды отчасти обусловлено выходом в апреле нескольких дорогих объектов: на ул.Хачатуряна (500 кв.м., 2’583 $/кв.м./год),  на ул.Менжинского (80 кв.м., 2’626 $/кв.м./год), на Дмитровском ш. (170 кв.м., 2’679 $/кв.м./год) и на Ленинградском ш. (52 кв.м., 3’749 $/кв.м./год).