Управление торговым центром «Ареал» по адресу г.Москва,ул.Профсоюзная,102

Этап  привлечения управляющей  компании

По мнению экспертов, привлечение управляющей компании должно происходить на самых ранних этапах развития проекта — в процессе разработки ТЦ, однозначно — не позднее момента сдачи объекта в эксплуатацию. Раннее привлечение управляющей компании позволит на всех стадиях реализации девелоперского проекта и в будущей эксплуатации избежать дополнительных расходов со стороны собственника. Так, управляющая компания не допустит некачественной работы со стороны подрядчика и не примет объект с недостатками в работе строительной компании, что приведет к заметной экономии средств при эксплуатации объекта в будущем и значительно снизит риски собственника.

В идеале, по мнению экспертов, к управлению ТЦ должна привлекаться управленческая структура консалтинговой компании, которая изначально сопровождала проект ТЦ — проводила маркетинговые  исследования, разрабатывала концепцию  и оказывала иные услуги. 

Основные  функции управляющей компании

В числе функций  управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в  западных странах, выделяют:

• обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости
• управление активами собственника

Управление объектом недвижимости должно осуществляться с  целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода.

К функциям компании, предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов и прочее. 

Обслуживание  и эксплуатация объекта  недвижимости. В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.

На сегодняшний  день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д. 

Управление  активами собственника. Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы по первичной сдаче площадей в аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании».

В России услуга по управлению активами пока не востребована в силу недостаточного развития экономики  в целом и рынка управленческих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом. Управляющий такого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости, и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т.д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую на рынке ситуацию.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует  в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельное принятие решений о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую перепрофилировать, а какую оставить как основной источник дохода». 
 

                             Дополнительные функции управляющей компании. функции маркетинга в ТЦ:

1. Аналитическая: систематический сбор и анализ маркетинговой информации: создание системы маркетинговой информации и маркетинговых исследований.
2. Управление взаимоотношениями с арендаторами и операторами (функция сбыта услуг комплекса). Обеспечение оптимального по позиционированию и прибыльности пула арендаторов, формирование эффективной арендной политики.
3. Продвижение услуг комплекса: планирование и проведение «центральных» мероприятий продвижения – информационная рекламная кампания, PR-акции, BTL-мероприятия и промо-мероприятия с целью обеспечения оптимального по количеству и структуре потока посетителей. 
   Задачи:
• повышение уровня информированности о комплексе в целом,
• повышение уровня информированности об отдельных мероприятиях продвижения в комплексе,
• расширение торговой зоны ТЦ,
• повышение уровня потребления услуг: повышение общего количества посетителей ТЦ, зоны развлечений и выставочного павильона; посетителей, отвечающих целевым признакам,
• повышение количества посетителей, сделавших в комплексе покупки товаров и услуг,
• повышение нормы расходов (покупок) на одно посещение комплекса,
• повышение количества «заходов» покупателя в различные магазины за одно посещение ТЦ, и количество посещений всех объектов комплекса,
• увеличение времени пребывания посетителей на территории комплекса,
• повышение уровня лояльности посетителей комплексу – увеличение количества посетителей, постоянно делающих покупки в данном ТЦ, посещающих рестораны и кинотеатры и другие развлекательные заведения.
4. Планирование, организация и контроль маркетинга.  
   В управлении торгового комплекса существует 3 типа планов:  
   - стратегический (3-5 лет),  
   - на год, 
   - система инновационных планов (план кампании продвижения, план сезонной компании стимулирования посещений и т.п.).

Средний период «раскрутки» нового крупного торгового объекта, расположенного не в традиционной зоне торговли, составляет 1,5-2 года. Исходя из этого, формируются планы организационных, маркетинговых, рекламных мероприятий УК. 

 
У торговых комплексов существует свой рекламный бюджет, который складывается из определенной части арендных платежей. Бюджетом распоряжается УК, выделяя средства на проведение рекламных акций, праздников для детей и других мероприятий, направленных на привлечение покупателей. Она выступает в качестве единого органа, ответственного как за сбор денег, так и за маркетинг объекта в целом, т.к. если рекламой начнет заниматься каждый арендатор по отдельности - никакого положительного эффекта не будет. 

 
УК должна организовывать в выходные и праздничные дни проведение в центре развлекательных программ для детей и взрослых с привлечением профессиональных творческих коллективов, чтобы в эти дни переключить поток посетителей из других ТЦ. 

Стоимость услуг

Стоимость услуг  профессиональной компании рассчитывается как Х% от размера базовой арендной ставки. Доход управляющих компаний стабилен благодаря тому, что они оказывают услуги длительный период (согласно законодательству, подобные контракты заключаются на срок до пяти лет). Между собственником и УК могут быть заключены различные договоры: услуги УК могут оплачиваться по фиксированным ставкам, например Х у.е. за кв. м в месяц (в эту сумму включают управление отношениями с арендаторами, эксплуатацию и клининг), в перспективе ставки падают вслед за снижением доходов от аренды. 
Если УК сдает объект в аренду, то заключается агентский договор.  
Если управляющий консультирует собственника по созданию управляющей или эксплуатационной структуры, то это происходит на основании договора на консалтинговые услуги.  
Если речь идет об администрировании, т.е. о контроле за получением арендной платы, сдачей в аренду освобождающихся площадей, рекламой объекта и т.д., то заключается договор управления

Условия договора

Между собственником  и управляющей компанией в  обязательном порядке заключается договор, в котором предусматриваются все нюансы их отношений. Во-первых, устанавливаются функции управляющей компании. Специалисты советуют составлять контракт так, чтобы в случае необходимости зафиксированный в нем список функций мог быть легко изменен в сторону его увеличения либо сокращения. Во-вторых, полномочия, в рамках которых компания может работать, в-третьих, форма и периодичность отчетности. Все перечисленные аспекты зависят от позиционирования центра, уровня арендаторов, а также тех целей, которые собственник ставит перед управляющей компанией. В договоре необходимо предусмотреть все возможные ситуации, которые могут иметь место в процессе управления, что поможет избежать конфликтных ситуаций.

Поскольку управление недвижимостью сопряжено для управляющей компании с материальной ответственностью перед клиентом, необходимо эту ответственность застраховать. Если клиент управляющей компании не доволен ее услугами, он имеет право расторгнуть договор. Причины расторжения и возможные штрафные санкции также желательно включить в документ. Результат корректно составленного договора – отсутствие конфликтов и досудебное разрешение всех вопросов между управляющей компанией и ее клиентом.

Срок действия договора определяется в каждом конкретном случае, что обусловлено индивидуальными характеристиками ТЦ. В России договор со сторонней управляющей компанией, как правило, заключается на три года.

В связи с  неразвитостью рынка управленческих услуг в России отсутствует узкоспециализированная законодательная база, которая бы регламентировала отношения между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией. 
 
 
 

4.Практика управления торговыми центрами.

   Одним из лидеров рынка в области управления коммерческой недвижимостьюявляется немецкая компания ЕСЕ Projektmanagement GmbH, которая управляет 74 объектами в Европе, а еще 12 ТЦ этой же компании находятся в стадии планирования или строительства. 

    
      Так, в состав управляющей команды ЕСЕ входят 6 топ-менеджеров: управляющий директор; директора по аренде и развитию; финансовый директор; директор по персоналу, юридическим вопросам и информационным технологиям; а также директор по строительству и архитектуре. 

    
      Если взять, к примеру, ТЦ общей площадью 25000 кв. м, в котором находятся 100 магазинов и 1000 парковочных мест, то его управляющий отвечает не только за общую работу центра, но также руководит всем персоналом и занимается маркетингом.

   В его подчинении находится специалист по техническому обеспечению здания (в ТЦ компании ЕСЕ его называют «Hausinspektor»), в обязанности которого входят: руководство службой технической поддержки и обслуживания; распоряжение бюджетом, выделенным на техобслуживание; проведение ремонта и установка оборудования. Именно он вместе с управляющим ТЦ работает с субподрядчиками по техническому обслуживанию здания.

   Секретари помогают в административной работе, сотрудники стола информации отвечают на вопросы покупателей, а работники службы парковки продают въездные талоны и отвечают на вопросы посетителей.