Ипотечный кредит как инструмент решения государственной жилищной проблемы

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВПО  «АЛТАЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

МИЭМИС

 

Кафедра региональной экономики и управления

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«ГОСУДАРСТВЕННОЕ  РЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ»

 

Тема: Ипотечный  кредит как инструмент решения государственной  жилищной проблемы

 

Выполнила студентка

3 курса, 209 группы

Кузюк Н. П.

___________________

 

Руководитель  курсовой работы:

Мищенко В. В.

___________________

 

Курсовая  работа защищена

«_____»__________2012 г.

Оценка_________________

 

 

 

 

 

Барнаул 2012

 

Содержание

Введение…………………………………………..………………………………………………….3           

Глава 1. Теоретические и методологические основы………………………………………..……5

1. Понятие, сущность ипотечного кредитования………………………………………..………5
2. Существующие модели развития ипотечного кредитования……………………………….11
3. Нормативно-правовая база ипотеки……………………………………….………………….17

Глава 2. Экономический анализ практики жилищной ипотеки в РФ…………………….……..20

2.1 Проблемы, препятствующие развитию  рынка ипотеки……………………………….……..20

2.2 Оценка государственной программы  реализации жилищного ипотечного  кредитования...22

Глава 3. Основные инструменты решения  жилищной проблемы……………………………….28

3.1 Система мероприятий разработанных  на уровне РФ, направленных на  развитие ипотечного кредитования……………………………………………………………………………………..….28

3.2 Пути создания эффективного  ипотечного инструмента…………….………………………..32

Заключение ………………………………………………………………….……………………....38

Список литературы………………………………………………………….………………………40

 

Введение

Несмотря  на финансовый кризис, российская экономика  находится в состоянии поиска расширения секторов финансового рынка. Ипотечное кредитование является одним  из секторов, который расширяет сферу  возможностей приобретения жилья в  России.

Формирование  системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в  сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и  специальные исследования фиксируют  достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности населения и, соответственно, высокий уровень потребности  в улучшении жилищных условий, с  другой - неразвитость ипотеки как  рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно  посредством ипотеки. Несмотря на то, что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные.

О развитии и стабильности финансово-экономической  системы любого общества в различной  мере можно судить по масштабу использования  кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное  кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших  рисках (так как залогом выступает  недвижимость). В России ипотечное  жилищное кредитование еще не получило должного развития. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес.

Кроме того, включение широких слоев населения  в программы кредитования стимулирует  выстраивание долгосрочных экономических  стратегий и в конечном итоге  способствует формированию российского  среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать  в комплексе поиска путей поддержания  экономического роста в нашей  стране.

Проблема  жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним  из способов ее решения может стать  ипотечное жилищное кредитование.

Формирование  в Российской Федерации действенной  системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Рост цен  на недвижимость приводит к постоянно  увеличивающемуся разрыву между  ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность  по договору купли-продажи без использования  заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности  на жилое помещение. Этим и объясняется  актуальность темы курсовой работы.

Целью данной курсовой работы является теоретическое  изучение основ ипотечного кредитования.

Задачами  курсовой работы являются:

1. изучение понятий и сущности ипотечного кредитования;
2. рассмотрение нормативно-правовой базы ипотеки;
3. рассмотреть основные проблемы ипотечного кредитования в России;
4. определить основные инструменты  решения жилищной проблемы;
5. рассмотреть систему мероприятий, направленных на развитие ипотечного кредитования;
6. обозначит основные пути создания эффективного ипотечного инструмента.

Объектом  исследования является система ипотечного кредитования в России. Предметом исследования – ипотека как инструмент решения жилищной проблемы в России.

В процессе написания курсовой работы использовались следующие методы: диалектический, монографический, сравнительный, статистический.

Источниками данных послужили экономическая  и учебно-методическая литература.

 

 

 

 

1 Теоретические  основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие,  сущность ипотечного кредитования

Понятие «ипотека»  основывается на древнеримских принципах  залога, являясь более совершенной  его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и  цели ипотечного кредита, надежность его  обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это  одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [1, с. 12].

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа  или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека  базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в  качестве предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость. К недвижимому имуществу  относятся земельные участки  и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет  ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней  мере без согласия кредитора, на время  залогового периода.

В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной  регистрацией.

В-пятых, при  значительном превышении стоимости  залога над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды  под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных  кредиторов по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в  порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации  ипотеки в специальные ипотечные  книги.

И наконец, в  случае неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор вправе требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет  преимущества перед другими кредиторами  в размере суммы, указанной в  закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие  принципы ипотеки[1, с. 15]:

• гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению  ряда социальных и экономических  проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий.

Предметом ипотеки  может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.

Особенности ипотечного кредитования[2]:

• ипотекой признается залог имущества;
• долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет);
• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
• заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
• законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса  двумя путями:

• развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;
• развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

Основные  участники ипотечного кредитования[3]:

• Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
• Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
• Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• Риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.