Ипотечный кредит как инструмент решения государственной жилищной проблемы

Первичный рынок  определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ипотечные кредиты  классифицируются по различным признакам (таблица 1).

Таблица 1 –  Классификация ипотечных кредитов

Наименование	Признаки
По объекту недвижимости	земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  деятельности; жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические  объекты; объекты незавершенного строительства.
По целям кредитования	приобретение готового жилья в  многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного участка  под застройку. Как правило, кредиты  на приобретение готового жилья предоставляются  единым разовым платежом; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего  этапа.
По виду кредитора	банковские; небанковские
По виду заемщиков	- как субъектов кредитования: а) кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям; б) кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья; - по степени аффилированности  заемщиков кредиты могут предоставляться: а) сотрудникам банков; б) сотрудникам фирм –  клиентов банка; в) клиентам риэлтерских  фирм, клиенты; г) лицам, проживающим в  данном регионе; д) всем желающим.
По способу рефинансирования	Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены  в способе рефинансирования выдаваемых кредитов: а) выпуск ипотечных облигаций - ипотечные банки б) собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы  международных организаций) - универсальные  банки в) продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и  заемные средства (в т.ч. займы  международных организаций) - кредитные  учреждения, занимающиеся ипотечным  кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
По срокам кредитования	Краткосрочные – до 1 года; Среднесрочные – 1-3 года Долгосрочные более 3-х  лет
По способу амортизации долга	постоянный ипотечный кредит (предусматривает  периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает  равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту); кредит с переменными  выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
По виду процентной ставки	кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие  платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты  процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются); кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в  зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных  ценных бумаг или другому финансовому  индексу, с установлением максимального  уровня ставки процента).
По возможности досрочного погашения	с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.
По степени обеспеченности (величине первоначального платежа)	Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости  заложенного имущества.

 

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений  между получателем кредита и  лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную  структуру этих отношений.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть  рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора [4].

 

 

 

 

1.2. Существующие  модели развития ипотечного кредитования

Венгрия.

Самый быстро растущий в Европе рынок ипотечного кредитования - в Венгрии. Современный  рынок ипотечного кредитования начал  формироваться в Венгрии еще 15 лет назад, однако нынешний бум объясняется  щедрыми государственными субсидиями с одной стороны и низкими  процентными ставками - с другой.

Способствуют  ему и низкие темпы инфляции - в прошлом году она составила  примерно 6 процентов. Только в прошлом  году объем выданных ипотечных кредитов увеличился здесь на 70 процентов. Для  сравнения: в Чехии - только на 30 процентов, а в Польше - только на 9 процентов, в Западной Европе кредиты давно  стабилизировались и прирастают не столь сильно. В целом за два  последних года объем ипотечного кредитования в Венгрии увеличился почти на 260 процентов.

На данный момент фактически любой венгерский гражданин может найти соответствующий  его доходам ипотечный продукт  на рынке: начиная от небольшого кредита  на ремонт отопления до кредита на строительство собственного дома или  покупки земли для фермерской деятельности.

Чтобы ипотека  заработала, нужно было, конечно, создать  юридическую базу, так как в  первые годы и банки, и клиенты  побаивались ипотеки - им это дело казалось слишком рискованным. Особенно настораживала передача заемщиком  кредитору прав на недвижимость, пока кредит не будет погашен.

Система ипотечного кредитования в Венгрии довольна проста. Тот, кто намерен построить  или купить жилье или просто хочет  сделать ремонт, обращается в банк. Максимальная сумма кредита - 30 миллионов  форинтов, это примерно 125 тысяч долларов. Срок погашения - от 5 до 35 лет. Заемщик  должен вернуть не только сумму кредита, но и проценты, хотя и весьма низкие, а также покрыть банковские расходы. На данное время они составляют 2,9 процента и 1,5 процента соответственно. Но банк, выдавший ипотечный кредит, получит еще 3 процента в виде дотации  из государственного бюджета. На этом фоне удивительно быстро развивается  и вторичный рынок закладных.

Изначально  программа ипотечного кредитования была рассчитана на молодые семьи, которые  строят новое жилье. Потом включили и жилье, уже существующее. Сейчас все семьи включены в схему.

Банки также  приветствовали этот процесс, ибо из-за разного рода субсидий количество выдаваемых ипотечных кредитов неуклонно растет. По сравнению с тем, что было в 1999 году, в 2006 их выдается в 13 раз больше, а общая сумма составляет почти 4 миллиарда евро. Однако эксперты считают, что и это меньше половины всего  потенциала ипотечного кредитования в  стране. В Венгрии низкие процентные ставки на ипотечное кредитование, примерно 6 процентов годовых, тогда как рыночные ставки по другим кредитам достигают 12-15 процентов[9].

Германия.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор  ни один из них не разорился. Кроме  того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых  войн.

По сравнению  с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных  листов. Во-первых, в каждом ипотечном  банке управляющий и его заместитель  назначаются государственным органом  надзора за банками. Этим служащим вменяется  в обязанность предоставлять  контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях  и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы. Основная задача управляющего -- надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью  и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения. Закладные листы  могут быть выданы лишь после того, как управляющий подтвердит наличие  их соответствующего обеспечения и  записи в ипотечном реестре. Во-вторых, -- система банковского надзора, которая  осуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится раз  в два года.

Огромное  значение имеет и регистрационная  система ипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга», причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого специфического реестра. Регистрация недвижимости при установлении ипотеки сопровождается четким оформлением возникновения  и прекращения залогового права  на эту недвижимость. При регистрации  ипотечного соглашения в поземельной  книге обязательно отражаются имена  должника и кредитора, вид залогового права, сумма требований кредитора  и процентная ставка.

Ипотека может  быть договорной или судебной. Различие заключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, а во втором -- ипотека носит общий  характер по отношению ко всему имуществу  должника. Разумеется, такой договор  предусматривает взаимные права  и обязанности. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки и  принимать все меры для обеспечения  его сохранности, сообщать всем последующим  залогодержателям о существующих залогах  предмета ипотеки, а также уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности  его повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять  документально и фактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки.

Другой значимой составляющей системы ипотеки является форма реализации залогового права. В мире применяется два вида подобных процедур -- судебная и административная. В Европе, в основном, практикуется первая, причем наиболее полно она представлена именно в германском законодательстве.

Здесь предусмотрены  три способа реализации залоговых  прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное управление. В реальной практике залоговые права  на имущество реализуются на основе двух последних способов.

Принудительный  аукцион представляет собой судебную процедуру, в результате которой  права собственности на имущество  переходят покупателю, а за счет вырученных денег происходит удовлетворение требований кредитора.

Принудительное  управление дает возможность кредиторам удовлетворить свои требования за счет эксплуатации недвижимого имущества  постоянно или временно, но -- исключительно  в период, предшествующий принудительному  аукциону.

В настоящий  момент процентная ставка по кредиту  в Германии находится на уровне 5% годовых.

Пример ипотечного кредитования в России и Германии: 3-км.квартира в новом доме 250.000 €, 125.000€ (50%)-собственный капитал; 125.000€ (50%)-кредит.

В Германии: Ставка кредита- 5%!!! Выплачивая 12.500€  в год (5% от стоимости квартиры- минимальная  арендная плата за год), через 13 лет  Вы выплачиваете и погашаете полностью  кредит и становитесь собственником  недвижимости!

В России: Ставка кредита - 10%!!! Выплачивая 12.500€ в  год (5% от стоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма  Вашей задолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!! [8].

Италия.

Размер кредита  в Италии не превышает 60 % от стоимости  недвижимости, срок рассмотрения заявки -- не менее двух месяцев, а процедура  взыскания заложенного имущества  происходит в среднем около пяти-шести  лет. Ипотека в Италии составляет 10 % ВВП, в то время как в Европе -- в среднем 40 %.

Система ипотечного кредитования Италии по форме относится  к кредитным системам стран Средиземноморья. Эти кредитные системы менее  развиты по сравнению с германской или английской, здесь более существенная доля прямого государственного участия (в виде субсидирования заемщиков). В Италии доля ипотечных кредитов в стадии погашения составляла в 2002 году 22 %. Для сравнения, тот же показатель в Германии приравнивался 40 %, а в Великобритании -- 57 %.

В Италии роль государства выражается также в  запрете коммерческим банкам выдавать долгосрочные ипотечные кредиты, если источником для их выдачи послужили  краткосрочные депозиты.

В целом ипотечным  кредитованием в стране занимается около 300 банков и других кредитных  учреждений. Ипотечные кредиты выдают на срок от 10 до 25 лет под фиксированный  на первые годы или плавающий процент (7-9 % годовых). Наряду с традиционным ипотечным кредитованием в Италии развито прямое кредитование застройщика, возводящего жилые дома. Сначала  оформляют один ипотечный кредит под залог всего строящегося  дома. Заемщиком по кредиту выступает  застройщик, который к моменту  получения кредита возвел уже  один-два этажа будущего здания. Когда дом построен и начинается продажа квартир, выданный кредит дробится на части, а долг переуступается покупателям  жилплощади. Банк не проводит тщательной экспертизы платежеспособности покупателей  жилья, доверяясь первичному отбору, производимому застройщиком. Риски  невозврата кредита банк страхует.

Сравнивая условия  ипотечного рынка в Италии и России, российские гости с удовлетворением  отметили, что нам уже есть чем  гордиться и в ближайшем будущем  мы сможем поделиться передовым опытом с нашими зарубежными коллегами.

Стоимость квадратного  метра 50-метровой однокомнатной квартиры -- 600-800 евро, а в отдельном доме -- 700-900 евро.

При покупке  жилья в Италии дополнительные расходы  составляют:

• комиссионные агентству недвижимости -- 5_6 %;
• услуги нотариуса -- максимум 1 %;
• налог на операции с недвижимостью -- 10 % от кадастровой оценки объекта (обычно ниже рыночной); [12].

США.

Большинство граждан при покупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита, первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет 10%.

В настоящее  время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных  программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для  проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовых  составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный  кредит, - 30 лет.

На 70% от стоимости  квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается  в том, чтобы инвестор успел попасть  в число первых 20% покупателей. В  этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем  помимо всего прочего можно и  неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе квартир после реализации 95% всего предлагаемого к продаже числа объектов недвижимости. В большинстве случаев по итогам 2002--2003 гг. инвестору удавалось перепродать зарезервированную квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых еще до перехода ее в его владение.