Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілері

Жоспар

Кіріспе.....................................................................................................3 I. Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері

    1.1.Ипотекалық несиелеудің мәні.....................................................6

    1.2.Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері.........................15

    1.3.Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі........................27

II. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы   

     тәжірибесі

     2.1.Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық

           анализі.........................................................................................35

     2.2. ҚР-да ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру..........................44

     2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі......................52

III. ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы

     3.1. «БТА-ипотека» ААҚ-мен ипотекалық несие берудің

            анализі........................................................................................59

     3.2. ҚР-да ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы................82

Қорытынды............................................................................................87

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі........................................................90

Кіріспе

Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында «ипотека» термині әлі де беймәлім болатын.Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен  іс жүзінде ешкім кездеспеген.

Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.

Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық қозғалмайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард доллар/теңгеге бағалануда.

Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде.Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің  белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.

Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында  пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер,  құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.

Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.

Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы дипломдық  жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік залогымен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.

Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: залогқа берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек залогқа беретін зат иесі ғана сала алады.

Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ .

Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң әсерін тигізеді. Міне, сондықтан берілген тақырып өзекті мәселелердің бірі болып келеді

         Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу.

Дипломдық жұмыстың көздейтін мәселері:

-   Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;

-   Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық базасын қарастыру;

-   Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып көрсету;

- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын «БТА-Ипотека» ААҚ-н мысалға ала отырып зерттеу.

Зерттеу объектісі «БТА-Ипотека» ААҚ-ы болып табылады.

Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық және шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынды.

1-Тарау.Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық       аспектілері.

1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні.

Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті залогқа беру арқылы сатып алушыға ұзақ мерзімге несие беретін банктік қызмет.

«Ипотека» термині алғашқы рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда болды. Ол сол кездің өзінде-ақ несие берушінің алдында жауапкершілікті белгілі бір жер иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер рәсімделіп, жалға алушының территориясының шекарасында столб қойылып, онда берілген меншік бекітілген сома бойынша несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді деген жазулары болған. «Ипотека» деген атқа ие болған мұндай столбта жер иесінің барлық келіп түсетін қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде «hypoteka»- тіреуіш (подпорка) мағынасын білдіреді.

Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені беретін процесстің өзін, капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмін, жылжымайтын мүлік нарығындағы жүргізілетін операцияларды біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен қоса бұл несие беруші мен қарыз алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, роялтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең мағынадағы анықтамасының бар болғанына және ипотекалық несие жүйесінің басқа да блоктарының маңыздылығына қарамастан, оның негізін несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату, қауіпсіздендіру бойынша қалыптасатын қатынастардың жүйесі ретінде қарастырғанымыз дұрыс сияқты.

Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып, белсенді түрде дамып келеді.

Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз ету жатыр, оның негізінде несие беруші залогпен қамтамасыз етілген міндеттемені қарыз алушы орындамаған жағдайда осы мүлік иесінің(залог беруші) басқа несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алуға құқығы бар.

Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог берушінің не үшінші жақтың пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың бір түрі.Салынған мүліктің залог берушінің пайдалануы мен иелігінде қалуы ипотеканың квалификациялық белгісі болып табылады.

Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты, бірақ басымырақ келетін фактор  несиелеу объектісі – жылжымайтын мүлік                                                                  

түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:

-   айналымдағы тауар залогы;

-   қайта өңдеу процессіндегі тауар залогы;

-   жылжымайтын мүлік.

Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған құндылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.

Қайта өңдеудегі тауар залогы – қарыз алушы өзінің өндірісінде салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ бұнымен қоса залогтық құқық өндірілген жартылай дайын өнімге, дайын өнім және тиелген тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда залогтың кең тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер учаскелеріне залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты мүліктер. 

Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып кепілақы берушінің жеке меншігіндегі жер учаскелері,  сонымен қатар жалпы жерді пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады.

Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы оған кіретін мүліктің  (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепілақы құқығын береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынғанға да құқы бар.

Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім қабылданған кәсіпорын үшін ипотека берілмейді.

Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен  қамтамасыз етілуі мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының жартысынан кем болмаған жағдайда.

Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің бөлек объектісінің ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және  сол  келісім-шартының ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.

Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасы оларға құрылыс, күрделі жөндеу жүргізу үшін берілетін қарыздар.

Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін меншік иесі мен оның отбасы басқа жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары болуы шарт.

Ипотека барлық ақша міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін соның ішінде несиелік келісімдер бойынша міндеттемелерді қоса алғанда.

              Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік мағынасын жоғалтқан, өйткені төлем кризисі жағдайында жақсы кепіл берушіні табу өте қиын және несие беруші кепіл берушінің төлем қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен айырылады.

              Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі бірқатар артықшылықтарымен түсіндіріледі: Ипотеканың заттық- құқықтық сипаты бар, банктік кепілді, бір адамның жауапкершілігін өз мойнына алғанда (поручительство) несие беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік міндеттемеде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады.

Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынасынан туындайды. Кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алады.

Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік құқығынан айырылу қорқынышы арқылы ынталанады.

Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен бірге бір уақытта  қаржыландыру объектісі болып табылады. Ипотекалық несиенің қызмет ету мерзімі 20-35 жыл. Кепілге   жылжымайтын мүлікті несиелеу процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі жағдайын анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды біріктіретін экономикалық және заңдылық жүйесі.

Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру.

Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге керекті қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық  банктер жұмыс істейді. Екінші бағытпен мүлік кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде өз атына құнды қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары жұмыс істейді. Құнды қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі  деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкнідік береді.

Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елде мемлекет кепіл болады, ол оның сенімділігін арттырады.

Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй мақсатында берілетін және ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді нарықта орналастыру бойынша ипотекалық несие нарығы.

Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік қызмет көрсету нарығының сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық несиелеу нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді.