Ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілері

Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі нарықтағы субъектілер арасында қатынастарды құратын негізгі құрал- несиелік келісім-шарт болып табылады. Бұны закладной (қарыздық міндеттеме) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа қарағанда “закладная” терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі, себебі берілген жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады. Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу түріне және закладной формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы әлеуметтік статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие көлемі, қарыздық капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген факторлар әсер етеді.

Схемалық түрде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады.

1-сурет

Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін пайыз төлеу бойынша өзіне міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.

              Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз. Банк өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып,  қамтамасыз ету үшін  біріншіден, клиенттермен екі жақты қатынастарды тиімді жүзеге асырып, закладнойлар (қарыз міндеттеме) портфелін толтыру болса, екіншіден, клиенттерге ұсына алатын несие ресурстарын толықтыру.

Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың маманданған  басқа қатысушыларына закладнойларды (қарыз міндеттеме) ұстаудан басқа амалы жоқ. Басқа инвесторларға өзінің закладнойларын ұсыну– бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.                                                         Екінші деңгейлі нарық – бұл жалпы қаржы- несие нарығының сегменті.

Екінші деңгейлі нарықта  арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие бойынша пайыздық табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы құқыққа ие болады.

              Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:

-      Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да қаржы-несиелік мекемелер;

-      Ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі закладнойларды сатып алып, олардың әр түрлі құнды қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;

-      Нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;

-      Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.

Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге болады:

              Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты әр түрлі сипаттамалары бар.

              Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты – соңғы тұтынушыға деген несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық шеңберінде шешім қабылдау үшін приоритетті.

              Несие ресурстарының арзандауына банктің  ипотекалық несиелеу субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық  несиелерді қайта сатып алу жолымкен қол жеткізіледі.

Ипотекалық нарық та тауар болып несие  саналады. Ол тұрғын үй мақсатында прайдаланатын жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін беріледі. Қарыз алушының несиені қайтаруын қарыз адамның болашақ  табысымен қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың мынадай негізгі сипаттамалары бар: несиелеу мерзімі, пайыз мөлшері, несиені өтеу жоспары, бірінші жарна бойынша талаптар.

Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы сұранысты отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй шаруашылықтарының  болашақ табыстары- ипотекалық несиені өтеудің негізгі көзі болып табылады. Өздерінің тұтыну стандарттары мен болашақ табыстарының деңгейіне байланысты экономикалық белсенді отбасылар болашақ табыстарына сүйене отырып, дәл қазір көп мөлшерде тұтынғысы келеді.

Берілген сұранысты қанағатттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді. Осылдайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі рөлі үй шаруашылықтарының ағымдық табыстары мен жинақтауларын тұтыну жоспары мен өмір стандарттарымен қойылатын күтулер арасындағы қарама – қайшылықты шешу.

              Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық табыстар мен тұтыну стандарттарының арасындағы сәйкессіздік шаруашылық айналымда ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді.

              Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны пайдаланғаны үшін пайыз төлеу міндеттілігін алған соң ол  ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады.

Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі нарығының  қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін қамтамасыз етіп,  айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық сала мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие бойынша пайыз мөлшерін тұрақтандырады.

              Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді.

              Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бой              ынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық  несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.

              Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері бойынша тіркеледі. Кадастр – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның , жердің азғантай бөліктері мен ірі жердің нақты бөлінулері көрсетілген картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған  жылжымайтын мүлікті оңай дараландырып, оны басқа мен шатастырып алу мүмкіндігін азайтуға болады.

              Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен доғарылуына байланысты заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы, пайыздық мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін пайыз мөлшерін көтеру сияқты қосымша талаптар.

              Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы алушыға кепілақыны  берушінің міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді.

              Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен ерекшеленеді.

              Жылжымайтын  мүліктің  физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші салынған объектіні иелігіндке қалдырып, пайдалануға мүмкіндік береді.

              Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:

-      Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;

-      Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;

-      Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.

Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші банкке несиелік ресурстарды қайтармау қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге несиелік ресурстарды алу бойынша экономикалық база құрады.

1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері

Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық жүйенің барлық буындарының қызметін реттейтін заңдылық нормалар қажет.

              Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі болып табылады. Қазақстан Республикасында әртүрлі ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибесі бар тұрғын үй құрылыс банкі мен Лариба-банк. Бірақ өкінішке орай  тұрғын үй құрылыс банкі келеңсіз жағдайларға тап болуына байланысты Банк центр кредитке қосылып, ипотекалық несие беруді тоқтатып, жеке мониторингпен айналысатын болды. Ал Лариба-банк қарыз алушыларға өте қатал талап қойып, 3 жылда не бары 100 несие берген және тек банктің сеніміне кірген тұлғаларға ғана рұқсат етті.

              Алайда «Тұрғын үй жинақ банкісінің» арқасында Қазақстан Республикасында 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің  «Жылжымайтын мүлікті ипотекалау туралы» заң күші бар жарлығы қабылданды. Ол мүлік ипотекасын міндеттемені қамтамасыз ету әдісі ретінде қолданғанда пайда болатын қатынастарды реттейтін Қазақстандағы негізгі нормативті акт болып табылады.

              Сол уақытта келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:

1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы «Жер туралы» заң күші бар жарлығы қабылданды. (Қазақстан Республикасы заңдылықтарымен өзгертулер енгіізілген 14.07.97ж №158-1, 30.06.97ж №139-1-1, 01.07.98ж №259-1, 10.07.98ж  №283-1, 11.05.98ж  №381-1 )

2). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы  «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын шарттарға құқықтарды тіркеу» туралы заң күші бар жарлығы

3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы «Жер учаскелерінің кепілақысына тәртіп және ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы» Қаулысы

4) Жер учаскелеріне ипотеканың  ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты беру тәртібі, бұл құқықтарды беру үшін жүргізілетін акт пен келісім-шарттарды формалары (Жер заңдылығымен қарастырылған) сондай-ақ:

а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы №711 «Жер учаскелеріне кепілақы тәртібін бекіту мен ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жерді пайдалану құқықтары туралы» қаулысы;

б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720 «Тұрғын үй жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметкерлерге жер учаскелерін беру тәртібі туралы» қаулысы;

в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы №1813 «Кондоминимум ғимаратының меншік иелеріне жер учаскелерін беру тәртібі туралы» қаулысы.

              «Жерге жеке меншік құқығы» түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер етеді, өйткені ипотекалық несиелеудің негізінде меншік құқығы немесе салынатын жылжымайтын мүлікке шаруашылық иелік ету құқы жатыр.

              Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға оларға тиесілі жер учаскелерін  пайдалануға, иеленуге және төз қалауынша жүзеге асыруына Қазақстан Республикасы заңдылығымен бекітілген жағдайлар мен шеңберінде құқық береді.

              Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал шаруашылығымен айналысуға және дачалық құрылыс үшін берілетін учаскелер болуы мүмкін.

              Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде құрылысқа арналған немесе салынған өндірістік және өндірістік емес, соның ішінде тұрғын үй ғимараттары, жерді қоса алғанда, ғимараттарға қызмет етуге арналған жер учаскелері болуы мүмкін.

              «Кондоминимум» түсінігне де анықтама бере кеткен жөн. Кондомимнимум дегеніміз жылжымайтын мүлікке меншіктің формасы. Онда жылжымайтын мүліктің бөлек бір бөліктері, оның ішінде жеке жер учаскелері азаматтардың, заңды тұлғалардың және мемлекеттің жекелеген меншігінде болады.

              Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері (үй бойынша бөлінбейтін участок, ортақ пайдаланудағы жерлер) ортақ меншік құқығында жылжымайтын мүлік бөліктерінің меншік иелеріне жатқызылады. Жер учаскесі ортақ пайдалану құқына жатуы мүмкін.

              Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар пәтердің  меншік иелерінікі болуы мүмкін, егер пәтерден тыс орналасқан үйдің ортақ бөліктері, сондай-ақ  үйге тиесіліжер учаскесі осы пәтерлер меншік иелеріне меншік құқығында немесе ортақ жерді пайдаланғанда тиесілі болса (кондоминимум).

              Егер жер учаскесінде ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға меншік құқығы (шаруашылық жүргізу, оперативті басқару) өзіне меншік құқығын немесе осы ғимараттармен алынып жатқан жер учаскелерінің бөлінетін бөлігіне тұрақты жерді пайдалану құқын береді. Жылжымайтын  мүлік иесі ортақ жер учаскелеріндегі жылжымайтын мүлікті иеленуге, пайдалануға және өз көзқарасы бойынша жүзеге асыруға, тиісті ғимараттарды жоюға құқы бар, егер олар заңдылық акт немесе келісім-шартпен бекітілген ортақ жер учаскелерін пайдалану жағдайына қайшы келмесе.