Ипотечное кредитование

Федеральное государственное образовательное  учреждение  
высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт  Экономики и Управления Бизнес - Процессами

Кафедра экономической теории 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ РАБОТА 

Ипотечное кредитование 
 
 
 

Пояснительная записка 
 
 
 
 
 

Руководитель                       14.05.2010   Сочнева Е.Н. 

Студент     ЭА 09-12           14.05.2010                 Карташова С.Ю.                       
 
 
 
 
 
 
 

Красноярск 2010 

                                         СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                          3

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО    КРЕДИТОВАНИЯ       4

    1.1 Ипотека и история ее возникновения                                                       4                                        

    1.2 Анализ рынка недвижимости и ипотечного кредитования                     14                                                                            

    1.3 Ипотечные риски                                                                                       19                                                                                                                          

2. ИПОТЕКА ЗА РУБЕЖОМ                                                                              25                                                                                                                                                                                

3. БАНКОВСКОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ                                           31

    3.1 Выбор банка ипотечной программы                                                         31

    3.2 Механизм получения ипотечного кредита                                              38

    3.3 Последствия невыплаты ипотечного кредита

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                    45                                                                                                 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ                                                  47 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Для большинства россиян приобретение квартиры в собственность становится зачастую непреодолимой преградой. Цены на жилье достаточно высоки, и в настоящее время нет достаточных оснований надеяться на их снижение. В этой связи стремительное развитие системы ипотечного кредитования в России в целом не выглядит чем-то необычным. Формирование рынка банковских кредитов, в том числе и на жилье, входило в антикризисные программы многих стран, переживавших непростые времена, а ныне добившихся значительных успехов: в первую очередь, это США эпохи «великой депрессии» и послевоенная Западная Германия. Кредит для европейца, японца и североамериканца – самая обычная процедура, составная часть всей жизни. Основной гарантией получения кредита практически на все виды товаров, включая недвижимость, становится банковский счет, а также наличие работы с определенным годовым доходом. Впрочем, социальные программы США и Канады включают в себя и иные – более лояльные – подходы к возможности получения кредита. Россия движется по этому же пути, и все говорит за то, что рынок кредитования будет расширяться и становиться все более гибким. Ипотека, получение кредита на приобретение жилья, - одно из самых важных составляющих этого процесса.

     Целью курсовой работы является рассмотрение основных проблем формирования ипотечного кредитования потребителя в России на современном этапе. Задачами данной работы является выявление сущности, особенностей ипотечного кредитования; оценка его роли и значимости для экономики страны на современном этапе ее развития.

       Данная курсовая работа содержит описание проблем, с которыми может столкнуться человек, желающий получить ипотечный кредит. Также описаны риски ипотеки. Целью описания является выявление недостатков ипотечного кредитования.

     Курсовая  работа состоит из трех частей, в  первой из которых рассматривается  ипотечное кредитование как необходимый элемент в формировании кредитных отношений, его сущность, функции и роль в системе кредитных отношений; во второй описывается текущее состояние ипотечного кредитования в России, а также, что должен сделать человек, желающий получить ипотечный кредит; в третьей говорится о рисках приобретения ипотеки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА  ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ 

     1.1 Ипотека и история ее возникновения

     Становление института ипотеки происходило  постепенно и шло в русле общих  тенденций развития экономических отношений и права. Его функционирование происходило в тесной взаимосвязи с кредитными отношениями. Вследствие этого обстоятельства залог и сохранил на протяжении многовековой истории своего развития то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена в древнейшие времена.

     Ипотека - слово древнегреческое, которое  переводится как "основание", залог. Ее возникновение было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты дома в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

     Институт  ипотеки, возникший в Древней  Греции, оказал существенное влияние  на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалось в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при котором имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога.  Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку. Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право владеть и пользоваться, но также и отчуждать заложенное имущество.

     Учитывая  все вышеизложенное, можно утверждать, что римское право решило задачу реального обеспечения кредита.

     С XII века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного гражданского права. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мере западноевропейским законодательством. Россия имеет тем не менее особый, во многом уникальный путь развития залогового права.

     Первые  дошедшие до нас акты о русском  залоге относятся к периоду XIII-XIV веков. Законодательные же нормы  впервые появились в самом  конце ХIV-го или начале ХV-го веков  в Псковской Судной Грамоте, в  которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего развития залог прежде всего понимался как обязательство вещи становится главным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как долга, вооруженного имущественным взысканием, был диаметрально противоположным существовавшему тогда взгляду.

     Еще одним примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и  Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора. Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом. Аналогов развитию русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса, а не наоборот, практически нет в мире(исключение составляет средневековая Испания). Более того, некоторые дошедшие до нас памятники свидетельствуют о том, что в Древней Руси существовали также формы залога, которые соответствовали современным.

     Однако  положение, при котором заложенное имущество оставалось у должника, было крайне невыгодно кредитору, который  оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Усложнялось это еще и тем, что особенностью древнерусского права являлась возможность фактического владения имуществом на основании одновременного существования нескольких юридических титулов, в том числе и обладание имуществом по давности, которая не подтверждалась никакими документами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.

     Помимо  причин перечисленных выше существовали экономические причины, которые  способствовали изменению формы  залога - это развивавшееся в ХV-ХVI веках крепостное право. С точки  зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, так как крестьяне, представлявшие главную ценность имения, вначале были связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому рисковал получить при взыскании обремененную недвижимость совершенно обесцененной.

     При таких обстоятельствах залог  не удовлетворял кредитора, так как  институт не распространял права  залогодержателя именно на ту область, которая являлась для него наиболее существенной. И, в стремлении обезопасить интересы залогодержателя, самым простым выходом было передать владение в его руки. То есть имущество при совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов - необходимости наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества вместо начисления процентов на кредит - и состояла новая форма залога, развитая в русском праве.

     Итак, залог возник первоначально в виде простой "поруки", разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Впоследствии центр тяжести долга перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Только на определенном этапе этой стадии появилась передача имущества во владение кредитора. Такой передаче способствовали, с одной стороны, необходимость гарантий против возможных злоупотреблений со стороны должника, с другой стороны, экономические условия, складывающиеся под влиянием крепостного права.

     Однако  наряду с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, продолжала существовать и  форма, предусматривавшая оставление имущества у должника и даже регламентированная Указом Ивана IV от 25 декабря 1557 года. При  такой форме кредитор вместо пользования имуществом получал в виде вознаграждения рост на капитал.

     В конце XVI - начале XVII веков в России разразился страшный экономический  кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни. В частности, удорожание кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа обращения взыскания. Ст. 196 гл. 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитору.