Ипотечное кредитование

     Первоначальный  взнос. Эта та сумма, которую Вы должны заплатить за приобретаемое жилье самостоятельно. Оставшиеся деньги за Вас вносит банк. Первоначальный взнос в зависимости от банка и рынка колеблется от 5 до 50% от стоимости жилья. 5% - это редкость, 40%-50% в качестве первоначального взноса некоторые банки требуют на рынке первичного жилья и при покупке коттеджей. Чаще всего встречается цифра в 10%-30%. Первоначальный взнос для банка - это гарантия того, что в случае дефолта по кредиту, он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Следовательно, чем ниже первоначальный взнос - тем выше риск для банка. Поэтому, если Вы видите слишком низкий размер первоначального взноса, обратите внимание на другие параметры кредита, в первую очередь на процентную ставку. Она может быть выше аналогичных программ того же банка, но с более высоким размером первоначального взноса, а может быть выше на 1-2% но временно, до того момента пока Ваша задолженность банку не достигнет 70%-80% от стоимости жилья. То есть, по сути, Ваш общий взнос (сумма первоначального взноса и тех денег, что Вы заплатите в счет погашения тела кредита в структуре ежемесячных платежей, или досрочно) не достигнет отметки 20%-30%. Однако, не стоит обольщаться. Хитрая аннуитетная система расчета ежемесячного платежа устроена таким образом, что в первую половину срока погашения кредита Вы в основном платите проценты по кредиту, и лишь в незначительной степени гасите Вашу задолженность по телу кредита.

     Размер. В основном он зависит от дохода и от оценочной стоимости приобретаемого жилья. Большинство банков ограничивают минимальный и максимальный размер кредита конкретными цифрами. Обычно, от $5 000-$15 000 до нескольких сотен тысяч и даже миллионов долларов. У других банков конкретных границ нет, но всегда есть ограничения, связанные с доходом конкретного заемщика или созаемщиков и оценочной стоимости приобретаемого жилья. Иногда, используя некоторые хитрости, можно получить несколько больше денег, нежели, если действовать «напролом».

     Срок. Сегодня ипотечные кредиты предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Есть специальные краткосрочные программы, рассчитанные обычно на 3 года с погашением всего кредита целиком в конце срока и ежемесячными платежами, включающими только процент по кредиту. У некоторых банков сроки фиксированы, чаще всего 10, 15 и 25 лет, то есть взять кредит на 8 лет не представляется возможным. Другие банки более либеральные в данном вопросе и лишь дают диапазон внутри которого заемщик сам волен выбирать приемлемый для себя срок. В любом случае, основная проблема для не очень молодых людей - это необходимость погасить кредит до определенного возраста, обычно это пенсионный возраст. Хотя некоторые банки предлагают программы, по которым предельный возраст окончания срока выплаты кредита составляет 75 лет. Увы, но если 60-летний человек пожелает взять кредит на 15 лет - то тарифы по страховке для него будут чрезвычайно высоки.

     Время рассмотрения заявки. Чаще всего срок рассмотрения заявки составляет 14 дней. Есть банки, которые выдают кредиты за 2-3 дня, другим для принятия решения требуется целый месяц. В любом случае, особенно если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, самый важный для Вас другой срок - это период времени, в течение которого действует готовность банка выдать кредит. У всех банков этот срок составляет 3 месяца. За это время Вы должны найти квартиру, уговорить продавца согласится на оплату с использованием ипотеки, и получить согласие банка выдать кредит для приобретения именно этой квартиры. Иначе, могут возникнуть непредвиденные расходы, связанные с потерей внесенного за жилье аванса.

     Дополнительные  платежи. Они самые разные. Это всевозможные комиссии за открытие и ведение ссудного счета, выдачу кредита, получение наличных и даже за рассмотрение заявки. Это плата за дополнительные услуги банку за предоставление в аренду банковской ячейки, проверку денежных купюр и составление договора ипотеки. Это оплата небанковских услуг: прежде всего страховки, но также и оценки жилья, иногда его дополнительной проверки на «юридическую чистоту», оплата услуг нотариуса и риэлтора. Наконец, это оплата государственной регистрации договора ипотеки, конечно же, помимо регистрации самой сделки купли-продажи. Здесь, главное понимать одно: если Вам в банке говорят, что у нас нет дополнительных комиссий - то это неправда, точнее говоря полуправда. Комиссий возможно и действительно нет никаких, но тогда нотариальное оформление договора Вам обойдется минимум в 20 000 рублей. С точки зрения банка - это не комиссия, с нашей точки зрения - это тот же самый дополнительный платеж, просто названный по-другому. 

     3.2 Механизм получения ипотечного кредита 

     У вас есть необходимость улучшить жилищные условия и:

1. вы имеете необходимую для первоначального взноса сумму в размере 5-30% от стоимости квартиры;
2. вы имеете стабильный доход, который позволит ежемесячно выплачивать кредит и проценты по нему;
3. вы готовы скрупулезно собирать справки и документы, необходимые для получения кредита;
4. вы готовы ждать несколько месяцев с момента первого обращения в банк до новоселья;
5. вы понимаете, что выплаченные за квартиру средства могут значительно превышать ее рыночную стоимость.

     тогда нужно:

     реально оценить свои финансовые возможности  и определить какую сумму готовы ежемесячно отчислять в счет погашения кредита;

1. какой первоначальный взнос готовы внести;
2. выбрать ипотечную программу и банк, условия которого наиболее благоприятны;
3. обратиться в банк, заполнить анкету и получить ответ о возможности получения кредита;
4. после получения положительного ответа и перечня необходимых документов, обратиться к риэлторам, чтобы подобрать квартиру в данной ценовой категории и начать процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки, проведения оценки, государственной регистрация, внесения залога и пр.

     нужно быть готовым к тому, что:

1. расходы на получение кредита могут значительно возрасти за счет дополнительных платных услуг;
2. у вас на работе может появиться представитель банка для проверки указанных сведений;
3. вам могут отказать в получении кредита без объяснения причин.

     в случае отказа не нужно расстраиваться - возможно в другом банке процедура  андеррайтинга будет более лояльна. если вы брали потребительский кредит и имели проблемы с его возвратом, тогда могут возникнуть сложности непреодолимого характера.  пока в россии система кредитных бюро находится в стадии становления, однако банки могут обмениваться информацией о недобросовестных заемщиках. [9]

     ипотечные брокеры (иб). с целью экономии времени, а также при отказе в получении кредита, вы можете обратиться за консультацией и помощью к независимым ипотечным брокерам. они смогут подобрать оптимальный вариант, соответствующий вашим возможностям.

     на  что необходимо обратить внимание при  выборе банка-кредитора: 

1. ставка кредита и срок, на который он выдается;
2. время рассмотрения банком заявки на получение кредита;
3. возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов;
4. будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга;
5. максимальная доля выплат от совокупного дохода (как правило не более 40%);
6. необходимо уточнить полную стоимость всех процедур;
7. действия банка в случае невозможности временно осуществлять выплаты;
8. процедура взыскания залога и предоставления временного жилья.

     Нет анализа по банкам 

     3.3 Последствия невыплаты ипотечного кредита 

     Принято считать, что если должник по ипотечному кредиту перестает вовремя вносить  очередные платежи, то у него отбирают квартиру и он лишается всего, в том  числе и всех тех денег, которые уже заплатил за квартиру. Это не совсем так, точнее говоря, совсем не так.

     Во-первых, иногда, прямо скажем не часто, но все  же порой такое случается, долг банку  за заемщика гасит страховая компания. Если дефолт по кредиту напрямую связан с утратой трудоспособности заемщика, или не дай бог, его смертью, то это является страховым случаем. Причем страхование жизни и трудоспособности является обязательным условием получения ипотечного кредита.

     Придти  с повинной самому. Далеко не всегда страховка покрывает все риски. Например, потеря работы, без утраты трудоспособности, страховую компанию совершенно не волнует. В таких случаях заемщику совсем необязательно ждать того момента, когда вносить ежемесячные платежи он уже не сможет, а имеет смысл самому обратиться в банк и уладить все мирным путем. А именно, с разрешения банка продать заложенную квартиру, а затем разницу между средствами, вырученными от ее продажи, и долгом забрать себе.

     Если  банк дает такое разрешение, а чаще всего так и происходит, то первым делом Вам необходимо самостоятельно, или при помощи риэлтора найти покупателя. Далее оговорить все условия трехсторонней сделки, между банком, покупателем и Вами. Но, в любом случае, банк не будет рассматривать возможность продление договора ипотеки с Вашим покупателем. Здесь идет речь о досрочном погашении кредита и снятии обременения на квартиру. В результате чего покупатель получает жилье свободное от банковского залога. Технически это сделать достаточно не сложно. Просто в момент подписания договора купли-продажи деньги покупателем закладываются не в одну, а в две банковские ячейки. К одной получает доступ заемщик, он же продавец, к другой представитель банка. Конечно, как и при обычной сделке купли-продажи, забрать деньги из сейфа можно только в случае регистрации договора, то есть прохождения всех необходимых процедур. Регистрация, в данном случае, возможна исключительно при условии, что банк дает письменное согласие на то, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры. Если сделка совершается, то банк получает остаток задолженности, долг за невыплаченные проценты и штрафы и пени, если они есть. Все что остается - достается продавцу. Если сделка срывается по какой-то причине, то регистрации договора купли-продажи и переход прав собственности не происходит, деньги обратно забирает несостоявшийся покупатель, продавец, при этом, остается должником банка.