Ипотечное кредитование

     Обычно  квартиры, которые продаются по такой  схеме, стоят несколько дешевле, нежели их можно было бы продать, если бы не существовало проблемы со снятием банковского залога и выплаты долга по кредиту. Однако, такое жилье, с точки зрения «юридической чистоты» наоборот безопаснее любого другого аналогичного. Ведь, перед тем, как выдать ипотечный кредит, квартира была проверена на предмет ее истории, как самими банком, так и страховой компанией, а, скорее всего, и риэлторским агентством. Ее стоимость снижается не из-за наличия обременения, которое снимается вместе с покупкой квартиры, а скорее по причине психологической. Мол, покупатель, спасает разорившегося заемщика. Где тот еще найдет такого «альтруиста-благодетеля», готового помочь человеку в трудную минуту?

     Редко, но бывает, что банки отказываются идти на такую схему продажи квартиры. Тогда остается другой вариант. Погасить задолженность по кредиту, получить от банка уведомление на снятие залога, а затем продать квартиру и раздать долги. Если возможности изыскать на небольшой промежуток времени сумму, требуемую для расчета с банком нет, то остается только одно - искать покупателя, который погасит за Вас задолженность по кредиту, а затем, выкупит у Вас квартиру, заплатив остаток ее стоимости. Однако данная сделка для покупателя весьма рискованная - платить же он будет вынужден вперед, до регистрации договора. А значит, и продать квартиру удастся только значительно ниже ее рыночной стоимости, иначе, зачем покупателю рисковать.

     Как бы не погашалась задолженность, после  получения всех денег банк обязан написать официальное письмо-уведомление  в Главное управление Федеральной  регистрационной службы о том, что кредит погашен, и банк не имеет никаких претензий и не возражает против снятия залога, что и дает возможность продать квартиру.

     Ждать, пока опомнится банк. Если Вы вовремя не заявите в банк о том, что не можете больше платить по счетам, то банк сам обратится к Вам с просьбой, а точнее говоря с требованием досрочно погасить кредит. Обычно это происходит, если заемщик начинает регулярно нарушать сроки внесения очередного платежа. Регулярно - это более трех раз в течение одного года, причем совсем необязательно, что подряд, именно такая норма прописана в Законе об ипотеке. В принципе, банки обычно заинтересованы решить дело мирным путем и не доводить его до суда. Если договоренности удается достичь, то события начинают развиваться по одному из уже перечисленных вариантов.

     Однако  если договориться не удается, то кредитор идет в суд. В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке. У  суда есть право ее ему дать –  на срок до одного года и при наличии  уважительной причины, то есть, например, тяжелой болезни заемщика, или потери работы.

     Если  до конца отсрочки заемщик не погасит  кредит, то суд имеет право вынести  решение о продаже ипотечной  квартиры с публичных торгов. Из выручки выплачивается долг банку, с учетом невыплаченных процентов, а также всех штрафов и пени. Последние, хоть и составляют доли процента, но могут взиматься посуточно и в результате вылетают в копеечку. Кроме того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, и если что-то остается, то эти деньги передаются бывшему заемщику.

     Могут ли заставить расплачиваться поручителя. Согласно статье 363 Гражданского кодекса РФ заемщик и поручитель несут так называемую солидарную ответственность. Это означает, что по закону банк, после третей за год задержки платежа, имеет право потребовать возврат долга с поручителя. Но поручитель имеет право отказаться и тогда дело передается в суд.

     Суд, прежде всего, взыскивает средства на погашение кредита с самого заемщика, и в первую очередь, за счет продажи  ипотечной квартиры. И только если имущества должника для расплаты с банком не хватает, то недостающую часть взыскивают с поручителя. Теоретически такую ситуацию представить можно, например, если проблемы возникнут в самом начале погашения кредита, когда его доля в стоимости жилья максимальна, если накопится изрядная сумма пени и штрафов, и если выяснится, что другого имущества у заемщика нет. Или если вдруг, квартиры начнут резко дешеветь. Однако на практике такой исход маловероятен. Кроме того, согласно статье 365 Гражданского кодекса РФ поручитель, расплатившийся за должника, имеет право требовать от него возврата своих денег, а также возмещения иных убытков.[10]

      
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     К настоящему времени в России сложились  предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Однако существует ряд факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования. Это, прежде всего, недостаточный уровень доходов основной части потенциальных заемщиков, высокие процентные ставки, слабость ресурсной базы большинства российских банков и позволяющие снижать процентные ставки по ипотечному кредитованию, также велики и риски при предоставлении кредитов. Кроме того, спрос на ипотечные кредиты достаточно высокий, поэтому ждать существенного снижения ставок в ближайшее время бессмысленно.

     Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение  сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека  позволяет мобилизировать  значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли несовершенного законодательства. У банковского сектора существуют свои проблемы, не хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.

     Благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

     Развитие  системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

     В современных условиях, когда предпринимаются  меры по стабилизации экономики и  реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним  из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

     При этом роль государства заключается  в скорейшем устранении недоработок  в законодательстве и содействии становлению механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Немаловажным фактором является, также, интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.  
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Статья 42 закона РФ «О залоге»источник

2. Предусмотрено также постановлением ВЦИК и СНК СССР от 14.05.26 "Об основных принципах организации государственного нотариата." С. 363.

3. Словарь античности. М. 1989г. С .230.

4. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1994 г.

5. Шершеневич Г.К. Учебник русского гражданского права. М.,1809. с. 245.

6. М-2 (Квадратный метр) (04.06.04)

7. Медведев Д.А. Российский закон о залоге. // Известия вузов. Правоведение. 1992 г. №5, с. 15.

8. http://www.domik.info/

9. http:// еtn.ru/

10 http://www.kvadroom.ru/

11. http://ccyda.ru/

12. http://www.rusipoteka.ru/

13. http://www.ip-kredit.ru/mortgage_abroad.html

      http://ipocredit.ru/analytic/5219838

http://www.123credit.ru/ipotechnaia-programma/TabID/68/Default.aspx