Ипотечное кредитование

     Примерно  в середине XVII века созрели предпосылки для совершенно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению. Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это значительно уменьшало необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника. В Указе 1737 года залог с передачей имущества кредитору даже не предусматривался.

     Говоря  о различных формах русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления залоговых правоотношений. В XI - XVI веках этим занимались "площадные подъячии", которые составляли на площадях различные письменные акты, в том числе и закладные, Форма всех актов была примитивна и проста. Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении свидетели. Затем для большей верности и сохранности данные этого акта вносились в книги определенных присутственных мест. (Земский приказ).

     Соборное  уложение царя Алексея Михайловича  достаточно большое место уделяло  оформлению сделок с недвижимостью. Оно четко предусматривало, что закладные, составленные площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего приказа, где с них взималась пошлина; после этого закладная предъявлялась в Печатный приказ, где к ней прикладывалась государственная печать. В Приказе (Поместный приказ в XVII в.) проверялись основания права того лица, от которого имущества уступалось или передавалось. В приказе делалась справка об имении по переписным или записным книгам - состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте количество земли, в чьем владении состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени. Затем акт вписывался в записную вотчинную книгу, а пошлины - в приходную книгу.

     Такой порядок оформления залога удержался  до издания Николаем 1 Свода Законов, где он представлялся в следующем  виде: при палатах гражданского суда существовали особые "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было составление актов; составленный ими акт вносился в "закладную книгу", которая поступала на рассмотрение присутствия суда. Судья, удостоверившись в личности совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение имущества и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте: "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику. Последний дословно вносил акт в крепостные книги. В таком порядке оформлялся залог недвижимости до реформ Императора Александра 11-го. Но прежде чем перейти к описанию этого нового порядка, необходимо изложить те изменения, которые произошли в залоговом праве в XIX веке.

     Залоговое право, сформировавшееся в Российской империи в период перед первой мировой войной, отличалось значительным своеобразием, причинами которого, в частности, были отсутствие устоявшихся и всеобъемлющих теоретических построений, а также единого источника нормативного регулирования. В 1890 году закончена подготовка проекта Вотчинного Устава, ст.43 которого определяла, что залог есть обеспечение денежного требования недвижимым имением и дает кредитору, в случае неисполнения должником его обязательства, право на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. Помимо таких видов залога, как совокупный, залог в обеспечение чужого обязательства, проект предусматривал и возможное установление кредитного залога. Следовательно, проект отражал последовательное восприятие большинства различных позиций залогового права. Другими источниками правового регулирования залога как института гражданского права являлись, прежде всего: Свод законов гражданских и другие законодательные и подзаконные акты, в которых также можно было встретить правила о залоге. Например, законодательное определение залога содержалось в примечании к статье 476 Устава судопроизводства торгового: "Залог есть не что иное, как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности."

     Порядок оформления залога определялся в  Положении о нотариальной части, получившее силу закона 14 апреля 1866 года и Правилами, утвержденными Министерством Юстиции от 31 мая 1891 года, в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Залог недвижимости совершался крепостным порядком, т.е. сделка должна была совершена сначала у нотариусов, а затем утверждена старшим нотариусом того округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший нотариус, взыскав соответствующую пошлину, делает на договоре надпись об утверждении, вносит сделку в крепостную книгу и отмечает о том в реестре крепостных дел. Такой акт называется закладной крепостью. По совершении закладной старший нотариус налагает запрещение на заложенное имение и делает надлежащее распоряжение о том Сенатской типографии для публикации. Требование крепостной формы имеет безусловное значение и несоблюдение ее порождает недействительность самого залога. Вещное право залогодержателя устанавливается с момента совершения старшим нотариусом отметки в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

     Говоря  об особенностях залога недвижимости в XIX веке невозможно не упомянуть о таком виде залога, как залог в "кредитных установлениях", таких как Государственный Дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки, правовое положение которых было достаточно полно регламентировано законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был разработан настолько полно, что, он послужил той основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

     Итак, для получения кредита в перечисленных  выше заведениях ссудополучателю необходимо представить в банк право устанавливающие  акты на недвижимость и свидетельство  старшего нотариуса или суда о  принадлежности имения залогодателю и  о свободе от запрещений. Строения должны быть непременно застрахованы. Оценка имущества производится самим банком, и выдаваемая под залог сумма ставится в известное процентное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная сумма выдается или деньгами или, чаще, закладными листами, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге имуществом. Реализация закладных листов производится или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производится обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что долг уплачивается постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивается и процент погашения. В противоположность простому залогодержателю, банк вправе требовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог действий. С другой стороны собственник, с согласия банка, может продать, подарить заложенную недвижимость, с переводом долга, бес уничтожения первого залога. Г.Ф.Шершеневич писал: "Главная особенность залога в кредитном установлении состоит в праве этого последнего произвести самостоятельную продажу, без посредства суда" [5].

     В конце XIX - начале XX веков активно  шел процесс кредитования под  залог земельных участков, которые  ссудополучатель хотел приобрести. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовал наделению обедневших крестьян землей.

     Таким образом, подытоживая краткое изложение  принципиальных особенностей дореволюционного российского залогового права, можно  отметить значительный объем его нормативного регулирования, приверженность основным понятиям римского права и достаточно жесткие правила к форме залоговой сделки.

     С 1922 года по 1961 год в России действовал ГК. РСФСР, ставший следующим по хронологии законодательным актом, регулирующим залоговые правоотношения. Залог в этом кодексе был помещен в раздел вещных прав и соответствующим образом трактовался. Статья 85 ГК РСФСР определяла залог, как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Статья 87 ГК РСФСР дает понятие предмета залога, относя к нему всякое имущество, не изъятое из оборота. То есть ГК 1992 года не разделяет залог движимых и недвижимых вещей, исходя из факта революционной отмены частной собственности на землю путем ее национализации и запрещения отчуждения государственных промышленных предприятий, фабрик, летательных аппаратов, государственных морских и речных судов. Договор залога должен быть совершен в письменной форме. А залог строений под страхом недействительности его, должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Положением о государственном нотариате 1923 года при удостоверении договора залога строений и права застройки нотариус обязательно проверяет, во-первых, принадлежность строения тому лицу, который его закладывает, во-вторых, наложение ареста на закладываемое имущество[2]. В отношении залога строений и права застройки в обеспечении ссуд, выдаваемых кредитными учреждениями, а также в обеспечении договоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями закон устанавливает упрощенный порядок совершения таких сделок на основании выдаваемых нотариальными конторами залоговых свидетельств. Залоговое право кредитного учреждения на имущество, закладываемое посредством залогового свидетельства, возникает не с момента выдачи с свидетельства, а с момента принятия в залог указанного в свидетельстве имущества надлежащим учреждением.[4] Кроме того, особым циркуляром от 30 июля 1927 года для залога жилых и с/х построек, не составляющих неотъемлемой принадлежности с/х, установлен особый упрощенный порядок залога с регистрацией в сельском совете, причем нотариальное удостоверение сделок о залоге является в этом случае необязательным.

     Несмотря  на законодательную разработанность  залоговых правоотношений в ГК 1922г, удельный вес этой разновидности  вещных прав в советской жизни  был очень невелик.

     В ГК РСФСР 1964 года залогу, помещенному  в главу "Обеспечение исполнения обязательств" было посвящено всего несколько статей, и как отмечал Д.А. Медведев "в нашей стране залог долгое время имел скорее ритуальное значение, сопровождая примитивные акты обмена"[7]. Такое положение существовало в России до принятия в 1992 году Верховным Советом РСФСР Закона "О залоге".

      Отбить от текста

1.2 Анализ рынка недвижимости и ипотечного кредитования

     Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». За этот период был сделан огромный шаг – растет количество банков, выдающих ипотечные кредиты, стремительно растут объемы кредитования. Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени уже создана инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, развивается рынок консалтинговых услуг в области ипотечного жилищного кредитования. В текущем году ожидается дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг. Появление на рынке ИЦБ безусловно придаст мощный импульс развитию ипотеки, поскольку они являются основным элементом системы рефинансирования. Кратко остановимся на состоянии законодательной базы, основных схемах и программах, действующих в России, сделаем обзор основных игроков на рынке ипотечного кредитования.

     Федеральное агентство. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство фактически завершило формирование сети своих региональных операторов и сервисных агентов. По федеральным стандартам ипотечные кредиты выдаются в 58 регионах 86 организациями [на февраль 2006 года]. Благодаря государственным гарантиям, АИЖК с апреля 2003 года осуществило шесть эмиссий корпоративных облигаций на сумму 10,42 млрд. рублей, которые обращаются на ФБ ММВБ. Это позволило привлечь значительные средства в федеральную систему рефинансирования и развитие сети региональных операторов.[8]

     В сентябре 2005 года Правительство РФ либерализовало правила использования  АИЖК средств, привлеченных под госгарантии, разрешив агентству тратить деньги от размещения облигаций на выкуп  ипотечных займов не только у банков, но и у некредитных организаций. Также, АИЖК получило право направлять привлеченные под госгарантии средства на выкуп собственных облигаций. На конец 2005 года АИЖК рефинансировало ипотечных кредитов на сумму более $400 млн., что делает его лидером рынка по этому показателю.

     С 1 января АИЖК вело дифференцированную ставку, что позволило увеличить  количество кредитных продуктов. Теперь по федеральной программе процентная ставка составляет от 12% до 16% в рублях при первоначальном взносе от 70% до 10%. Также увеличен срок кредитования до 30 лет.

     Рынок ценных бумаг. Поскольку юридически ипотечных ценных бумаг пока в России не существует, под ипотечными подразумевают облигации, эмитированные банками/агентствами, выдающими или рефинансирующими ипотечные кредиты. Наиболее крупные эмиссии осуществили Федеральное Агентство (АИЖК), Московское ипотечное агентства (МИА), Банк Жилфинанс, Московское областное ипотечное агентство (МОИА). В настоящее время на ФБ ММВБ обращаются следующие ценные бумаги, которые могут быть условно отнесены к ипотечным: это облигации 16 банков, выдающих ипотечные кредиты, 4 ипотечных агентств, 8 строительных компаний, которые выпустили свои собственные облигации и позиционируют их в качестве ипотечных, а также 10 ЗПИФов недвижимости. Ежедневный оборот этих бумаг составляет около $1млрд., что не превышает 5% всего оборота биржи.

     Ипотечные модели, развивающиеся в России. Еще два года назад по оценкам экспертов в стране действовало до двух десятков ипотечных схем. Это было связано с тем, что в регионах по-своему подходили к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появлялись ипотечные программы, в основе которых лежало бюджетное финансирование. В последнее время ипотечное кредитование стало приобретать рыночный характер. Это связано с принятием необходимых законов, развитием федеральной системы ИЖК и большим интересом банковских структур к новому и перспективному направлению. Наряду с рыночными механизмами ипотечного кредитования, в ряде регионов активно развивается социальная ипотека, когда местный бюджет субсидирует либо процентную ставку, либо первоначальный взнос. В качестве примеров можно привести Республику Татарстан, Республику Башкортостан, Ханты-Мансийский АО и ряд других.