Ипотечное кредитование

     Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

     Регулирование этого риска осуществляется в  законодательном порядке путем  установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

     Риск  ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения  к заемщику не имеет.

     Риск  утраты трудоспособности. Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

     Ситуация  и впрямь драматическая: человек  добросовестно платил по кредиту, часть  суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

     Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

     Для кредитора досрочное погашение  означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

     Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

     Суть  первого риска: если переданная в  залог квартира каким-то образом  пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

     Риск  утраты титула собственности наступает  тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий  на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

     Если  этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

     Страховка наиболее вероятных рисков. На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

     Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

     Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков  в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.

     Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого  имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию  — 0,37% страховой суммы в год.

2 Ипотека за рубежом 

     До  окончания второй мировой войны  ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации  ипотечного кредитования. Такие банки  самостоятельно эмитировали ипотечные  ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.  
Деятельность ипотечных банков лежит в основе, так называемой, одноуровневой системы ипотечного кредитования.  
        Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобританиии Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.  
        В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).  
      В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства.  
      В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхование кредитных рисков.  
      В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объема оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).  
     В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали заметно преобладать по объемам кредитов над строительными обществами.  
         В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков.  
         Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США.  
         Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.  
         Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.  
       Банки-участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.  
      Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.  
       В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.  
        Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).  
         Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства.  
        В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия.  
       Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index.  
      Другое предприятие - Государственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.  
        Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.  
         Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).  
         Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.  
           В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, все чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. Т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования.  
          Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3 БАНКОВСКОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ 

     3.1 Выбор банка и ипотечной программы 

     Рынок. Прежде всего, нужно определиться с рынком, на котором Вы планируете приобрести недвижимость. Что Вас интересует: квартира в новостройке, квартира на вторичном рынке, или коттедж? Для каждого из этих типов жилья обычно банки предлагают разные программы. Надо сказать, что по большому счету, коттеджи тоже могут относиться как к вторичному, так и первичному рынку. Но так как программ по кредитованию для приобретения индивидуального жилья не так уж и много, то мы решили объединить их вместе. [12]

     Принято считать, что процентная ставка по ипотечным  кредитам на приобретение квартир в  многоквартирных домах при прочих равных условиях выше, нежели процентная ставка по ипотечным кредитам для приобретения коттеджей. В массе своей это так. Но в отдельных банках процентная ставка по «городской вторичке» выше, нежели в других на приобретение недостроенных коттеджей. Минимальный первоначальный взнос на рынке кредитования на покупку индивидуальных домов также обычно выше и в среднем составляет 30%-40% от стоимости жилья, на вторичном рынке квартир сегодня можно говорить в среднем о 15%-20%.

     На  первичном рынке процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше, и чаще всего на 2%, нежели аналогичные программы банка по кредитованию на «вторичке». После оформления прав собственности на квартиру, чаще всего процентная ставка снижается до уровня вторичного рынка. Понять, почему так происходит - нетрудно. Во-первых, на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Ее вообще еще может и не быть физически, то есть предмет залога отсутствует, как таковой. А во-вторых, истории с обманутыми дольщиками известны банкирам не хуже чем широкой общественности. Но и это правило имеет свои исключения. В некоторых, единичных пока что случаях, банки, имеющие давние и прочные взаимоотношения с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах, строящихся этими компаниями даже под более низкий процент на этапе инвестирования, нежели после получения квартиры в собственность. Еще пару месяцев назад (в конце 2005 года) это казалось невозможным.

     С другой стороны при получении  кредита на новостройку есть и  свои маленькие радости. Они касаются дополнительных расходов. Во-первых, до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. После получения квартиры в собственность и оформления ее в залог со страхованием тоже чуть полегче - в большинстве случаев, за редким исключением, не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. Достаточно одного страхования ущерба, ну и, конечно, жизни и потери трудоспособности. Кроме того, Здесь чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при обналичке, за которую многие банки берут комиссионные. Также, не нужно арендовать банковскую ячейку. Не нужно производить оценку объекта. Зато зачастую, когда речь идет не о партнерской программе банка и застройщика, банк проводит юридическую проверку последнего и, разумеется, за Ваш счет, что значительно дороже оценки квартиры. Еще одна ложка дегтя заключается в том, что и за безналичные переводы некоторые банки взимают комиссию, которая, правда, обычно меньше аналогичных сборов за получение наличных денег.

     Чтобы избежать высоких процентов на покупку квартир на первичном рынке и индивидуальных домов, можно воспользоваться программами кредитования под залог уже существующей недвижимости. Многие банки при кредитовании квартир в новостройках такое условие выдвигают, как обязательное. То есть пока приобретаемая квартира не становится собственностью заемщика и не переходит в залог банку, заемщику необходимо оформить залог на уже имеющуюся в собственности недвижимость. В таких случаях процент по кредиту не зависит от того, сдан или не сдан госкомиссии дом, в котором находится приобретаемая квартира, и перешла ли она в собственность заемщику. Но и страхование квартиры, которая имеется в собственности у заемщика и идет в залог банку в момент выдачи кредита, происходит по полной программе, то есть как ущерба, так и титула (о страховании риска утраты жизни и трудоспособности мы даже не говорим - этот риск страховать необходимо всегда). [6]

     Программы кредитования под залог существующего  жилья (если это не является частью программы кредитования на приобретение квартир в новостройках, о чем только что говорилось) отличаются от классической ипотеки тем, что здесь нет как такового минимального первоначального взноса. Просто банк выдает кредит, который обычно не может быть более 30% от оценочной стоимости квартиры, которая переходит в залог. Заемщик получает на руки деньги и от него никто не требует внесение первоначального взноса. Если этих денег достаточно для приобретения всей квартиры, что ж, банк не возражает. Пусть хоть на ремонт останется, в залоге то другая квартира, стоимость которой на 30% больше размера кредита. Более того, при таком типе кредитования банк, чаще всего, не требует аренды банковской ячейки и оформления специального договора, по которому только продавец может изъять деньги из депозитария и только в случае предъявления договора купли-продажи, заверенного в органах регистрации. Обычно такие кредиты выдается на любые цели. Пожалуйста, берите деньги и тратьте их как хотите. Опять же, в залоге то находится другая квартира.

     Второй  вопрос, что передавать деньги при  покупке жилья на вторичном рынке, все равно лучше через банковскую ячейку и на тех же самых условиях, что это делает банк при выдаче классического ипотечного кредита. Поверьте, банкиры не глупые люди, раз  выдумали такую процедуру, но это уже тема совершенно другого разговора.

     Процентная  ставка. У многих (но не у всех) банков она зависит в первую очередь от способа подтверждения дохода. Градации бывают разные, но принцип один: чем Вы пушистее и белее, чем более надежным способом можете подтвердить свой доход, тем ниже процентная ставка. Конечно, минимальные тарифы применяются к тем, кто полностью подтверждает доход справкой 2-НДФЛ (Налоговая декларация физических лиц). Другая крайность - это когда банки «верят на слово», проверяя платежеспособность клиента по косвенным признакам, таким, как средняя зарплата на рынке специалистов уровня аналогичного уровню потенциального заемщика. В таких случаях, обычно, процентная ставка бывает выше. [8]

     Кроме того, процентная ставка может зависеть и от срока кредитования (чем он дольше, тем ставка выше) и от размера первоначального взноса (чем он меньше, тем ставка выше), а в некоторых случаях и от размера самого кредита, но это скорее исключение.

     Увеличение  процентной ставки на 1%, скажем, если кредит взят на 100 000 долларов на 15 лет, приводит к увеличению размера ежемесячных платежей на 62 доллара, а общая сумма выплат за 15 лет увеличиться более чем на 11 000 долларов. Впрочем, Вы можете, воспользовавшись нашим ипотечным калькулятором, получить эти и аналогичные цифры самостоятельно, указав любые исходные данные по размеру кредита, его сроку и процентной ставке.

     Кроме того, имейте ввиду, что некоторые  банки используют плавающие процентные ставки с привязкой к банковским индексам LIBOR и MOEPRIME.Они могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового и российского рынков. Вместе с ними будут колебаться и ставки по кредиту.

     В любом случае, подавляющее большинство  российских кредитных учреждений при  расчете ежемесячного платежа использует, так называемый, аннуитетный способ погашения кредита. Его формула весьма специфична. В итоге сумма, которую Вы будете должны выплатить банку, может оказаться несколько больше, нежели Вы рассчитывали.

     Худо-бедно, но процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас снижается. Для заемщиков, которые брали кредит несколько лет назад под более высокий процент уже сегодня актуален вопрос перекредитования. Судите сами, те кто получили кредит под 15%-17% годовых всего лишь пару лет тому назад, сегодня могут получить тот же заем под 10%-13%. В настоящий момент, перекредитование можно оформить, только пройдя процедуру повторного получения кредита. То есть, Вы досрочно гасите старый заем и получаете новый под залог того же или другого жилья. Специальных программ, по более простому и менее затратному оформлению данной процедуру нет ни у одного банка.

     Валюта. Доллары, рубли и евро - именно в этих валютах можно получить кредит. Несмотря на то, что уже весьма длительное время рубль прекратил свое снижение по отношению к доллару и даже несколько укрепился - все равно ставки по долларовым кредитам в среднем на 2-3% ниже, нежели по рублевым. Скорее, банки считают, что риск снижения курса рубля, выше, чем риск снижения курса доллара. Если Вы ждете дефолта в нашей стране - берите рублевый кредит, не прогадаете. Если ожидаете дальнейшее падение доллара - берите кредит в американской валюте. Если у Вас нет четкой уверенности в том, что произойдет в ближайшие несколько лет с курсом рубля и доллара - берите кредит в той денежной единице, в которой Вы получаете основной доход и в которой необходимо расплачиваться при покупке жилья. Хотя бы не потеряете на разнице в курсе валют.