Ипотечное кредитование

     Американская  модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов (Originator) и эмитентов ипотечных ценных бумаг (SPV). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

     Немецкая  модель. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. К настоящему времени на законодательном уровне деятельность ССК не урегулирована.

     Кроме вышеперечисленных наиболее распространенных в мире моделей, в регионах России наблюдается многообразие форм жилищного  финансирования. Это связано с тем, что региональные модели начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах: 
 -   аренда жилья с последующим выкупом;

       - создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

       -   дотирование местными властями процентной ставки.

     Участники рынка. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты неуклонно растет. К началу 2006 года их насчитывалось около 200. Стоит отметить, что география деятельности основных участников рынка уже не ограничивается территорией Москвы и Санкт-Петербурга, как это было совсем недавно. К настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. В Воронеже, Новосибирске, Барнауле, Екатеринбурге, Самаре и многих других городах филиалы крупных банков начинают выдавать ипотечные кредиты.

     Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса  в России Сбербанка, банка DeltaCredit, Райффайзенбанка, собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ (Национальная ипотечная компания), Росбанк, Фора-Банк, Банк СОЮЗ, Банк Москвы, МДМ-Банк и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года начал работу Городской ипотечный банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский ипотечных банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления.

     В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке  рефинансирования и предлагающие первичным  кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. Это, прежде всего такие банки как Совфинтрейд, БТА Ипотека, КИТ финанс. Таким образом, мы становимся свидетелями формирования рынка рефинансирования ипотечных кредитов.

     В заключении хотелось бы отметить, что  к настоящему времени в России сложились благоприятные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства и фонды. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.[10]

     По  прогнозу Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), общий объем  выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России, средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

     «Благодаря  государственным мерам по повышению  доступности ипотечного кредитования, в течение года на рынке появятся продукты, в том числе, выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%», - отмечается в докладе АИЖК. Эксперты агентства убеждены, что в первом квартале этого года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей. «Снижение темпов роста просрочки будет происходить в основном за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне расширения объемов выдачи ипотечных кредитов», - убеждены аналитики департамента.

     «Достижение двукратного роста – задача сложная, но если учитывать низкую базу 2009 года и отложенный спрос - вполне достижимая», - комментирует Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка. «Прогнозы звучат разные: от пессимистичных – рост в 1%, до вот таких слишком оптимистичных, по которым рост должен составить 100%. Конечно, хотелось бы такого резкого скачка в развитии ипотеки, но у меня в этом нет уверенности. ЦБ РФ прогнозирует 20–25%. Мне эта оценка представляется более реалистичной», - говорит заместитель председателя комитета Государственной Думы по финансовым рынкам Лиана Пепеляева.

     Действительно, в 2008-2009 году рынок упал так сильно, что показать высокие темпы роста  будет не сложно. По словам президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, в 2009 году рынок ипотечного кредитования в России сократился в 6 раз. Правда, прогноз Аксакова более консервативен, чем у АИЖК и Банка России. По его мнению, в 2010 году рынок вырастет на 10%.

     Сейчас, если посмотреть данные ЦБ, то видно, что  средневзвешенная процентная ставка после небольшого повышения в феврале (с 14% до 14,2%), в марте снова пошла на снижение (13,9%). В марте прошлого года средневзвешенная ставка составляла 14,9%. Объемы кредитования в марте и, особенно, в феврале были достаточно низкими - 27 млрд. руб. и чуть более 9 млрд. руб. соответственно.

     Однако  статистика показывает, что каждый год складывается именно такая картина: в январе выдается большое количество кредитов по итогам рассмотрения поданных в прошлом году заявок, отмечает эксперт. В феврале происходит резкий спад, а потом кредитование постепенно наращивает объемы.

     Большинство экспертов сходятся в том, что  перелом на рынке произошел в  конце прошлого года. По данным Банка  России, в декабре было выдано рекордное для 2009 года количество жилищных ипотечных кредитов — 23 тыс. Причем рост объемов кредитования продолжается и в этом году. «Согласно последним данным Банка России, по итогам первых двух месяцев 2010 года в стране было выдано более 21 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 24,6 млрд. рублей. Это на 60% больше, чем в январе—феврале 2009 года. Такое существенное увеличение объемов выдачи ипотеки говорит о том, что пик кризисного падения на рынке ипотечного кредитования позади 
 
 

1.3. Ипотечные риски 

     Как это ни удивительно, но ипотека в  России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

     Накладывает свой отпечаток и экономическая  нестабильность, тянущая за собой "плавающие" банковские процентные ставки и непредсказуемые  скачки курса рубля. Знание всех возможных  рисков в этой области, конечно, не освободит  ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

     Риск  изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

     В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

     Для того чтобы застраховать себя от подобного  рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

     Однако  переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень  инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для  повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним  устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

     Рыночный  риск. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

     Кредитор  при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

     Риск  изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заёмщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

     Защитить  свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение  кредита, от возможных резких колебаний  валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости  лучше могут справиться специальные  брокерские фирмы.

     Риск неплатежа. Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

     При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

     Для снижения риска неплатежа применяются  различные ограничения. Например, отношение  месячного платежа заемщика к  ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.

     Все это делается потому, что залог  квартиры в России значительно снижает  риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

     Риск  ликвидности.  Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.