Услуги ЖКХ

Органы местного самоуправления при формировании бюджетов должны, по нашему мнению, выделять отдельной строкой средства, необходимые для обеспечения федеральных социальных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, муниципальным образованиям необходимо иметь не только годовые, но и долгосрочные программы развития объектов ЖКХ, что позволит привлечь дополнительные инвестиционные ресурсы и повысить эффективность и качество оказываемых услуг.

Реструктуризация  финансово-экономической системы заключается в переходе от бюджетного дотирования к оплате потребителями большей части жилищно-коммунальных услуг при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей, а также в экономическом стимулировании улучшения качества обслуживания.

В структуру  оплаты жилья населением начиная  с 1996 г. были включены две новые составляющие:

- плата за  наем, производимая нанимателем в качестве отдельного платежа;

- компенсация  затрат на проведение капитального  ремонта, включаемая в платеж нанимателя за содержание и ремонт жилья.

Кроме того, введена  дифференциация размера оплаты жилья в зависимости от качества и местоположения здания. Причем эта дифференциация учитывается в платеже за наем при сохранении величины ставки оплаты за содержание и ремонт жилья.

По нашему мнению, развитие конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг позволит снизить их стоимость и перейти от нормативно-затратного метода их определения к рыночному. При этом в конечном итоге величина оплаты жилья будет отражать рыночную стоимость предоставляемых по договору найма жилищных услуг, а не покрытие полных затрат на их предоставление.

Рассмотрим  отдельные элементы платежей населения за жилье.

Плата за наем включает компенсацию инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, предоставляемого гражданам по договору найма.

При этом размер оплаты определяется не величиной затрат на содержание жилищного фонда, а его потребительскими качествами, устанавливаемыми дифференцированно с учетом необходимости перехода в перспективе на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда.

Средства, собранные  в виде платы за наем жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. Эти средства целесообразно использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Большое значение имеет определение научно обоснованной базовой ставки оплаты за наем жилого помещения. Ее расчет должен производиться исходя из размера отчислений на реновацию муниципального и государственного жилищного фонда с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании, а также состояния бюджета.

При расчете  базовой ставки учитываются следующие  данные: средние размеры ежемесячных отчислений на полное восстановление жилых зданий по каждой группе капитальности; общая площадь жилых зданий каждой группы капитальности; доля платежей населения в отчислениях на полное восстановление 1 м² жилищного фонда.

  Каждое жилое помещение отличается особым набором потребительских свойств, от которых зависит объем жилищных услуг и которые отражаются в рыночной стоимости этих услуг. Однако на первом этапе введения платы за наем жилья, по нашему мнению, целесообразно разбить весь муниципальный жилищный фонд на ограниченное число групп, для которых и необходимо рассчитать ставки платы за наем в соответствии с потребительскими свойствами. Естественно, что они будут существенно различаться.

  Число параметров экспертной оценки потребительских свойств жилья, значения коэффициентов по каждому из этих параметров должны определяться положениями о расчете ставок платежей за наем жилых помещений, которые утверждают органы местного самоуправления.

При   решении   вопроса   об уровне платежей за наем целесообразно, как нам представляется, исходить из двух возможных вариантов:

- первый, когда плата за наем собирается либо собственником, либо организацией, уполномоченной собственником выполнять функции сбора платежей;

- второй, когда сбор осуществляют несколько служб заказчика и отсутствует проблема перераспределения собранных средств, направляемых затем на капитальный ремонт.

В настоящее  время уже не вызывает сомнения то обстоятельство, что ставка оплаты жилья, предоставляемого по договору найма, в государственном и муниципальном жилищных фондах должна включать не только плату за содержание и ремонт жилья, в том числе капитальный, но и плату за его наем.

По нашему мнению, на начальном этапе базовая  величина платы за наем должна основываться на размере амортизационных отчислений на полное восстановление жилищного фонда в среднем по муниципальному образованию. Базовая ставка должна дифференцироваться в зависимости от качества и местоположения жилья, а также состояния жилищного рынка.

Целесообразно установить повышенные ставки оплаты жилья, превышающего по площади социальную норму, а также увеличить тарифы на сверхнормативное потребление коммунальных услуг.

Рассмотрим  следующий элемент платежей населения за жилье - отчисления на капитальный ремонт.

Учитывая, что  норматив отчислений на капитальный ремонт для населения не должен зависеть от объемов работ, планируемых на конкретный год, целесообразно использовать следующий порядок расчета этих отчислений, включаемых в ставку оплаты за содержание и ремонт жилья:

- определяется балансовая стоимость восстановления 1 м² государственного и муниципального жилищного фонда;

- рассчитывается средневзвешенная норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт 1 м² общей площади в год.

Практика  заключения договоров подряда на содержание и ремонт жилья, заключаемых на конкурсной основе, свидетельствует, что при этом удается уменьшить цену услуг примерно в два раза по сравнению с действующими нормативами при сохранении объема и качества предоставляемых услуг.

В связи с  тем, что оплата жилья дифференцируется в зависимости or его потребительских качеств, отчисления на капитальный ремонт, включаемые в ставку платежей за содержание и ремонт жилья, целесообразно, по нашему мнению, устанавливать едиными по муниципальному образованию.

Проблемой является процесс перераспределения жилья при невозможности оплаты расходов по его содержанию. Процесс не должен приобретать неуправляемый характер - и в этом важная роль принадлежит органам местного самоуправления. Переселение жителей должно осуществляться только по решению суда или на добровольной основе.

Таким образом, основными целями реформирования ЖКХ  в настоящее время являются:

- снижение издержек на производство услуг и тарифов на их оплату при обеспечении стандартов качества;

- развитие конкурентной среды в ЖКХ;

- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг;

- упорядочение существующей системы льгот, обеспечение адресной направленности выделяемых на социальную защиту населения средств.

Активная  роль органов местного самоуправления в вопросах функционирования ЖКХ обусловлена, прежде всего тем, что они утверждают показатели, влияющие как на финансовое состояние ЖКХ, так и на социальное положение местного населения. В число таких показателей входят:

- нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг;

- ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ).

В связи с  изменением финансовой и социальной ситуации органы местного самоуправления должны проводить всестороннюю экспертизу финансовой обоснованности тарифов на товары, работы и услуги.

Органы местного самоуправления имеют право в течение переходного периода устанавливать предельные размеры платежей населения за жилье и коммунальные услуги. Если же эти платежи ниже федерального стандарта, это не может служить основанием для перераспределения средств через бюджетную систему.

Для реформирования ЖКХ важным, на наш взгляд, является совершенствование системы договорных отношений, создающих юридические предпосылки для привлечения инвестиций в развитие отрасли. При этом формируются новые взаимоотношения, субъектами которых выступают:

- инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации, осуществляющие финансирование строительства, содержание объектов ЖКХ и управление ими;

- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья и др.

Реформирование  ЖКХ, с одной стороны, приводит к  повышению роли органов местного самоуправления в решении финансовых вопросов отрасли, но, с другой, - требует определенной свободы для предпринимателей, занятых в этом сегменте рынка.

Право управления муниципальным жилищным фондом в последние годы активно передается службам заказчика, выполняющим функции управляющих организаций, которые по поручению собственника осуществляют сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.

Поскольку службы заказчика выступают от лица собственника жилищного фонда, то они обязаны обеспечить жилищно-коммунальное обслуживание населения в подведомственном жилищном фонде и своевременный расчет с поставщиками услуг. В то же время в ряде случаев службы заказчика задерживают расчеты с организациями-подрядчиками, нарушая условия договоров. Это ведет к усложнению финансового положения коммунальных предприятий, задержке выплаты заработной платы работникам данных предприятий и возникновению социальной напряженности в трудовых коллективах.

Как нам представляется, основными причинами возникновения таких ситуаций являются:

- стремление служб заказчика к монополизации рынка жилищно-коммунальных услуг;

- недостаточный контроль со стороны органов местного самоуправления за деятельностью служб заказчика;

- некачественное выполнение работы по разделению и своевременному переводу средств от платежей населения предприятиям - производителям услуг.

В   этой  связи   необходимо взвешенно  и продуманно подходить к оценке деятельности созданных  в  муниципальных образованиях служб заказчика.

В целях оптимизации  системы управления ЖКХ необходимо, по нашему мнению, обеспечить рациональное разделение функций и организацию договорных взаимоотношений между субъектами, являющимися собственниками жилищного фонда и объектов коммунального назначения, и субъектами хозяйствования - организациями ЖКХ с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

Как нам представляется, основное назначение системы договоров по предоставлению услуг жилищно-коммунальной сферы заключается в обеспечении защиты нрав потребителей. Контроль за содержащимися в договоре параметрами качества обслуживания потребителей и их выполнением осуществляет собственник основных фондов, который при нестандартных ситуациях обращается в органы надзора и контроля местного самоуправления. Значение контрольной функции органов местного самоуправления по мере развития договорных отношений будет, по нашему мнению, возрастать,

Учитывая  тесную взаимосвязь между различными предприятиями и организациями, осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание, формирование договорных отношений между ними позволит конкретизировать ответственность предприятий и организаций за нарушение установленных параметров качества обслуживания. В договорах целесообразно указывать конкретные гарантии качества услуг и санкции за нарушение договорных обязательств.

Важно подчеркнуть, что величина тарифа за предоставление услуг не должна превышать утвержденного органами местного самоуправления уровня, обеспечивающего полное возмещение затрат предприятий и служб ЖКХ, включая инвестиционную составляющую. В таком случае служба заказчика или управляющая компания также включают данные услуги в муниципальный заказ.

Важную роль в реформировании ЖКХ играет многоканальность источников его финансирования, в том числе привлечение инвестиций в форме внебюджетных средств.

При инвестировании в жилищную сферу бюджетных средств необходимо осуществлять обязательную оценку эффективности проектов, отражающую влияние результатов реализации инвестиционных проектов на доходы и расходы местных бюджетов.

Целесообразно, как нам представляется, создавать  муниципальные финансово-кредитные системы, обеспечивающие поддержку целевых программ в сфере ЖКХ.

В целях решения  жилищной проблемы в настоящее время  используются безвозмездные субсидии, долгосрочные кредиты для строительства и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков при строительстве на коммерческой основе.

В настоящее время банки предоставляют три вида жилищных кредитов:

- земельный - краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

- строительный - краткосрочный кредит, предоставляемый для финансирования строительных работ;

- долгосрочный - для приобретения жилья.

Кредит обеспечивается залогом недвижимого имущества заемщика, его имущественных прав на недвижимое имущество и прочее. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.