Планирование деятельности коммерческого предприятия в недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

 ФАКУЛЬТЕТ    КОММЕРЦИИ И МАРКЕТИНГА

 КАФЕДРА         МАРКЕТИНГА

Допустить к  защите

Зав. кафедрой

д.э.н., профессор Г.Л.Багиев

________________________

“____” ____________ 2012 г.

БАКАЛАВРСКАЯ  РАБОТА

Студента: Сухининой Екатерины Владимировны                  _________________________

                                                                                         ^{(Ф.И.О., полностью)                                                                                                           (подпись студента)}

На тему: Планирование деятельности коммерческого предприятия в недвижимости.______________________________________________________________________

Направление 522000 Коммерция

Специальность 080111 Маркетинг

Научный руководитель: Кулибанова Валерия Вадимовна           _____________                      

                                             ^{(Ф.И.О., подпись)}

Декан ф-та коммерции  и маркетинга,

д.э.н., профессор                                                                                                                           И.Д. Афанасенко

Санкт-Петербург 2012

Оглавление

Введение. 3

Глава 1. Сущность недвижимости как объекта коммерческой деятельности, ее типы и характерные черты. 4

1.1. Понятие недвижимости, отличия недвижимого имущества от движимого. 4

1.2. Правовое регулирование в сфере недвижимости 6

1.3. Основные типы недвижимости и их характеристика 6

1.4. Особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности. 9

Глава 2. Становление и современное состояние рынка недвижимости в РФ. 12

2.1. Понятие и социально-экономическая сущность рынка недвижимости. 12

2.2. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики. 18

Глава 3. Организация коммерческого посредничества на рынке недвижимости. 23

3.1. Ведущие субъекты рынка недвижимости, их характеристика. 23

3.2. Риэлтерские фирмы в секторе оборота недвижимости, их функции. 26

Глава 4.Общая характеристика предприятия  как субъекта коммерческой деятельности. 29

4.1. Цели и миссия организации. 32

4.2. Организационная структура предприятия. 33

Глава 5.  Маркетинговая среда предприятия. 37

5.1. Анализ микросреды  коммерческого предприятия. 38

5.2. Анализ макросреды коммерческого предприятия. 40

5.3. Выявление КФУ предприятия. 46

5.4. Оценка конкурентоспособности. 47

5.5. Составление SWOT-анализа деятельности предприятия. 47

5.6. Выявление проблемы, требующей решения. 49

Глава 6. Формирование рекомендаций по совершенствованию деятельности предприятия. 50

Заключение. 51

Список литературы. 54

 

Введение.

Российский рынок недвижимости отражает проблемы, которые происходят в современной российской экономике. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных секторов, несовершенством законодательной и нормативной базы, регламентирующей коммерческие операции с недвижимостью, слабой связью с финансовым рынком, что не способствует развитию ипотечных кредитов, с помощью которых в мире приобретается более половины жилья.

Отличительные особенности  недвижимости как объекта коммерческой деятельности обусловливают необходимость глубокого изучения недвижимости как экономической категории, раскрытия ее сущности и роли в развитии рыночной экономики, с одной стороны, и овладения способами и навыками организации коммерческой деятельности на данном секторе экономики – другой.

В последние годы отмечается значительный рост коммерческих сделок на рынке жилья, наметились тенденции  роста объемов и количества сделок на объектах промышленного и гражданского назначения. Многообразие операций, выполняемых  в сфере строительства и коммерческого  оборота недвижимости, и в большей  степени жилой, повлекло за собой  развитие профессионального состава  участников этого рынка  – агентов, риэлторов, консультантов, дизайнеров, девелоперов, страховщиков и т.д.

Глава 1. Сущность недвижимости как объекта коммерческой деятельности, ее типы и характерные черты.

1. Понятие недвижимости, отличия недвижимого имущества от движимого.

Категория «недвижимое имущество» была известна в России еще в 16 веке. Однако сам термин «недвижимость» появился в указе Петра I «О единонаследии» 1714 года и далее получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике.

Вначале в определении  недвижимости давался лишь приблизительный  список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения  был положен естественный признак: часть земельной поверхности  и все то, что с нею связано  настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения  вида и назначения вещи.

В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной  реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость».

Так, в Гражданском кодексе  РФ (введен в действие с 1 января 1995 года), часть I, дано следующее определение  недвижимости:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых  без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.¹ Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом², которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг.

Таким образом, основными  признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:

1) данное имущество не  может перемещаться без несоразмерного  ущерба своему назначению;

2) недвижимые вещи, а точнее  любые сделки с ними, подлежат  государственной регистрации.

Недвижимость – объект гражданских прав, отличительными чертами  которого являются вещная природа и  неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим  законодательством³.

С учетом того, что недвижимость может быть создана как природой, так и человеком (естественная и  искусственная) можно выделить следующие  объекты недвижимого имущества:

• жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);
• нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного; объекты здравоохранения, образования, торговли);
• земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);
• объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);
• инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газовые сооружения; сооружения связи; метрополитен; речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);
• инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлектротранса);
• объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).

2. Правовое регулирование в сфере недвижимости

Недвижимость по своему правовому  режиму отличается от других составных  частей имущества тем, что для регулирования рынка недвижимости требуется знание и использование норм большинства отраслей права. Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом реформирования экономики, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества. Наибольшее удельное значение в регулировании отношений с недвижимостью имеет гражданское право.

Следует отметить, что в  основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

3. Основные типы недвижимости и их характеристика

По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или  иные потребности недвижимость неоднородна. Традиционно принято выделять жилую  и коммерческую недвижимость.

В целом жилая недвижимость, подразделяемая на квартиры и дома, характеризуется большим числом признаков: площадью, инженерным оборудованием, числом спален, качеством отделки, этажностью, что отражается в цене 1 м жилья. Поэтому простейшей классификацией является группировка недвижимости по цене.⁴

В РФ применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько  типологических построений:

В зависимости от продолжительности  и характера использования жилья  выделяют:

• первичное жилье – место постоянного проживания;
• вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
• третичное – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

 

В зависимости от комфортабельности  и престижности жилья выделяют:

• элитное жилье, в том числе класс «А» и «А люкс»;
• жилье повышенной комфортности (бизнес-класс и класс «Б»);
• типовое жилье (эконом-класс и класс «С»);
• жилье низких потребительских качеств (социальное жилье);

 

В зависимости от периода  строительства дома выделяют:

• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
• дома, построенные с 1917 г. до конца 30-х годов, отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х годов, знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
• дома первого поколения индустриального домостроения (60-е года)  –«хрущевки», характеризующиеся заниженными архитектурно технологическими параметрами;
• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

 

В зависимости от применяемого материала наружных стен различают:

• дома с кирпичными стенами;
• панельные;
• монолитные;
• кирпично-монолитные;
• деревянные;
• дома смешанного типа.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости, рассмотрим некоторые ее типы.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на:

• приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость;
• создающую условия для его извлечения  – индустриальную (промышленную) недвижимость.

4. Особенности недвижимости как объекта коммерческой деятельности.

Недвижимость – важнейшая  из составляющих национального богатства  стран мира. На долю недвижимого  имущества приходится более 50% мирового богатства. В то же время недвижимость в любом обществе – это объект отношений собственности. Наиболее активная, т.е. пользующая спросом, это жилая недвижимость, что и позволяет на ее примере рассмотреть характерные особенности, отличающие данный товар.