Планирование деятельности коммерческого предприятия в недвижимости

Товар на рынке недвижимости индивидуален, обладает эксклюзивными характеристиками, он единственный в своем роде. Например, каждое жилище отличается от другого по применяемым материалам, технологиям, качеству и эксплуатационным характеристикам коммунальных и энергетических систем.

Индивидуальность объекта  недвижимости в значительной степени  влияет на количество покупателей –  число их достаточно ограничено, впрочем, как и количество товаров, способных  удовлетворить запросы этих покупателей.

Кроме того, поскольку жилье  обладает неподвижностью (стационарностью), то важное значение приобретает его местонахождение, то есть близость к транспортным средствам, вид из окна, удаленность социальной инфраструктуры. Например, покупатель жилья вместе с ним приобретает и набор различных характеристик местности – близость к месту работы, магазинам, местам отдыха и развлечений, качество окружающей среды, характеристики соседства.

Таким образом, местоположение – это прежде всего экономическая характеристика недвижимости, от которой зависит ценность объекта, где реально происходит взаимодействие спроса и предложения, встречаются покупатель и продавец, инвестор и девелопер, собственник и управляющий, протекают все процессы на рынке недвижимости.

Для рынка недвижимости характерно выделение первичного и вто-ричного рынка недвижимости. Первичный рынок объединяет все вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности. Вторичный рынок есть рынок, на котором происходит ку-пля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находя-щиеся в частной собственности. Следует отметить, что также подразделяется рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров. Но особенность деления рынка недвижимости на первичный и вторичный состоит в том, что на других рынках обращаются товары с иным сроком жизни, с другими возможностями по их перемещению в экономическом пространстве. На рынке недвижимости предложение привязано к вполне определенному региону, городу, микрорайону.

Среди отличительных особенностей товара недвижимость выделяется его  специфическая оборотоспособность, что связано, в первую очередь, с его стационарностью. Недвижимость в процессе рыночного оборота не может быть физически перемещена и, в связи с этим, требуется такой способ

оборота, который обеспечивал  бы переход недвижимого имущества, как товара от одного владельца к  другому при сохранении физической неподвижности самого объекта недвижимости. Таким способом является передача прав на недвижимость от одного лица к другому  путем ее регистрации в государственных  органах, определенных законодательством  РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Становление и современное  состояние рынка недвижимости в  РФ.

1. Понятие и социально-экономическая сущность рынка недвижимости.

Более полным будет следующее  определение:

Рынок недвижимости – это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.⁵

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики  и характеризуется неравномерным  развитием сегментов, несовершенной  законодательной базой и относительно низкой инвестиционной активностью  граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной  сферой вложения капитала.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объектов недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
• инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости как составная  часть рыночного пространства характеризуется  «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами.

1. Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

2. Поглощение созданных  объектов недвижимости наступает  после возрастания спроса на  построенные объекты и характеризуется  практическим отсутствием предложения  новых объектов. Этот цикл определяется  ростом рединвестиционных исследований  по созданию новых объектов недвижимости.

3. Новое строительство  достигает апогея в результате  повышения спроса на вновь  созданные объекты и характеризуется  ростом цен на объекты строительства.  Это рынок продавца.

4. Насыщение рынка недвижимости  наступает, когда создается излишек  строительных мощностей и перепроизводство  строительной продукции, а строительная  деятельность сокращается. Рост  продаж объектов недвижимости  в этот период сокращается.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз  преимуществ и недостатков с  точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности (рис. 2.2).

Чаще всего рынок недвижимости характеризуют как одну из разновидностей инвестиционного рынка и выделяют несколько общих идентификационных  признаков, подтверждающих их структурную  зависимость:

- наличие инвесторов-покупателей  и инвесторов-продавцов, взаимодействие  которых приводит к обмену  между ними;

- возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

- наличие экономических  отношений между продавцами и  покупателями;

- проявление экономических  отношений между стоимостью и  потребительской стоимостью товаров,  обращающихся на этом рынке;

- наличие потребителей, заинтересованных  в данном товаре и обладающих  реальными или потенциальными  возможностями для его приобретения;

- получение дохода от  объекта инвестирования;

- необходимость управления  для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности:

1. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций.  Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

2. Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных  активов, в большей степени  нуждается в эффективном управлении  для получения дохода. Отсюда  следуют, по меньшей мере, два  вывода:

- для большинства инвесторов  недвижимость как объект инвестирования  представляет довольно сложный  актив;

- для инвесторов, обладающих  достаточными знаниями в сфере  управления недвижимостью, она  может быть предпочтительным  объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

3.Неоднородность недвижимости.  Данный фактор определяет существенную  дифференциацию в доходах от  различных объектов недвижимости  одного типа в пределах даже  одной местности.

4.  Защищенность доходов  от инфляции.  Недвижимость в  большей степени, чем финансовые  активы, защищена от инфляции: через  арендную плату или цену инфляция  переносится в доход.

5.  Высокие трансакционные  издержки.  Для коммерческой недвижимости  они составляют примерно 1% от  цены объекта, для жилой они  могут достигать 10% от цены.

6. Низкая корреляция доходов  от недвижимости с доходами  от финансовых активов. Это  делает недвижимость своего рода  «арбитром» для портфелей финансовых  активов.

7.  Особенности ценообразования.  Цены на фондовом рынке являются  прямым следствием последних  сделок с ценными бумагами, прежде  всего корпоративными. Ценообразование  на рынке недвижимости  – результат  последней продажи и переговоров  между участниками сделки. Отсюда  – ценообразование на рынке  ценных бумаг динамичнее, а колебания  цен – чаще, чем на рынке  недвижимости.

8. Сохранность инвестируемых  средств. Земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования). Обладая рядом отличительных особенностей, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Таким образом,  рынок  недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, возникающих  при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются  между инвесторами в процессе купли - продажи, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его  с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

• жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
• промышленные объекты  – для организации производственно-технологических процессов;
• земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг  и по своей социально-экономической  природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

Обобщая рассмотренные понятийно-терминологические  подходы, можно сделать следующие  выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать его необходимо во взаимосвязи рынков товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости  –  интегрированная категория и  предполагает наличие характерных  черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг. Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно по различным признакам. Например, на рынке недвижимости можно выделить  три сектора: создания (развития) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости.

2.2. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики.

Рынок недвижимости является одним из важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые  другие рынки (труда,  капитала, ресурсов, товаров, услуг) не могут существовать без недвижимости как таковой. В  то время как сама недвижимость является товаром, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов  услуг, финансового капитала. Рынок представляет собой сложную структуру, цель которой свести покупателей и продавцов. Таким образом, одним из существенных отличий рынка недвижимости является значительный уровень издержек при осуществлении коммерческих сделок, получивших название – трансакционные издержки. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики представлены на рис. 2.4.

Существенно выше и затраты  времени, необходимого на проведение сделок. Между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей проходит определенный период времени, так называемое, время экспозиции объекта на рынке, которое зависит от множества  факторов.

Национальный рынок недвижимости – совокупность локальных (региональных) рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, эффективности  инвестиций в недвижимость, уровню риска и другим. Также, различные  пользователи объектов недвижимости обладают как разными потребностями, так  и разным платежным спросом. В  связи с особенностями продукта недвижимость, в частности, стационарностью, на рынке недвижимости спрос и  предложение привязаны к региональной экономике. Например, рынок недвижимости Санкт-Петербурга отличается от аналогичного в Москве или в других городах  РФ.