Планирование деятельности коммерческого предприятия в недвижимости

В рамках региональной экономики  на спрос и предложение на рынке  недвижимости воздействует целый ряд  факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие  их группы:

1. Экономические:

• уровень и динамика доходов населения;

• уровень развития предпринимательской деятельности и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
• цены на рынке недвижимости;
• уровень арендной платы;
• цены и тарифы коммунальных платежей.

2. Социальные:

• уровень и тенденции изменения численности населения;
• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения (с ростом образовательного уровня увеличивается и спрос).

3. Административные:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на прибыль, имущество и т.д.);
• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур);
• региональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля).

4. Условия окружающей среды:

• уровень развития социальной инфраструктуры;
• обеспеченность транспортными сетями;
• экологическая обстановка.

Взаимодействие вышеперечисленных  факторов и определяет состояние  и динамику спроса и предложения на рынке. Можно еще учитывать национальные, культурные факторы, а также традиции населения региона, их предпочтения, что позволит полнее и точнее прогнозировать изменения спроса и предложения. Кроме того, привязка недвижимости к конкретному местоположению, значительное время на создание недвижимости, относительная долговечность зданий и сооружений обуславливает низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Например, в случае, если даже спрос на объект возрастет и цены возрастут, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. В то же время, в случае избытка недвижимости цены, как показывает практика, могут оставаться прежними, т.е. низкими в течение нескольких лет до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.

Отличительной  чертой рынка  недвижимости является и то, что  он находится в тесной взаимосвязи, как с финансовым рынком, так и с рынком иных потребительских товаров. И связано это прежде всего со спецификой самого недвижимого имущества, как объекта экономического оборота. С одной стороны, данный товар является потребительским, т.е. приобретаемым населением для личного потребления на длительный срок (жилая недвижимость), с другой стороны – инвестиционным товаром, т.е. используемым приобретателем для производства других товаров или услуг (коммерческая недвижимость). Следовательно, оборот недвижимости входит составной частью в движение капитала и оборот товаров. Такое переплетение потребления и инвестиций затрудняет исследование тенденций развития рынка недвижимости, в частности, проблем финансирования объектов недвижимости вусловиях различных мотиваций инвесторов.

Итак, рынок недвижимости имеет ряд присущих только ему  особенностей:

• более сложные условия осуществления коммерческих сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и др.), в связи с чем трансакционные издержки на данном рынке значительно выше, выше и затраты времени, необходимого для заключения сделок;
• спрос и предложение, как правило не сбалансированы и в большей степени привязаны к региональной экономике;
• предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;
• характерна для товаров на рынке недвижимости низкая ликвидность;
• более тесная связь с финансовым рынком, что усложняет прогнозирование развития рынка недвижимости и мотивации инвесторов;
• присутствует ограниченное число покупателей и продавцов.

Глава 3. Организация коммерческого  посредничества на рынке недвижимости.

3.1. Ведущие субъекты рынка недвижимости, их характеристика.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынков имеют сложную функциональную структуру (рис. 3.1).

Покупатель – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать: органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица – граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой  фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель  – застройщик. Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик  как субъект первичного рынка  недвижимости выполняет многие организационные  и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;
• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
• поиск инвесторов;
• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
• отбор и привлечение подрядчиков;
• контроль над осуществлением работ.

Еще одним участником рынка  недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости – организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости – земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости. С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости:

• сделки купли-продажи, дарения, обмена (в том числе, выступая в качестве посредников);
• сдачу в аренду помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;
• продажу объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских  фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

3.2. Риэлтерские фирмы в секторе  оборота недвижимости, их функции.

Профессиональными участниками  рынка недвижимости являются юридические  лица и индивидуальные предприниматели, действующие на рынке недвижимости, общественные объединения и организации, координирующие деятельность указанных субъектов, а также уполномоченные органы государственной власти по управлению недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Основу профессиональных участников составляют юридические лица любой организационно-правовой формы, действующие на основании законодательства РФ и включенные в единый реестр риэлтерских агентств Санкт-Петербурга. Деятельность любого риэлтерского агентства можно разделить на 3 основных вида (табл. 3.1).

Кроме того, на рынке недвижимости можно выделить три группы риэлтерских  фирм:

• крупные фирмы – отличаются значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок (30-50 в месяц). По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации, выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов;
• средние фирмы – заключают 10-20 коммерческих сделок в месяц. Также как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают минимальные сроки оформления сделок, проводят дилерские операции;
• мелкие фирмы – это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников. Эта группа фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании некоторых видов деятельности и сертификации.

Таким образом, типичная схема отношений  между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение  фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

Глава 4.Общая характеристика предприятия как субъекта коммерческой деятельности.

 «Агентство Развития и Исследований в Недвижимости» является профессиональным участником рынка недвижимости, способным обеспечить высокое качество услуг по консалтингу, аналитике и оценке, брокериджу и  управлению. В настоящий момент в компании работают 152 человека.

Компания АРИН создана  в ноябре 2006 года профессионалами  рынка недвижимости, имеющими большой  опыт продаж, управления и развития объектов недвижимости. ⁶

ООО «АРИН» является многопрофильной компанией, предлагающей комплексный подход к решению вопросов в сфере недвижимости и бизнес планирования. ООО «АРИН» - одно из крупнейших агентств недвижимости в Санкт - Петербурге. Компания предоставляет широкий перечень услуг в двух сферах деятельности : коммерческий дивизион и дивизион жилой недвижимости. В коммерческом дивизионе компания предоставляет следующие услуги:

• Консалтинг и аналитические исследования( маркетинговые исследования, концепции развития объекта недвижимости, оценка инвестиционного проекта и т.д.);
• оценка ( объектов недвижимости, бизнеса, акций предприятия, машин и оборудования и т.д.);
• Брокеридж  (операции на первичном рынке коммерческой недвижимости: услуги по аренде и продаже помещений в строящихся торговых и логистических комплексах, бизнес-центрах; операции на рынке «стрит-ритейла»: услуги по аренде и продаже встроенных коммерческих помещений в жилых домах и административных зданиях; операции на рынке зарубежной недвижимости;
• управление ( объектами недвижимости, управленческий консалтинг, эксплуатация объектов недвижимости);
• девелопмент  (вrownfield development: редевелопмент промышленных территорий в центре Санкт-Петербурга, greenfield development: реализация проектов развития пригородных территорий под малоэтажную застройку);

А в дивизионе жилой  недвижимости компания может проводить  следующие виды деятельности:

• Операции на первичном рынке жилой недвижимости: услуги по покупке и продаже объектов в строящихся домах;

• Операции на вторичном рынке жилой недвижимости:  услуги по покупке и продаже квартир и комнат, расселению коммунального жилья, обменам любой сложности;