Федеральное государственное  образовательное  бюджетное учреждение

высшего профессионального  образования

«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

 

     КАФЕДРА ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ 

РЕФЕРАТ ПО СПЕЦИАЛЬНОСТИ НА ТЕМУ:

«Особенности оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства»

 
                                                                                          

Выполнил(а):

Акулова Евгения                                                                       Олеговна

               

                                                                             ___________________________

                                                                                                   
 
 
 
 

МОСКВА  – 2011 ГОД

 

     

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУЩНОСТИ ПОНЯТИЯ ОБЪЕКТА  НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 6

1.1. Определение понятия «объект незавершенного строительства». 6

1.2. Определение момента возникновения объекта незавершенного строительства» 7

1.3. Выводы 9

ГЛАВА 2. Теоретические основы оценки 11

2.1. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности 11

2.2. Основные подходы, применяемые в оценке 14

2.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 15

2.4. Выводы 18

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 20

3.1. Определение особенностей оценки объектов незавершенного строительства 20

3.2. Особенности анализа ННЭИ объектов незавершенного строительства 23

3.3. Особенности оценки объектов незавершенного строительства в рамках затратного подхода 24

3.4. Особенности оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в рамках доходного подхода 27

3.5. Расчет рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в рамках сравнительного подхода 28

3.6. Выводы 28

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 30

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 32 

 

     

     ВВЕДЕНИЕ

     Прошедший 2010 г. прошел под знаком восстановления мировой экономики после финансового  кризиса 2008 г. Оживление наблюдалось  на многих финансовых площадках мира. Россия не стала исключением. Уже  в начале 2010 г. можно было наблюдать  оживление во многих отраслях народного  хозяйства, в том числе и в  строительстве. По прогнозам компании CRE, в 2011 г. следует ожидать существенного прироста инвестиций в российскую экономику и, в частности, в строительство. В 2011 г. профессионалы рынка коммерческой недвижимости ожидают ввода в эксплуатацию многих объектов, строительство которых было возобновлено после кризиса.

     Строительство в Москве имеет свои отличительные  особенности. Это связано в первую очередь с особым инвестиционным климатом города, в котором наблюдается  особенно большой приток инвестиций. По данным Praedium Oncor International, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области в 2010 году составил $3 861 млн. – 93% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2010 году, что обуславливает активное развитие рынка московского региона [13].

     Именно  сейчас, когда инвестиционный климат страны и Москвы в частности, улучшился, продолжают оживать «замороженные» во время кризиса проекты. Банковские кредиты становятся вновь доступными для Застройщиков, ставки процентов  снижаются до докризисного уровня.

     По  данным агентства Praedium Oncor Internetional [14], за 3 и 4 квартал 2008 г. в Москве было выведено из запланированного к вводу в эксплуатацию объема 20% торговых площадей, арендаторы практически полностью прекратили подбор и осмотр помещений. Многие замороженные стройки сменили за  2008-2009 гг. своих владельцев. Так, в Москве часть объектов залоговой недвижимости была изъята банками у компаний-банкротов. Другие объекты в период кризиса были выкуплены более состоятельными предприятиями. Однако сложная экономическая ситуация не позволила новым собственникам оптимальным образом и в сжатые сроки решить вопрос дальнейшего использования поступивших в их пользование активов. На рынке появилось достаточно большое количество недостроенных объектов, спрос на которые практически отсутствует, в связи с чем возникает проблема выбора их наилучшего  и наиболее эффективного использования.

     В посткризисных условиях вопрос возобновления  проектов незавершенного строительства  приобрел особую актуальность, и, как  следствие, возникла потребность в  оценке стоимости не завершенных  строительством объектов. 

     Целесообразность  и актуальность решения вышеперечисленных  проблем определили выбор темы реферата.

     Целью данной работы является изучение теоретических основ оценки объектов незавершенного строительства, определение характерных особенностей, а также поиск способов решения возникающих в процессе оценки проблем.

     Поставленная  цель определила  следующие основные задачи данной работы:

• изучение литературы по оценке объектов незавершенного строительства;
• определение сущности понятия объекта незавершенного строительства;
• определение основных подходов и методов оценки объектов, не завершенных строительством;
• выявление классификации объектов недвижимости и особенностей их оценки;
• изучение теоретических аспектов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объектов незавершенного строительства.

     Объектом  исследования является рыночная стоимость незавершенного строительства.

     В качестве предмета исследования выступают особенности определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

     Теоретические аспекты  управления недвижимостью  разработаны в трудах таких ученых как Г.Александер, Дж.Бэйли,  У.Шарп, В.В.Ковалев, Н.А.Кравченко, Г.П.Подшиваленко, О.С.Сухарев, В.В.Мыльник и др. В  работе использованы труды, посвященные  разработке методологической базы оценки, управления стоимостью недвижимости и  управления инвестиционными строительными  проектами, зарубежных ученых: М. Скотта, Н.Ордуэйя, Д.Фридмана; и  российских ученых: Л.П.Белых, П.Г.Грабового, С.В.Грибовского, А.Г.Грязновой, И.В.Косоруковой, С.П.Коростелева, Е.С.Озерова, Е.И.Тарасевича, М.А.Федотовой, С.В. Пупенцовой, С.В. Бовтеева.

     Основой для написания реферата послужили работы по исследованию практических основ оценки недвижимости  и инвестиционных проектов С.В.Бовтеева., А. Дамодарана, С.П.Коростелева, Е.С.Озерова и С.В.Пупенцовой.

     Информационную  базу составили данные Росстата, материалы  научно-практических конференций, информация, опубликованная в научной литературе и периодической печати, в справочных системах «Консультант плюс», «Гарант», данные открытого доступа официальных  источников сети «Интернет», аналитические  данные по рынку недвижимости, по объектам коммерческой недвижимости.

     Для решения поставленных задач автором  была принята следующая структура  работы.

     Первая глава работы посвящена определению понятия не завершенного строительством объекта, его отличиям от других объектов недвижимости.

     Вторая  глава посвящена определению  теоретических основ оценки объектов недвижимости, в частности, объектов незавершенного строительства.

     Третья  глава посвящена определению проблем, возникающих в процессе оценки объектов незавершенного строительства, а также особенностям оценки таких объектов.

     В заключительной части  данной работы подводятся итоги по исследованным вопросам, резюмируется выявленные особенности и проблемы, а также описываются предлагаемые в различных источниках информации решения выявленных проблем.

В данной работе не подробного описания методов  оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, так  как предполагается, что данная информация находится в широком доступе, а исполнитель работы хорошо подготовлен  в части методологии оценки.

  

     ГЛАВА 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СУЩНОСТИ ПОНЯТИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. Определение понятия «объект незавершенного строительства».

     Современный экономический словарь определяет объект незавершенного строительства  как строительный объект, не введенный  в эксплуатацию и не сданный заказчику. В строительной терминологии встречается  другое определение: это затраты  подрядчика на объектах строительства  по незаконченным работам, выполненным  согласно договору на строительство. С бухгалтерской точки зрения – это фактически освоенные капитальные вложения по начатым и в любой степени не оконченным и не введенным в действие строительным объектам на определенную дату (обычно на конец года). В бухгалтерском учете объекты незавершенного строительства числятся на 08 Счете «Незавершенное строительство».

     С точки зрения оценки объектом незавершенного строительства является объект, не введенный в эксплуатацию в связи  с приостановлением строительных работ. В оценочной деятельности объект незавершенного строительства может быть рассмотрен как совокупность трудовых, материальных и управленческих ресурсов (затратный подход), а также как объект недвижимости, способный в дальнейшем приносить доход (доходный подход).