Объекты незавершенного строительства относятся  к недвижимому имуществу и  к ним применимы все нормативно-правовые нормы, регулирующие гражданско-правовой оборот объектов недвижимости.

     Вопрос  об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости долгое время оставался дискуссионным. Однако, ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ Российской Федерации внес изменения в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса (ГК РФ), дополнив список объектов недвижимости объектами незавершенного строительства. Важно отметить, что законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости. Такая позиция привнесла некую неопределенность в применении ряда норм действующего законодательства к объектам незавершенного строительства.

     Предпосылкой  формирования особого правового  режима объектов незавершенного строительства  является необходимость правового  регулирования потенциально конфликтной ситуации трансформации строительных материалов в новый объект права — объект незавершенного строительства. В этот момент происходят прекращение права собственности на строительные материалы в связи с их уничтожением как самостоятельных объектов права и возникновение права собственности на объект незавершенного строительства. Нередко субъекты права собственности на данные объекты права не совпадают, что может породить возникновение споров между ними о правах на результаты подобной трансформации. При этом суды делают правильный вывод о том, что право собственности на строительные материалы прекращается в момент утраты ими самостоятельного характера существования как объекта права и возникновения в качестве части нового объекта права — объекта незавершенного строительства. Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима объектов незавершенного строительства, так как является точкой отсчета, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм.

2. Определение момента возникновения объекта  незавершенного строительства»

     Существует  несколько точек зрения на то, с  каким юридическим фактом следует  связывать момент возникновения  объекта незавершенного строительства:

     1) получение разрешения на строительство  и прав на земельный участок;

     2) прекращение договора строительного  подряда в отношении данного  объекта;

     3) консервация строительства;

     4) соответствие объекта определенным  количественным нормативам (например, степени готовности);

     5) приобретение объектом свойств  недвижимой вещи;

     6) государственная регистрация объекта  незавершенного строительства и  права собственности на него.

     Каждая  точка зрения имеет под собой  вескую аргументацию. Рассмотрим наиболее важные из них:

1. В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством. Таким образом, без наличия соответствующей исходно-разрешительной документации и прав на землю объект незавершенного строительства не сможет быть зарегистрированным. Это означает, что данное условие является необходимым для возникновения объекта незавершенного строительства. Однако, наличие такой документации еще не свидетельствует о том, что объект соответствует параметрам, необходимым для отнесения его к объекту недвижимости, то есть может не иметь неразрывной связи с землей. Это означает, что условие наличия исходно-разрешительной документации и оформленных прав на земельный участок не является достаточным условием для возникновения объекта незавершенного строительства.
2. Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует прийти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Это подтверждается и п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от [25.02.1998 №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 10.], в котором говорится  о том, что "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу".
3. Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г. (далее Закон о регистрации) установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:

• документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности);

• документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности).

     Таким образом, государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в порядке, предусмотренном законом, распространяются все правила гражданско-правового оборота. В ранее действующей редакции ст.25 Закона о регистрации условием возникновения прав на незавершенный строительством объект являлась необходимость совершения сделки с таким объектом. В действующей редакции данное условие отсутствует, однако, исходя из существа такого объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что обращение за регистрацией права собственности на такой объект возникает и, как правило, является необходимостью для совершения с ним сделок, в том числе, залога.

3. Выводы

     Фактически  объект незавершенного строительства  является формально оформленным  правом на совокупность материальных, трудовых и управленческих ресурсов, используемых в процессе строительства объекта недвижимости, которые не могут быть перемещены в пространстве без нанесения несоразмерного ущерба их назначению (признак недвижимых вещей).

     В силу 130 главы ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимости. В связи с этим, на объекты, не завершенные строительством, распространяются правила гражданско-правового оборота недвижимых вещей. Для того, чтобы объект незавершенного строительства  возник как объект права, необходимо выполнение следующих условий: наличие исходно-разрешительной документации на строительство, а также документов, подтверждающих право на использование земельного участка; отсутствие действующего договора строительного подряда; государственная регистрация права на объект незавершенного строительства. При выполнении всех вышеперечисленных условий недостроенный объект с формальной точки зрения может быть отнесен к объекту незавершенного строительства.

     ГЛАВА 2. Теоретические основы оценки

1. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности

     Нормативной основой оценки любого актива в России является Федеральный закон «Об  оценочной деятельности» №139-ФЗ от 29.07.1998 г. (в редакции от 07.05.2009 г.), Федеральные стандарты оценки (далее ФСО) №1, №2и №3, Международные стандарты оценки 2007.

     Существует  множество различных ситуаций, при  которых проведение оценки является обязательным условием. Так, например, при продаже объекта оценки или  его использования в качестве залога, при передаче в уставный капитал,  при национализации имущества, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в  случаях возникновения споров о  величине стоимости предмета ипотеки  и т.д (Федеральный закон «Об оценочной деятельности» №139-ФЗ о 29.07.1998 г. (в редакции от 07.05.2009 г.)). 

     Во  всех этих случаях, согласно ФСО №2 целью оценки является определение  стоимости объекта оценки, вид  которой определяется в задании  на оценку. Стоимость может быть рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.

     Рыночная  стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

     Инвестиционная  стоимость объекта оценки определяется как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

     При определении  ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

     При определении  кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

     Ввиду наибольшей практической применимости, в данной работе будет использоваться понятие рыночной стоимости объекта  оценки.

     Определение конкретного вида стоимости основывается на определенных принципах [10, с.19-27]. Данные принципы подразделяются на 4 группы: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника, принципы вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости, принципы, обусловленные действием рыночной среды и принципы наиболее эффективного использования.

     Первая  группа принципов включает в себя:

1. Принцип полезности  - означает, чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
2. Принцип замещения  - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности и доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой
3. Принцип ожидания – определяется тем, какой доход или какие выгоды или удобства  ожидает получить потенциальный собственник.

     Вторая  группа принципов оценки обусловлена  процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

4. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости  необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности стоимости объекта.
5. Принцип остаточной продуктивности -  определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
6. Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
7. Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.