5. Расчет рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в рамках сравнительного подхода

     При оценке недостроенных объектов недвижимости практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе  продаж. Это связано с тем, что зачастую сложность составляет поиск сделок купли-продажи недостроенных объектов, аналогичных оцениваемому, и проданных на той же стадии строительства. Эта проблема возникает на любом, даже достаточно развитом рынке. Единственно возможным вариантом реализации сравнительного подхода является подбор аналогов с разной степенью готовности, но одинакового функционального назначения и введение корректировок на доведение их до степени готовности, равной степени готовности объекта оценки. В данном случае сложность могут вызвать во-первых, определение степени готовности объектов-аналогов (в связи с «закрытостью» рынка), во-вторых, определение величины корректировки, суть которой будет заключаться в расчете удельных затрат на выполнение аналогичных объекту оценки работ.

6. Выводы

     Таким образом, проведение оценки по определению рыночной стоимости незавершенного строительства, дает возможность решить ряд вопросов по постановке объекта незавершенного строительства на баланс предприятия, компании, фирмы, совершению сделки по купле/продаже объекта незавершенного строительства и по принятию решения об использовании объекта незавершенного строительства в перспективе.

     Дальнейшая  эксплуатация объекта незавершенного строительства, в полной мере зависит  от степени его готовности к началу эксплуатации и возможности изменения  его профильного назначения.

     В подавляющем большинстве случаев, новому владельцу объекта незавершенного строительства приходится идти на дополнительные расходы, связанные с подключением разного рода коммуникаций, заказом  технической экспертизы и оформлением  необходимых документов.

     С помощью проведения оценки рыночной стоимости, можно определить наиболее доходные направления использования  данного земельного участка, на котором  находится объект незавершенного строительства. Этому способствует, в частности, анализа ННЭИ.

     В любом случае существенной особенностью оценки незавершенного проекта является включение в отчет подробных  указаний оценщика о текущем состоянии  объекта оценки, об используемых им предположениях о физических характеристиках  будущего объекта, об ожидаемых затратах и сроках завершения строительства, об ожидаемых доходах от эксплуатации будущего здания. Оценивая рыночную стоимость  строящегося объекта, оценщик должен определить, соответствуют ли планы  и намерения застройщика практике рынка. Если предположения и намерения  заказчика, по мнению оценщика, не соответствуют  практике рынка, речь может идти об оценке инвестиционной деятельности, а не о рыночной стоимости объекта.

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости, когда  одни объекты продаются по очень  высокой цене в максимально короткие сроки, а другие годами не могут найти  покупателя, объясняется недостаточно развитой практикой анализа ННЭИ объектов. Появление в последнее  десятилетие на рынке недвижимости организаций, занимающихся профессиональным развитием территорий (девелоперов) несколько улучшило сложившееся  положение. Однако те проекты, при строительстве  которых пренебрегли подробным  анализом вариантов альтернативного  использования территории застройки, при реализации могут столкнуться  с большими проблемами. В условиях постоянно изменяющейся рыночной ситуации даже для наиболее перспективных  проектов существует риск недополучения  ожидаемых доходов. Что касается объектов, строительство которых  было начато при одних условиях, затем надолго приостановлено, и  возобновлено уже при совершенно иной рыночной ситуации, то необходимо понимать рискованность возобновления  таких проектов. Для объектов незавершенного строительства риск несоответствия назначения объекта наиболее эффективному может быть устранен на начальных  этапах. Для этого требуется подробное  изучение эффективности первоначального  проекта, всестороннее изучение изменившихся рыночных условий, конъюнктуры рынка, потребностей потенциальных потребителей и многих других факторов, влияющих на эффективность инвестиционных проектов в целом. Анализ варианта ННЭИ может  ответить на вопрос о том, каких доходов  можно ожидать от объекта, является ли проектный вариант использования  наиболее эффективным.

     При этом, нужно отметить, что если вопрос изменения варианта использования  функционирующего объекта для собственника, как правило, оказывается весьма затруднительным, то изменение назначения объекта, не завершенного строительством, является, напротив, достаточно актуальным. Таким образом, анализ ННЭИ для объектов незавершенного строительства является необходимым при решении вопроса о целесообразности возобновления инвестиционного строительного проекта.

     Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, включающая в себя комплексное исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, может послужить важным инструментом при принятии решения о целесообразности возобновления инвестиционного проекта, а также учесть ряд факторов, которые могут быть упущены в ходе простой оценки экономической эффективности инвестиций.

В ходе написания данной работы были определены отличия объектов незавершенного строительства  от других объектов недвижимости и  обозначены проблемы, возникающие в  процессе оценки таких объектов. В  третьей главе  работы проведен анализ дискуссионных вопросов по оценке объектов незавершенного строительства, а также  описаны способы решения выявленных проблем. Таким образом, задачи, поставленные во введении к данной работе, решены, тема реферата считается раскрытой, а цель реферата – определение  особенностей оценки рыночной стоимости  объектов незавершенного строительства  – достигнутой.

     СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть  первая)  от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 29.06.2009)
2. Федеральный Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
3. Федеральный стандарт оценки (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256
4. Федеральный стандарт оценки (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255
5. Федеральный стандарт оценки (ФСО №3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254
6. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости. –СПб.: СтройИздат С3, 2010.-330с.
7. Бовтеев С.В. Управление строительными инвестиционными проектами. Конспект лекций для студентов V курса очной формы обучения специальности «Экономика и управление на предприятиях строительства». –СПБ.: СПбГАСУ, 2007.-238с.
8. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управлении недвижимостью. –М.: Маросейка, 2009.-416с.
9. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. –СПб.: «МКС», 2007.-535с.
10. Оценка недвижимости: Учебник для вузов / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. –М.: Финансы и статистика, 2007.-560с.
11. Пупенцова С.В. Модели и инструмент в экономической оценке инвестиций. –СПб.: «МКС», 2007.-183с.
12. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. –СПб.: СПбГТУ, 1996.-235с.
13. Компания «Praedium Oncor International». Обзор рынка инвестиций Москвы и регионов в 2010 году. -[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.arendator.ru/articles/2/art/45503/pg/1/ (Проверено 12.06.2011)
14. Компания «Praedium Oncor International». Обзор рынка коммерческой недвижимости  2010 г. -[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.praedium.ru/docs/99/praedium_amo-2010.pdf (Проверено 12.05.2011)
15. Многофункциональные комплексы Москвы. –М.: Commercial Real Estate, № 11(71) от 1-15.06.2007, с.32-34