Особенности оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства

     В оценочной практике нет единого  мнения относительно того, какие подходы и методы следует использовать при определении стоимости объектов незавершенного строительства. Информация об особенностях оценки стоимости незавершенного строительства в основном содержится в книгах по оценке недвижимости, где подобным объектам уделяются небольшие главы или даже абзацы, отражающие специфику применения различных методик.

     В связи с тем, что данный вопрос недостаточно разработан, существуют различные мнения о том, какие  подходы лучше применять при  оценке объектов, не завершенных строительством.

     Так, например, по мнению Джеральда Гейджа - Партнера отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young, наиболее применимым при оценке объектов незавершенного строительства является затратный подход. Джеральд Гейдж аргументирует данное мнение тем, что объект незавершенного строительства не способен приносить доход как таковой, так как с начала строительных работ и до момента сдачи его в эксплуатацию он представляет собой просто набор материальных, трудовых и управленческих ресурсов. При определении стоимости методами доходного и затратного подходов в расчет принимаются денежные суммы, приносимые от операционных сделок с объектов недвижимости. При определении стоимости объекта незавершенного строительства методом доходного подхода возникают трудности с определением достоверных ставок аренды, а в сравнительном подходе – с поиском аналогов (на рынке трудно найти объекта с похожим функционалом и степенью готовности). Важно отметить, что Джеральд Гейдж не исключает возможности применения доходного подхода на высоких стадиях строительства объектов, когда срок, необходимый для завершения строительства, не слишком большой, а прогноз ставок аренды может отражать реальную рыночную ситуацию. При этом в расчете должны быть учтены затраты на доведение объекта до сдачи в эксплуатацию.

     Однако, существует и мнение о том, что  оценка объектов незавершенного строительства  методами затратного подхода неприменима, так как он, в силу своей специфики, не учитывает влияния интересов различных участников рынка недвижимости.

     На  самом деле, применение или отказ  от применения того или иного подхода  при оценке объектов незавершенного строительство зависит от специфики самого объекта. В связи с этим, важным этапом в отчете по оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства является его классификация.

     Оценка  может использовать несколько способов классификации объектов, незавершенных  строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация  с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать  в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также  жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка подобных незавершенных объектов, как правило, использует затратный  и доходный подход.

     Здания  и сооружения производственного  назначения, в свою очередь, можно  разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного  назначения, у которых возможности  изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них  различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными  решениями. При оценке незавершённого строительства объектов, относящихся к первой группе, их классифицируют как специализированную недвижимость и в расчетах используют, в основном затратный подход.  Оценка незавершённого строительства объектов, относящихся ко второй группе, осуществляется с применением как затратного, так и доходного подхода.

2. Особенности анализа ННЭИ объектов незавершенного строительства

     Как уже говорилось в Главе 2, анализ ННЭИ для объектов незавершенного строительства  должен быть проведен с особым вниманием. Это связано с тем, что как  правило длительный период «заморозки»  объекта приводит к потере им своей  функциональности в связи с постоянно изменяющимися условиями рынка. Кроме того, объекты незавершенного строительства легче поддаются изменениям, особенно если это позволяет их конструктивное решение. Анализ ННЭИ для объектов незавершенного строительства осуществляется согласно алгоритму, описанному в Главе 2.  Следует отметить, что если для готовых объектов недвижимости анализ разделения, присоединения участка, изменения конструктивного состояния здания может быть затруднен, для объектов незавершенного строительства такой анализ актуален. Актуальность обосновывается тем, что на базе незавершенного строительства (в зависимости от степени готовности объекта), может быть с меньшими потерями осуществлена достройка здания до состояния, способного приносить максимальный доход.

     В ходе анализа ННЭИ может быть выявлено несоответствие текущего варианта использовании  объекта наилучшему и наиболее эффективному. В данном случае может возникнуть проблема определения функционального  износа объекта оценки. Данная проблема может быть решена следующим образом: если вариант наиболее эффективного использования может быть реализован на базе существующего строения, то недостатки, связанные с несоответствием  ННЭИ, могут быть устранены в процессе завершения строительства. Следовательно, функциональный износ необходимо учитывать  при оценке тех объектов незавершенного строительства, ННЭИ которых принципиально  отличается от текущего назначения объекта (на базе складского помещения не может  быть реализована торговая функция), либо тех объектов, которые сильно изношены и требует больших капитальных  затрат до доведения их состояния  в соответствие с ННЭИ.

3. Особенности оценки объектов незавершенного строительства  в рамках затратного подхода

     Для оценки незавершенного строительства  в рамках затратного подхода, в связи с тем, что на незавершенные строительством объекты, как правило, сохраняется проектно-сметная документация, а также различные акты выполненных работ, при оценке удается воспользоваться информацией о фактически понесенных затратах Застройщика и применить метод индексации капитальных затрат. При этом, велика вероятность столкнуться с проблемой отсутствия в предоставленной информации элементов затрат, связанных с организацией и управлением строительным производством. Также в предоставляемых документах может отсутствовать информация о затратах на проектно-изыскательские работы. Данные проблемы могут быть решены с помощью стандартной формы сводного сметного расчета, согласно которому часть затрат определяется в процентах от стоимости строительно-монтажных работ.

     Сложность при определении величины накопленного износа варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта. При оценке величины физического износа недостроенных объектов, работы над которыми собираются возобновлять, доступной для оценщика может стать информация Акта технического обследования – документа, в котором отражаются основные физические характеристики объекта, а также подробно описывается степень износа основных конструктивных элементов.

     Функциональный  износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального  изъяна здания или как затраты  на устранение этого дефекта. Для  объектов незавершенного строительства  эффект, производимый на стоимость  недоработками в области дизайна  или же использованием неэффективных  материалов, сложно определить. Однако, решение об отказе от расчета функционального износа должно быть обосновано. Например, функциональный износ объекта, ННЭИ которого соответствует текущему или требует незначительных финансовых вложений для доведения его до варианта, соответствующего ННЭИ, может не приниматься к расчету. Данное мнение может быть обосновано тем, что характеристики, влияющие на функциональность объекта, при незавершенном строительстве могут без существенных материальных затрат быть устранены в процессе завершения строительства.

     Частичная потеря стоимости в результате воздействия  внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость  здания будет зависеть также и  от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.  

     В процессе оценки рыночной стоимости  затратным подходом возникает вопрос о необходимости учета величины прибыли предпринимателя для  объектов незавершенного строительства. Отказ от учета прибыли предпринимателя  для объектов незавершенного строительства, как это рекомендуется в некоторых  интернет-источниках, не имеет под  собой веских оснований, так как  любой действующий в рыночных условиях предприниматель, даже при  продаже незавершенного объекта, будет  стремиться к получению определенной прибыли. Однако, для объекта незавершенного строительства величина прибыли  предпринимателя, очевидно, будет ниже, чем аналогичная величина в стандартных  рыночных условиях, при продаже готового объекта. В связи с этим, при  определении величины прибыли предпринимателя, рыночный показатель должен быть скорректирован с учетом степени готовности объекта.

     На  основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию  из бетона, металла и кирпичей (незавершенное  строительство) будет больше, чем  стоимость ее замещения новой  конструкцией. Таким образом, определение  стоимости замещения объекта  как нового представляет собой верхнюю  границу стоимости. Определение  размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних  факторов служит для того, чтобы  снизить стоимость до уровня, отражающего  реальную возможность завершения строительства  здания, способного заменить оцениваемый  объект как действующее здание на конкурентном рынке.

4. Особенности оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в  рамках доходного подхода

     Проект  незавершенного строительства имеет  стоимость только в том случае, если у него есть перспектива превратиться в объект доходной недвижимости. Вот  почему оценщику в самом начале работы важно установить соответствие предполагаемого  использования будущего объекта  адекватному спросу на рынке. Если речь идет о создании инвестором нетипичного  или еще не представленного на данном рынке проекта, возможно, следует  оценивать его инвестиционную, а не рыночную стоимость. Однако, кА отмечалось в Главе 2, в рамках данной работы рассматривается определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

     В рамках доходного подхода оценщик  должен определить ожидаемую доходность объекта незавершенного строительства, в чем особенно заинтересованы инвесторы  и владельцы объектов. Им необходимо обосновать инвестиционную привлекательность  оцениваемого объекта, который сможет приносить доход после завершения его строительства. В связи с  тем, что объект незавершенного строительства, очевидно, будет иметь неравномерные денежные потоки, при оценке в рамках доходного подхода может применяться только метод дисконтирования денежных потоков.

     При этом на данном этапе важно как  можно более точно сделать  прогноз оставшихся затрат на строительство, определить сроки его завершения и ввода объекта в эксплуатацию. Необходимо также выполнить надежный прогноз потенциальных доходов  от эксплуатации будущего объекта. Особое внимание оценщик должен уделить  обоснованию ставки дисконта (требуемой  среднегодовой доходности инвестора  в данном проекте), используемой при  расчете текущей рыночной стоимости  объекта. Данные рынка показывают, что  для каждой стадии строительства  действует своя ставка дисконта, значение которой снижается по ходу строительства, поскольку после завершения каждого  этапа снижается неопределенность и, соответственно, снижаются риски  инвестора и потенциальных покупателей. Оценщик должен хорошо представлять состояние и перспективы рынка, на котором будет функционировать строящийся объект, чтобы правильно оценить все расчетные составляющие при применении доходного подхода.

     На  практике объекты недвижимости часто  оцениваются без учета заемных  средств, то есть так, как если бы они  строились на собственные средства застройщика. Однако ожидаемая цена в сделке купли-продажи объекта  зависит от состояния финансового  рынка и условий предоставления кредитных средств. Поэтому в  расчетах по доходному методу важно  учитывать условия финансирования. Изменение кредитных ставок и  объемов доступных заемных средств (что наблюдается сейчас на рынке  в условиях финансового кризиса) могут существенно изменить рыночную цену незавершенного объекта.