Третья  группа принципов оценки, обусловленных  действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней  среды.

8. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
9. Принцип конкуренции означает, что цены на объект недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
10. Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородной и совместимый характер землепользования.
11. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экологических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

     Принципом, обобщающим влияние указанных ранее  трех групп принципов оценки, является наилучшее и наиболее эффективное  использование (ННЭИ).

     Четвертая группа принципов оценки (ННЭИ) означает, что из возможных вариантов использования  объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

2. Основные подходы, применяемые в оценке

     Существует  три традиционных подхода оценки: доходный, затратный и сравнительный [2].

     Доходный  подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

     Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

     Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

     В рамках каждого  подхода существуют различные методы оценки. Так, например, для оценки недвижимости в рамках доходного подхода используется метод капитализации дохода и  метод дисконтированных денежных потоков.

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

     Одним из ключевых принципов оценочной  деятельности выступает определение  стоимости объекта оценки, исходя из его ННЭИ.

     В России проведение анализа ННЭИ в  процессе оценки используется достаточно редко, несмотря на то, что многие авторы активно разрабатывают теоретическую  базу знаний в данной сфере. На практике чаще всего заменяют анализ ННЭИ простым  описанием соответствия  текущего использования объекта оценки основным нормам законодательства. В тоже время, определение рыночной стоимости  подразумевает  моделирование поведения  типичного продавца и типичного  покупателя, каждый из которых заинтересован  в извлечении предельно высокой  выгоды от сделки с объектом. В свою очередь, в [9, с.333] максимально высокая выгода определяется у продавца как максимальная цена сделки, у покупателя - как максимально высокая доходность объекта после его приобретения. Таким образом, проведение анализа ННЭИ является закономерным обоснованным и необходимым.

     Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования пришло в Россию, как  и многие другие определения оценки, из иностранной практики. В российских школах оценки американское определение  «highest and best use analysis» переводится по-разному. Так, питерская школа предлагает  переводить данное определение как  «анализ с целью выбора варианта наилучшего  наиболее эффективного использования» или «выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования». В московской практике более распространено определение  «выбор варианта наиболее эффективного использования».

     Согласно  дословного перевода определения «highest and best use analysis» в рамках данной работы будет применяться понятие анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (далее  АННЭИ).

     В оценочной практике рекомендуется  проводить АННЭИ в следующих  случаях:

• при оценке свободных земельных участков;
• в затратном подходе оценки единого объекта недвижимости при анализе функционального и юридического устаревания улучшения;
• при сравнительном анализе сделок обязательно соответствие выбранных аналогов варианту ННЭИ;
• в доходном подходе арендные ставки, коэффициент капитализации и другие необходимые параметры должны определяться исходя из выбора ННЭИ для объекта оценки.

     Теоретическая основа АННЭИ предусматривает проведение пяти основных процедур [9, с.334], позволяющих обеспечить условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата) и эффективности (с точки зрения максимальной доходности) для потенциального покупателя и продавца (с точки зрения максимальной цены продажи).

1. Составление перечня всех возможных вариантов функций, которые гипотетически могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.
2. Определение юридической допустимости: из составленного перечня  исключаются функции, имеющие юридические противопоказания трех уровней:
3. Определение физической осуществимости.

     Из  оставшегося списка выбираются функции, реализация которых может быть затруднена из-за ограниченных возможностей участка  и улучшений (мал размер участка, имеются проблемы геологического характера  или неровности рельефа, малы размеры  помещений, …). Из дальнейшего рассмотрения исключаются функции, реализация которых  окажется невозможной из-за непреодолимых  трудностей устранения недостатков, но остаются для анализа (с учетом рисков) функции, реализация которых возможна за счет дополнительных затрат (размеры  земельного участка можно увеличить, приобретая недостающую часть площади  у соседа, неровности рельефа можно  исправить, привлекая профильных подрядчиков  и др.).

4. Определение финансовой целесообразности.

     На  этом этапе анализа исключаются  те из оставшихся функций, реализация которых не может обеспечить полный возврат вложенного капитала и доход  на капитал с нормой, равной безрисковой  ставке Yrf (для дальнейшего анализа  оставляются только те функции, реализация которых оказывается экономически целесообразной, т.е. при норме отдачи, равной Yrf, выполняется условие NPV>0). На этом этапе дополнительно проверяется  финансовая осуществимость оставшихся функций: из перечня последних исключаются  функции, под реализацию которых  точно не удастся получить заемные  средства на приемлемых условиях (из существования  феномена финансового левереджа  следует нецелесообразность приобретения или создания объекта недвижимости без привлечения заемных средств  при ставке процента по кредиту, меньшей  общей нормы отдачи на капитал).

5. Определение максимальной продуктивности.

     На  пятом этапе анализа из оставшегося  перечня оставляются функции, реализация которых (за вычетом всех дополнительных затрат, упоминавшихся выше) обеспечивает наивысшую доходность проекта и  максимальную стоимость объекта - при  приемлемом уровне надежности прогнозируемого  результата. Последнее означает, что  при окончательном выборе варианта ННЭИ текущая стоимость будущих  доходов должна рассчитываться с  учетом рисков не только в нормах отдачи на капитал (своих для каждой из функций), но и в сценариях развития проекта, особенности которых не учитываются  премиями за риски в структуре  ставок дисконтирования (риски, связанные  с преодолением запретов и протестов, с реализацией проектов устранения физических недостатков объекта, с  обеспечением надежности источников финансирования).

     При оценке стоимости объектов незавершенного строительства особое внимание должно уделяться именно этапу анализа  ННЭИ, так как  объекты, строительство  которых началось давно, вероятнее  всего на дату оценки уже утратили свою функциональность.

     Одной из основных проблем в российской практике оценки является закрытость рынка, затрудняющая сбор информации для проведения расчетов. Любая процедура оценки начинается со сбора информации, подробного анализ рынка, исследования тенденций спроса и предложения. В процессе данных исследований определяются наиболее перспективные направления развития интересующих сегментов, причинно-следственные связи между стоимостью различных объектов и их характеристиками, что позволяет использовать в дальнейшем анализе факторные модели и методы. Одним из наиболее важных принципов данного этапа является правильное структурирование всей полученной информации с целью облегчения дальнейших расчетов. Математические методы  и модели, используемые в процессе АННЭИ и оценки эффективности инвестиционных проектов, подробно описаны в работе [11].

4. Выводы

     При оценке объектов незавершенного строительства  используются та же нормативно-правовая база, что и при оценке других объектов недвижимости. Специфических особенной в нормативно-правовом регулировании оценки объектов незавершенного строительства не существует. Важно отметить, что при оценке стоимости не завершенных строительством объектов большее внимание, чем обычно, будет уделяться технической стороне вопроса, а, следовательно, имеет значение знание не только нормативов оценочной деятельности, но и понимание и знание строительных процессов, а также строительной нормативно-правовой базы. Большое внимание в данной главе было уделено анализу ННЭИ. Это связано с тем, что именно при оценке объектов незавершенного строительства может остро встать вопрос о том, что стоит делать с недостроенным объектом. В результате проведения АННЭИ должна быть определена наибольшая стоимость земельного участка независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений.

     АННЭИ выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный  вид использования конкретного  объекта собственности. Он предполагает проведение подробного исследования  рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта и идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с  параметрами оцениваемого объекта; расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте ее использования.

     В связи со всем вышесказанным, можно  прийти к выводу, что принцип оценки объекта согласно его ННЭИ является ключевым при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительством объекта.

     ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ  ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

     В Главе 1 была определена сущность понятия «объект незавершенного строительства». Для определения стоимости объекта незавершенного строительства важно определить цели оценки, классифицировать объект для выбора применяемых методов оценки, а также определить степень готовности объекта.

     Оценка  объектов незавершенного строительства производится для следующих  целей:

• постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
• определение стоимости объекта незавершенного строительства для целей совершения сделок купли-продажи;
• принятия решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
• при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
• для того, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства;
• определение рыночной стоимости для целей страхования или залога.

1. Определение особенностей оценки объектов незавершенного строительства

     Стоимость объектов недвижимости традиционно  определяется тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Однако, при оценке стоимости объектов незавершенного строительства не всегда все подходы  применимы. Связано это с рядом  особенностей объектов незавершенного строительства:

1. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (ограничено использование доходного подхода), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (объектов с аналогичной степенью готовности).
2. При оценке объектов незавершенного строительства важным параметром является дата начала работ – чем больше дата оценки отстоит от даты начала строительства, тем выше вероятность того, что полезность спроектированного изначально объекта утратила силу. В связи с этим возникает необходимость тщательного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
3. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует изменения проектно-сметной документации, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново. Кроме того, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. В случае окончания срока действия технических условий следует учитывать также затраты на получение новой документации.
4. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система недостроенного объекта позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось пять лет назад.
5. При оценке объектов незавершенного строительства особо важным является вопрос о степени готовности объекта. При оценке объектов незавершенного строительства степень готовности объектов может быть определена пропорционально стоимости выполненных работ на основании справочника укрупненных показателей стоимости строительства. При наличии в распоряжении оценщика согласованной проектно-сметной документации на завершение строительных работ, при условии соответствия текущего использования объекта варианту ННЭИ, лучше пользоваться информацией по определенным в документации срокам окончания строительства, так как она учитывает специфические особенности конкретного проекта.