Қазақстандағы бағалы қағаздардың инвестициялық портфелін бағалаудың нарықтық экономикадағы жағдайын жетілдіру

Бұндай  факторлардың демографиялық жағдайға, халықтың өмір сүру деңгейіне, әлеуметтік инфрақұрылымның дамуына әсер етуін  тек сапалық тұрғыдан ғана бағалауға  болады.

Халық пен  қызметкерлердің білім алу мамандану  деңгеуінің артуы. Тікелей ісер. Ол жоғарғы және орта маманданған қызметкерлерге салынған жұмыс орындарының саны арқылы анықталады.

Жанама  әсері. Жанама әсер жоғары маманданған  мамандарды қажет ететін, бюджетке қосымша салықтық түсімдердің түсуі  нәтижесінде білім берудің қол жетімдігін қажет ететін жоғарғы техналогиялық өндірістің дамуынан үскен пайданың реинвестициялануы арқылы қалыптасады.

Миграциялық ағымды оптималдандыру. Басқа аумақтардын  қызметкерлерді шақыру жоба бойынша  жалпы жұмыс күшінің қажеттілігі  мен жергілікті қызметкерлер жұмыс  жасайтын жұмыс орындарын салыстыру  арқылы есептелінеді. Осылайша ең алдымен  жергілікті халықтың жұмыспен қамтылуын  ескеру керек. Мұндай бағалауда жұмыссыздардың мамандануына және демографиялық жағдайын, халықтың экономикалық белсенді емес бөлігін, аумаққа қажетті мамандарды дайындайтын оқу орындарының  болу, аумақта осыған ұқсас басқа  мекеменің болуы міндетті түрде  ескеріледі.салынатын жұмыс орындарының  бірқатар бөлігі салалық күштермен  толықтырылуы мүмкін екнін де естен  ығармаған жөн.

Өндірістің  дамуы нәтижесінде немесе өмір сүру деігейінің артуынан қосымша миграцилық ағымды эксперттік жолмен бағалайды. Сонымен  қатар бұл әсердің жағымсыз жағын  да бағалау қажет миграциялық  ағымның оптималдануынан тенденцияның артуы мүмкін. Бір аумаққа барлық жұмыс күшін жұмылдыру басқа  аумақтарда мамандар тапшылығын тудыруы  мүмкін.

Қоғамда әлеуметтік шиеленісті төмендетіп, әлеуметтік тұрақтылықты қамтамасыз ету.

Әлеуметтік  климатты өмір сүру деңгейін жақсартатын  факторлар арқылы жақсарту, сонымен  қатар әлеуметтік шиеленіскен ошақтардың пайда болуы сапалық деңгейде бағаланады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Инвестициялық бағдарламалардың  аймаққа әсерін бағалау

 

2.1 Коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығына талдау

 

 

Кез келген нарық өзінің дамуында 4 негізгі  кезеңді бастан өткізеді: пайда болу, қалыптасу, жетілу және тұрақтану (бәсеңдеу). Нарыққа соңғы екі кезеңде  ену инвесторларда қызығушылық  тудырмайды.  Сондықтан да қызық  көрінгенімен дамыған елдер нарығы даму кезеңін бастан өткізіп отырған  Қазақстан нарығы секілді емес, олар капитал салу үшін қызығушылық тудырмайды.

Қазақстан – Каспий аумағындағы инвестицияға тартымды ең үлкен динамикамен өсіп келе жатқан мемлекет. Қазақстанның нарығы ЖІӨ тұрақты өсуімен, шетелдік инвестициялардың молдығымен және политикалық тұрақтылығымен ерекшеленеді, яғни жылжымайтын мүлік  нарығындағы коммерциялық сегментін  жетілдіруге керемет мүмкіндік  береді.

Нарық эксперттерінің пікірінше, Қазақстанда бүгінгі  таңда бар сауда алаңдары жеткіліксіз, яғни бұл сектор Ресейдің сауда алаңдарымен  салыстырғанда әлдеқайда дамымаған  және өсуге үлкен потенциал бар  сегмент.

Қазақстанның  коммерциялық жылжымайтын мүлік  нарығының құрылымы жылжымайтын  сауда алаңдарынан, кеңселік алаңдардан, өндірістік базалардан, қоймалардан  жене де арнайы мақсатсыз алаңдардан тұрады: цоколды және жер асты қабаттардан, ателье, қонақ үйлерден, кешендер мен  қауыздардан, медециналық орталықтардан, сән салондарынан, кафе және мейрамханалардан, тез жөндеу орталықтары мен көлік  жуу кешендерінен. Ең көп ұсыныс жылжымайтын сауда алаңдарына-44%, ал ең азы қоймаларға-1% түсіп отыр.

 

 

2-сурет.  Коммерциялық жылжымайтын нарығының  құрылымы

 

Алматы  мен Астана қалаларының жылжымайтын  сауда алаңдарына деген ұсыныс пен  сұранысты Eurasia RED компаниясы болжамдары экономикалық есептеулермен негізделген, ЖІӨ көлемі мен халық қонысына байланысты жасалған. Төменде көрсетілген  графиктер мен гитограммалардан Қазақстанның солтүстік және оңтүстік астаналарына жылжымайтын сауда  алаңдарының тенденциялары көрсетілген, бұл бағаланған және арнайы  есептелген мәліметтер аналитиктерге болжаулар  жасауға мүмкіндік береді.

 

3-сурет. Сауда алаңдары бойынша Астана және Алматы Шығыс Еуропа және ТМД  қалаларынан әлдеқайда артта

 

1) Сауда алаңдары бойынша Астана және Алматы Шығыс Еуропа және ТМД  қалаларынан әлдеқайда артта.

 Алматы мен Астана Шығыс Еуропа мен ТМД қалаларынан жылжымайтын сауда алаңдарының аздығымен артта қалған, сондықтанда алдағы 5 жыл ішінде өсуге поьенциалы өте жоғары.

Осы уақыттағы  Алматы мен Астанадағы сауда алағдары деп жабық базарлар мен ескірген концепциядағы сауда орталықтары  айтылады.

Жеке  сауда айналымының жақсы өсуі Алматы мен Астанадағы жаңа заман  талаптарына сай сауда орталықтарына  және ойынсауық-сауда кешендеріне  деген сұранысты арттырады.

2) Шет ел қалаларына жасалған анализдер нәтижесі қала ЖІӨ мен сауда алаңдары көптігінің арасында байланыс барын көрсетеді, корреляция коэффициенті өте жоғары 84%  құрайды. Осыған сәйкес, қала тұрғындарының жан басына шаққандағы ЖІӨ өсуі халықтың сатып алу қабілетін арттырып, қалада сауда алаңдарына деген сұранысты да арттырады. Төменде көрсетілген графиктен Париж бен Лонданда жан басына шаққандағы ЖІӨ жоғары екендігі, соған сәйкес 1000 тұрғынға сауда алаңдарының да көптігі көрсетілген. 2006 жылы Алматы мен Астана ЖІӨ бойынша Киевтан ғана асып, графиктен лайықты орын алады.

 

4-сурет. 2006 жылы Алматы мен Астана ЖІӨ бойынша Киевтан ғана асып, графиктен лайықты орын алады.

 

ЖІӨ болжаумен  келісетін болсақ 1000 тұрғынға 2011 жылы Алматы 630 шаршы метр және Астана 530 шаршы метр сауда алаңымен қамтылу  керек.

*R2 –корреляция  коэффициенті.

5-сурет. Нарық эксперттерінің болжауы бойынша Алматы ритэйл сауда айналымы 2006 жылдан 2012 жылға дейін үлкеюі керек

 

Алматы қаласының жылжымайтын  сауда нарығы. Оңтүстік Астана, Алматы қаласы – Қазақстандағы жеке-сауда айналымың ең үлкен ошағы, мемлекет айналымының 40% құрайды, бұл ошақта осы аталатын сегментке сұраныс қанағаттанбаған. Жылжымайтын сауда алаңдарын-ашық базарлар құрайды, ал олар халықтың әлеуметтік жағдайының жақсаруымен тарылып, жаңа заман талаптарына сай сауда орталықтарына деген сұранысты көбейтуде.

Алматы  қаласының сауда кәсіпорындары , оған барлық заманауи сауда форматтары кіреді: жақын маңайдағы дүкендер, супермаркеттер, гипермаркеттер (ашық базарлар мен кішкене лотоктар,жеке кәсіпкерлер палаткаларын қоспағанда) арқылы жекеленген тауарайналымы жыл  сайын өсіп, 2012 жылға жалпы тауар  айналымның 56% құрауы мүмкін.

 

6-сурет. Ұсынылған экономикалық болжау Алматыдағы жылжымайтын сауда алаңдарына деген сұранысты 2 нұсқада жасаған : арнайы және бағаланған қала халық саны статистикасы бойынша

 

- 2008-2012 жж. алматы девелоперлері  қатарға 300 мың шаршы метр жылжымайтын  сауда алаңдарын (девелоперлер  жобаларынан алынған мәліметтер) жоспарланған.

- Ағымдағы девелоперлер  жоспарлары бойынша 2011 жылға дейін  Алматыда жылжымайтын сауда алаңдарына  потенциалды дефицит өсіп, 220 мыңға  жетпекші.

 

7-сурет. Экономикалақ болжау 2009-2012 жж. жылжымайтын сауда алаңдарына деген болашақ сұраныс Алматы девелоперлер ұсынысынан 1,5 есеге өсуі мүмкін

 

Астана қаласының жылжымайтын сауда нарығы. Қазақстан Астана қаласының нарығы жылжымайтын сауда алаңдарымен негізі 2009 жылы қамтылады. Сондықтан 2010 жылға заманауи талаптарға сай жылжымайтын сауда алаңдарына қанағаттанбаған сұраныс күту керек.

Эксперттер  бағалауы бойынша Астана ритэйл нарығының  айналымының жыл сайынғы өсімі 2013 жылға дейін 25% құрау қажет.

1) Жекекленген сауда айналымы сауда кәсіпорындары арқылы тұрақты өсіп, ал ашық базарлар астанамызда 2012 жылға қарай 10-15% тауар айналымға кемуі ықтимал.

- жекеленген  сауда айналым өсімі Астанада  Қазақстандағы ең жоғарғысы. ҚР  Статистикалық Агенствосы мәліметі  бойынша 2007 жылдың бірінші 5 айы  жекеленген тауар айналымы Астанада 36% жетіпті, ал бұл көрсеткіш  орта есеппен жалпы Қазақстан  бойынша 11%.

- жалпы  жекеленген айналым бойынша Алматы  қаласы (40%) мен Астана қаласы (10%) Қазақстан Республикасының жекеленген  айналымының 50% құрайды.

2) Қала халық санының көбейюмен байланысты жылжымайтын сауда алаңдарына сұраныс Алматы қаласынан қарағанда Астана қаласында өте жоғары:

- Астанадағы  жылжымайтын сауда алаңдарының  жалпы көлемі 2008-2009 жылдары девелоперлер  жоспары бойынша шамамен 150-170 мың шаршы метрге жету керек.

- 2007-2008 жжылдары  бірнеше үлкен сауда кешендері  іске қосылған.

- Бәсекелестіктің  өсуімен байланысты Астанадағы  сауда орталықтарының жалдық  ставкасы төмендеп, қайта 2009 жылда  инфляция және курстық айырымынан  жоғарылайды.

- дегенмен, Астана тұрғындарының жалақылары  көбеюмен және сауда алаңдарына  потенциалды сұранысқа байланысты, девелоперлердің үлкен масштабты  жобаларының болмағандығынан(IKEA швед  компаниясының ТРК МЕGA құрылысын  қоспағанда) жақсы сападағы жылжымайтын  сауда орталықтарына дефицитке  байланысты жалдық ставкалар  өседі. 

 

8-сурет.  Экономикалық болжау жылжымайтын сауда алаңдарына  сұраныс пен ұсыныстың нарықтағы тепе-теңдігін 2009 жылда көрсетеді

 

1-кесте

Инвестиция  қайтарылымы. Қазақстанның коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы қаншалықты бәсекелестікке жарамды, яғни инвестиция қайтарылымы СНГ елдерімен салыстырғанда қандай?

	Инвестиция қайтарылымы  (investment yield)		Быр жылдық өзгеріс
	2006	2007
Ресей
кеңселік	9.5%	8.5%	-100
сауда	11.0%	9.25%	-175
қоймалар	11.0%	9.75%	-125
Украина
кеңселік	11.0%	9.5%	-50
сауда	13.0%	11.0%	-200
қоймалар	14.0%	12.0%	-200

 

Қазақстанның  жалпы коммерциялық жылжымайтын  мүлік нарығы және соның ішінде жылжымайтын  сауда алаңдарына инвестиция қайтарылымы  (investment yield) Ресей мен Украинадан әлдеқайда алда. Жоғарыда таблицадан көргеніміздей жылжымайтын сауда алаңдарына қатысты 2007 жылы бұл көрсеткіш Ресейде 1,75% төмендеп 1 жылда 9,25% құраған, ал Украинада 2% төмендеп, 11% болған.

Коммерциялық  жылжымайтын мүлік нарығының  кәсіпқой экперттерінің мәліметтері  бойынша Қазақстан коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына салынған инвестиция қайтарылымы 15-17% .

Сондықтан да, Қазақстанның коммерциялық жылжымйтын мүлік нарығы СНГ жетілген мемлекеттерімен  салыстырғанда инвестицияға тартымды жерлер рейтингісінде өте пайдалы  табыстылығымен алдыңғы орында, бұл  Қазақстанның жылжымйтын мүлік нарығының  коммерциялық сегменттері тәжірибелік  меңгерілмеген секторы екенын көрсетеді.

 

 

 

9-сурет.  Алайда ағымдағы девелоперлер  жоспары бойынша 2011 жылдан кейін  жылжымайтын сауда алаңдарына  дефицит басталуы мүмкін.

 

 

 

 

 

2.1.1 Жылжымайтын сауда нарығына  талдау

 

 

 Жылжымайтын сауда нарықтары ашылып жатыр. Алматының  DTZ  нің 2010 жылғы 3 тоқсандық есеп беруінде  жылдың соңына дейін Қазақстанда 15 аса бренд ашу жоспарлануда деген мәлімет алынды. Сауда орталықтарындағы орынның бағасы тоқсан ішінде  25-30% төмендеді. Белсенді ритейрерлер сұраныстан бөлек, Алматының маңызды сауда орталықтарында өзгеріске ұшырамаған  жалға алу бағасын орнатуда. DTZ берген есебіне сай, сапалы сауда орталықтарының 2010 жылдың 3 тоқсанының соңында жалпы ұсынысы жалпы жалға берілетін аумақтың 180 259 кв. м құрады. 3 тоқсан көпсалалы комплекс «Глобус» сауда орталығының ашылуымен ерекшеленеді (9 975 кв. м., девелопер – KDI). Metro Cash&Carry өзінің көтерме сауда орталығын ашты (11 мың. кв. м, оның ішінде саудаға арналғаны- шамамен 7 мың шаршы метр) «Рамстор» және Small азық-түлік жүйесінде дүкендер санын арттыруда, нақтырақ айтсақ  Жарокова-Дунаевск көшесінде орналасқан  «Рамстор» супермаркеті ашылды.

2010 жылдың 3 тоқсанында жалпы алғанда жаңа  сауда орталықтарындағы сауда  орындары  25-30% құрады, ал орташа  жалға алу бағасының өзгеруі   осы кезңде болған жоқ: сапалы  сауда рталықтарында олар айына   кв.м ге  $60-$120 аралығында өзгеріп  отырған (кестені қара). DTZ болжамына  сай маңызды сауда орталықтарындағы  жалға берілетін орындардың бағасы  өзгеріссіз қалады. 2010 жылдың соңына  таман заманауи сапалы сауда  орталықтарының аумағы жалпы  жалға берілетін аумақтың 194 259 кв. м құрайды. 

Брендтердің келуі мен сауда орындарының  үлкейюіне сұраныстың артуы әсер етеді. Алматыда 2010 жылдың шілдесінде бір айлық орташа жалақы 12% артты, 2009 жылдың шілдесімен салыстырғанда  110 975 теңгені құрады. ҚР статистикалық  агенттігінің мәліметіне сай тауарайналым 2010 жылдың қаңтар-тамыз айларында  Алматыда  14% артқан, 2009 жылдың сол  кезеңімен салыстырғанда 613,180 млрд теңгені құрады.Ритейлерлер нарықтың жақсы дамуын көргендіктен Қазақстанға  келуде. 

3 тоқсанда  Intimissimi, Monsoon, Accessorize, Finn Flare, OKAIDI және  басқа да брендтерге арналған  дүкендері бар  MEGA Alma-Ata СКО ашылады. 2010 жылдың  4 тоқсанында MEGA Alma-Ata да Bershka, Aldo және La Senza ашу жоспарлануда. U.S. Polo және OVS  «Апорт» сауда орталығынан  ашу көзделуде. Бірқатар ресейлік  ритейлерлер, мысалы «ТВОЕ», «Снежная  Королева», Sport Master, RikkiTikki, Modis, «Рив Гош»  Қазақстан нарығына шығуды кздеп  отыр.Алайда сауда орталықтарына  шығу жолы қиындатылған. MEGA Alma-Ata нің пиар-менеджері Алишер Еликбаев  өз сұхбатында,  «MEGA Алмата» кезекте  тұрған барлық жалға алушыларды  есептегенде сауда орындарының  жетімсіздігі  200 мың. кв. құрайды.  Өз кезегін шамамен  400-500 компаниялар  күтуде, олардың 30%  әлемге танымал  брендтер.