Қазақстандағы бағалы қағаздардың инвестициялық портфелін бағалаудың нарықтық экономикадағы жағдайын жетілдіру

MEGA көлемін  арттыруды жоспарлауда – 2010 жылдың  басында тағы қосымша  6 мың.  кв. м. қослады  (қазіргі бар  MEGA қосымша құрылыс салынады). Кеңею  мақсатында жаңадан  GAP, Marks&Spencer, New-Yorker маркалы ірі дүкендер ашылу жоспарлануда, ал 2012 жылдың соңына қарай көлемі 55мың кв.м. MEGA 2 ашылу жоспарлануда.  (жоба Алматының қалақұрылысында қорғалған).

Алишер  Еликбаев  H&M, Puma, McDonalds, Subway брендтерімен келіссөз жүргізуге үстінде екенін хабарлады.  «Біз әзірге бұл брендтерге Қазақстанды таныстырудамыз, біз  және біздің нарық жайлы атудамыз,  бірақ нақты қорытынды жоқ.  Мысалы бізге  Pizza Hut және KFC брендтері  енген, сондықтан да ерте ме кеш пе  McDonalds енеді», - дейді ол. Mega дағы жалға  беру бағасын өзгерту қиын, ол жылына бір рет өзгеріп отырады, бірақ  әр жалға алушыға жеке дара.   «Апорт» та барлық орындарын дерлік жалға берді.

Директор  по финансам и бизнес развитию Eurasia RED (развивает «Апорт») қаржы жөніндегі директор Дмитрий Ревин «Апорт Раимбек» жалға берілетін орын жалпы орындардан 3 тоқсанда 10% дейін азайды. Қазіргі уақытта қаған орындарға тендер жариялануда, олар 2011 жылдың наурызына дейін пайдалануға беріледі. Сонымен қатар 2010 жылдың қыркүйегінен бастап екінші «Апорт Раимбек» құрылысы басталды, қазіргі бар көлеміне 55 мың кв.м 25 тмың кв.м қосылады. Екінші кезекте 2011 жылдың күзінде елдегі ең бірінші барлық маусымды аквапарк және сәнді кимдердің 60 аса дүкендері ашылады.

Дмитрия Ревиннің сөздеріне қарағанда халықаралық  форумда бірқатар танымал ритейлерлермен келіссөздер жүргізілді, олар Қазақстан  мен Алматы нарыңына 2011 жылы енуді  көздеп отыр.  «Апорт» тағы жалға  беру бағасы 2010 жылдың басында жоғарылады, себебі ашылғаннан бері бір жыл ішінде бірқатар жалға берушілерді сатылымы артты. Белгілі болғандай, Eurasia RED бірнеше  жыл бұрын алғаш рет Алматы нарығында жалға беру бағасының  айгалымдағы пайызын есептегенде  минималды жүйесінің үлгісін  ұсынды.

Eurasia RED  Алматы нарығы сауда орталықтарымен  шамадан тыс қамтылған деп  есептемейді. не считает, «  2007 жылы біздің компания Алматыдағы, Астанадағы және Қазақстанның  басқа қалаларындағы  сауда  орындарына деген сұраныстың  болжамы мен экономикалық жоспарын  жасап ұсынды. Осы үлгіге сай  Алматы қаласы ең аз дегенде  тағы да  «Апорт Раимбек» сияқты  екі орталықты қажет етеді  », - дейді Дмитрий Ревин. Екінші  орталық - «Апорт Кульжа» - Алматы  қаласының шығысында Eurasia RED компаниясы 2011 жылдың күзінен бастап салады  және 2013 жылдың көктемінде аяқтауы  тиіс.  Осы уақытта ритейлеры  һздерінің сауда ауқымын кеңейтуді  жоспарлап отыр.  PR-координатор  «METRO Казахстан» Елена Завьялова  айтқандай осы жылдың желтоқсанында  компания екніші дүкенін ашады,  оның жалпы көлемі  11 мың кв. м құрайды. Осылайша жылдың  соңына дейін  «МЕТРО» өзінің  алматыдағы көлемін екі еселендіруді  жоспарлап отыр.  « 2011 жылы біз  Алматыда үшінші дүкен ашуды  жоспарлап отырмыз. Әрине ол  біздің алғашқы екі дүкеніміздіңжұмысының  сәттілігіне байланысты болады  »

10-сурет. 4 тоқсанда  «Манго Центр» ашылды (14 мың кв. м, девелопер – Success Building).Алматы қаласындағы сауда  орталықтарындағы жалға беру  бағасы 2010 жыл 3 тоқсан (болжалған  бағалар)

 

 

2.1.2 Кеңселер нарығына талдау

 

 

Жаңа кеңселер нарықты «құлатты». DTZ компаниясы 2009 жылдың соңында жаңа кеңселік бөлмелерді қолданысқа енгізді, осыған байланысты  Алматыда 2010 жылдың  бірінші жартысында кеңселік қозғалмайтын мүліктің жалдамалық ставкалық дәрежесінің 10-15%–ға және кеңселік сату  бағасының 20-25 %-ға төмендеуін атап өтті. Осы кезде 2010 жылы кеңселік бөлмелерге ұсыныстар 2009 жылмен салыстырғанда 35%-ға өсуі тиіс еді. Бірақ «Къ» анықтауы бойынша ол ертеректе девелоперлердің ұсынғанынан аз болады.

«2010 жылдың бірінші жартысында Алматы қаласындағы  кеңселік жылжымайтын мүліктің нарығы жайлы» DTZ шолуына сәйкес, жалға алушышлардың сұранысы – жалға беру ставкасы  айына бір шаршы метрге $20-$25 болатын, өңделген сапалы кеңселік бөлмелер. Бұндай кеңселерге деген жаңа ұсыныстар 2010 жылдың бірінші жартысында шамамен 70 мың  шаршы метрге жетті, жаңа сапалы бөлмелердің көлемі өткен жылдың сол кезеңге қатысты 27%- ға өсті.

DTZ зерттеу  бөлімінің мәліметтері бойынша  2010 жылдың соңында қолданысқа 159,163 мың шаршы метр аудандығы сапалы  кеңселік бөлмелерді беру жоспарланып  отыр. Олардың көбі – «А» және  «В» классты кеңселік ғимараттар (2-табл. қара). 2010 жылдың соңында сапалы  кеңселік бөлмелерге деген жалпы  ұсыныс шамамен 782,5 мың шаршы  метр болатын ауданға жоспарлануда.

 

2-кесте

Аса маңызды  кеңселік ғимараттардың жалға беру ставкалары

Ғимарат	Жалпы ауданы, шаршы метр	aйына $/шаршы метрге*
Есентай Тауэрс	22260	40-85
Гранд Азия	8000	25-30
Кулан	5000	25-30
Кен Дала	16000	30-35
Нурлы Тау	119700	20-35
Премиум	13000	33-38
Конкорд	8500	25-30
Алатау Гранд	24000	20-30
Сарканд	10500	20-25

 

2010 жылдың  бірінші жартысында «А» классты  кеңселік бөлмелерге деген шамалы  сұраныс пен «В» классты кенңселік  бөлмелерге деген жоғары сұраныс  байқалды. Жалға алынған және  сатып алынған бөлмелердің жалпы  көлемі 6 мың шаршы метрді құрады, бұл көрсеткіш сол кезде 2009 жылдың І –жартысымен салыстырғанда  20%-ға жоғары.

2010 жылдың  І –жартысының соңында «А»  және «В» классты кеңселік  бөлмелердің бос қалған орындары 20% және 15%-ды құрады. Өткен жылдың  дәл сол кезінде  бос орындар  деңгейі төмендеді. Алайда, 2009 жылдың  соңында қолданысқа енгізілген  бөлмелердің бос орындары 80%-ға  жеткен.

Әлбетте келісімдер өңделген, қолданысқа енгізілген кеңселік бөлмелерге жасалынған. Қазіргі  уақытта өңделіп жатқан кеңселік бөлмелерге деген сұраныс төменгі  деңгейде. Сондықтан девелоперлердің  көпшілігі өңдеуге қаражат бөледі немесе өңдеуге кететін шығындарды жалға алушылар мен бөліседі.

2010 жылдың  І жартысында орташа жалға  беру ставкалары  2009 жылдың І  жартысымен салыстырғанда 10-15%-ға  төмендеді. 2010 жылдың І жартысында  «А» классты кеңселік бөлмелерді  жалға беру 1 шаршы метр үшін  айлық ставкалары $30-дан $40-ға дейін  түрленіп өзгеріп тұрды және  «В» классты кеңселік бөлмелер  үшін $15-дан $25-ға дейін өзгерді.  «С» классты кеңселік бөлмелерде  орташа жалға беру ставкалары  айына $7-дан – $13-ға дейін құрады. «В» және «С» классты кеңселік бөлмелерге қойылатын жалға беру ставкаларына  ҚҚС және операциалық шығындар кіреді.

«А» классты  өңделген бөлмелерді сату кезінде 1 шаршы  метр ұшін $3000-$4000 баға ұсынылған. «В»  классты кеңселік бөлмелердің бағасы  1 шаршы метр үшін $2000-$3500. 2009 жылдың бірінші  жартысымен салыстырғанда 2010 жылы «В»  классты  кеңселік қозғалмайтын мүлік  бағасы 20%-ға түсті, ал «А» классты - 25%-ға.

 

3-кесте

2010 жылдың  ІІ-жартысында қолданысқа енгізуге  жоспарланылып отырған аса маңызды  кеңселік ғимараттар (ашылу кезеңі  ауысуы мүмкін)

Ғимарат	Мекен-жайы	Девелопер	Ашылу уақыты	Жалпы ауданы, шаршы метр
Габек және К	Аузеов көшесі-Толе би	Габек	2010, 3-квартал	3500
Персия В&В1	Аль-Фараби даңғылы-Мендыкулов көшесі	Персия	2010, 4-квартал	12000
Европолис	Юбилейный кенті	Евроолис	2010, 4- квартал (оъект тоқтап қалуы  мүмкін-«Къ»)	41000
Алтын Заман	Сейфуллин көшесі – Богенбай батыр	Кадам Инвест	2010, 4-квартал (2011 жылдың 4-кварталына ауыстырылды  –«Къ»)	23200

 

 

 

 

 

 

 

4-кесте

Кеңселік  қозғалмайтын мүлік бағасы (аяқталмаған  және аяқталған өңделуде)

	«В» классы	«А» классы
2009 жылдың І-жартысы	2500-3000 шаршы метр үшін	3500-7000 шаршы метр үшін
2010 жылдың І-жартысы	1800-2500 шаршы метр үшін	3000-5000 шаршы метр үшін

 

DTZ айтуы  бойынша осы жылда ашылатын  ірі объектілердің ашылу мерзімі  өзгеруі мүмкін. Шынымен, «Европолис»  компаниясының сату бөлімінің  директоры «Къ» Виктория Сухинина  айтқанындай, «бүгінгі күнде компания  кеңселік жылжымайтын мүліктің  ірі объектілерін тапсыру мен  құрылыстарын жоспарламайды». Дегенмен, аталып отырған объект 2010 жылы  Алматы қаласында  ашық деп  жарияланғандардың ішінде ең  ірісі болып табылды.

«Алтын  Заманды» тапсыру да кейінге қалдырылды. «Алтын Заман» бірлестігінің вице-президенті Дмитрий Коданиди, 2009-2010 жж. өткен  қаржы тапшылығына тап болғандықтан объектіні қолданысқа беру мерзімі 2011 жылдың ІІ кварталына ауыстырылды  деп түсіндірді.

Оның  жормалы бойынша кеңселік қозғалмайтын мүлікті жалға беру 2011 жылдың басында  тағы 10%-ға төмендейді. «Алтын Заман» вице – президентінің айтуы бойынша  оны сату кезіндегі бағаның ең төменгі шегі бір шаршы метр үшін $1300-$1500 болады. Егер бағалар осындай  дәрежеде төмендесе онда жаңа объектілердің  құрылысы тоқтатылады. Осы саланың  рентабельдік пайызы жоғары емес және  ол 8-15 %-ға тең. «Бірақ, сату бағалары жылдың соңына дейін түспейді,  мүмкін олар сол қалпында қалады», - деп жорамалдады   «Алтын Заман» вице – президенті.

«Габек» және «Персия» «Къ» девелоперларымен байланыс құрылмады.

Осы кезде DTZ  кеңселік қозғалмайтын мүлік  департаментінің директоры Дана Бокебай кеңселік қозғалмайтын мүлік (жалға беру және сату ставкалары) бағасының  төмендеуі өз шарқына жеткендігін  айтты.  «Жаңадан енгізілетін объектілер дағдарысқа дейін басталынып салынған жобалар болып табылады, және олардың  құрылысы қазір аяқталып жатыр. Жақында 2-3 жыл аралығында 2007-2008 жж. жарияланып және басталған жобалар аяқталып қолданысқа енеді, басқа жаңа жобалар  осы кезде күтілмейді», - деп байқады  ол.

Қазірдің  өзінде жаңа кеңселік бөлмелерге деген  сұраныстың өсуі байқалады. Оның ойынша нәтижеде сұраныстың өсуі ең жуық арадағы 2-3 жыл ішіндедгі ұсыныстың шектеулігінен  ставкалар өскен кезде нарықта  девелоперлер үшін жағымды тенденция  күтіледі.

«Қазіргі  уақытта ірі қаржыллық институттар  мен бірлестіктер кеңселік бөлмелерді сатып алуды жөн көреді.  Бұл  сатып алушылар мен жалдаушылар  үшін нарықтағы жағдайдың жақсаруымен  байланысты», - дейді Дана Бокебай.   Бұл жағдайдың 2006-2007 жылдармен салыстырғанда  айырмашылығы зор, ол кезде БЦ иелері клиенттерге өз талаптарын қоя алатын. Сонымен қатар сатып алынған қозғалмайтын мүліктің меншікті бағасын анықтау қиын, өйткені көптеген компаниялар ондай мәліметті ашық көрсетпейді.

DTZ - коммерциялық  жылжымайтын мүлік және  инвестиция  бөліміндегі, 162 қаланың және 45 мемлекеттің  12,5 мың мамандардың басын қосатын  алдағы халықаралық кеңесші. DTZ омпаниясы  Қазақстанда 2008 жылдың басынан  бастап әрекет етуде.

DTZ сұранысты жорамалдамайды. 2010-2012 жылға жуық Алматыда бөлмелердің 200 мың шаршы метр ауданына жететін «А» классты кеңселік бөлмелерді қолданысқа енгізу жоспарланылып отыр, бұл коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстардың 50%-ын құрайды. Дәл осы кезде сұраныс ұсыныстарға қарағанда 7-10 есе артта қалады, және  сарапшылар рецессияның жалғасуын жорамалдайды.

2008 жылдың  соңында Алматы қаласында кеңселік  бөлмелерінің жалпы ауданы 4,6 млн.  шаршы метрді құрады, оның 300-400 мың  шаршы метрді құрайтын аумағын  А және В классты кеңселер  құрайды. DTZ компаниясы өзінің есеп  беруінде соңғы жылдары кеңселік  нарықта халықаралық стандарттарға  біразы сәйкес келетін және  келмейтін объектілер пайда болғанын, және оларды А классына жатқызуға  болатынын атап өтті. Алайда нарықта  әлі күнге дейін ғимараттар  классификациясының стандарттары  жоқ, және олар кеңселік сегментте  жұмысты қиындатады.

2010-2012 жылға  таман Алматыда бөлмелердің 200 мың шаршы метр ауданына жететін   «А» классты кеңселік бөлмелерді  қолданысқа енгізу жоспарланылып  отыр, бұл коммерциялық қозғалмайтын  мүлік нарығындағы ұсыныстардың 50%-ын құрайды. Олар Алматы Қаржы  Департаменті (қазіргі уақытта 4 ғимарат қолданысқа енгізілді,  жоба бойынша олардың саны 54) және  кеңселік кешеннің екінші фазасы  «Есентай» сияқты жобалармен  ұсынылады.

А1 классты (Аль-Фараби даңғылы бойында және Орталық Іскерлік Ауданда – Достық даңғылы бойындағы Алматы қаласының  ескі орталығында) кеңселік бөлмелерді жалға алудың орташа базалық ставкалары айына 1 шаршы  метр үшін   $35-65 құрайды. Алайда нарықта А классты кеңселік бөлмелер ұсынылады, олардың иелері кеңселік бөлмелерді дағдарысқа дейінгі  бағамен  шамамен айына шаршы  метрге $100 болатын құнды сұрайды. ЦДР-дағы сапалы бөлмелердің орташа бағасы ғимараттың классы мен оның қай жерде орналасуына байланысты айына 1 шаршы метрге шамамен $30-65 құрайды. Алматыда В классты кеңселік бөлмелердің  бағасы айына 1 шаршы метр үшін  $27-55 аралығында болады. С классы  бойынша  бұл көрсеткіш айына  $10-16 –ды  құрайды.