Қазақстандағы бағалы қағаздардың инвестициялық портфелін бағалаудың нарықтық экономикадағы жағдайын жетілдіру

Негізінен ғимаратты басқарумен арнайы дайындықтан  өткен компания айналысуы керек. Мысалға іскерлігі коммерциялық жобаларды басқарумен айғақталатын Астанадағы Mobil Realty компаниясын келтіруге  болады.

Жоғарыда  аталғаннан басқа ғимаратты бөлшектеп  сату, оны құрылысы аяқталып, жалдаушылармен толғаннан кейін инвестициялық  жоба ретінде сату мүмкіншілігін  болдырмайды.  Көптеген шетелдік компаниялар  мамандандырылған басқармасы бар кеңселік бөлмелерді сатып алмай, жалға алуға  тырысады, осыған ұқсас тәжірибе Қазақстандағы  екі ірі қалалардағы нарықта  жақсы сапалы кеңселік бөлмелердің  жетіспеушілігін тудырды.

Маркетинг және жалға беру.Мамандандырылған маркетинг жүргізу және Алматы мен Астанадағы коммерциялық жобалардың құрылысының бастапқы кезінде жалдаушыларды іздеу тәжірибесі енді ғана туындап жатыр. Ең дұрысы маркетингті бағдарлама жобаның әрленімі кезінде жүргізілуі қажет. Қойылатын мақсаттар нарық тенденциясына сәйкес келуі қажет. Осыдан кейін барып мақсатты нарықтың талаптарына сай коцепция жүзеге асырылады.

Астана  мен Алматы қалаларында көптеген девелоперлер маркетинг пен жалдаушыларды  іздестіруді жоба дайын болған соң, қолданысқа берілмегенше  ойластырмайды.  Әрине, болашақта жалдаушы болатын  адамға ғимараттың қаншалықты сапалы және құрылысының жаңа  заманға  сай екенін сендіру оңай, алайда оны күту ғимарат иелері үшін де,  банктер үшін де көптеген мүмкіншіліктерді жоғалту болып табылады. Кеңселік бөлмелерді қолданысқа беруден бұрын  оны алдын ала жалдаушылармен толықтыру, ғимаратты  қолданысқа бергеннен  бастап ақшалай қаражатпен қамтамасыз етеді. Алаңдарды алдын ала жалға  берудің  басқа бір артықшылығы  – негізгі алғашқы жалдаушы басқа  компанияларды тарту мүмкіншілігі.

Жылжымайтын мүлік бойынша мамандырылған  агентті тарту жақсы шешім  болып табылады. Консалгтингтті компания жалға беру ставкаларын дұрыс  анықтап, нарық біліміне сүйеніп  маркетингті бағдарлама жасай алады  және жалға беруші үшін ең жақсы  жағдайлар жасап жалға беру жайлы  келісімдер мен келісімшарттарды жасау  міндетін өзінің мойнына ала алады.

Алматы  мен Астана қаласындағы нарықта  кеңселік қозғалмайтын мүлікті ұсыну  жағдайы үдемелі өзгерісте. Алматыда 285 000 шаршы метр болатын ауданды құрылысты 2008 жылы аяқтау көзделген, бірақ көптеген девелоперлер қаражат қиыншылықтарына тап болғандықтан кейбір жобаларды тапсыру 2009 жылға қалтырылды. Астана қаласына халықаралық дәреже беру мақсатында көптеген  амбициозды кеңселік және аралас жобалар жоспарланған. Ұсынылған жобалардың көпшілігі – халқаралық архитекторлардың жобалап жасаған үлкен масштабты биік құрылыстар. Көптеген жобалардың құрылысын бастау кейінге қалдырылды, ал салынып жатқандардың кейбіреулері несиелік дағдарысқа байланысты тоқтатылды.  Құрылыс басы 2009 жылдың ортасы мен 2010 жылы жаңартылатынына ұқсайды.

Жуық  арадағы екі жылда Қазақстандағы  екі қаланың кеңселік нарықтары  пісіп жетілуі тиіс. Осы заманға  сай жаңа бизнес-орталықтардың пайда  болуы өткізілген жобаларды басқарушылардың  кәсіптілігіне  әкеледі. Бұл нарыққа  жағымды эффект береді және де жергілікті бизнес орталықтарындағы шетелдік жалдаушылар  үшін жағамды әсерін тигізеді.

 

 

2.1.3 Қоймалар нарығын талдау

 

 

Қоймалар паритетке жетті. Қоймалардың «А» классы толтырылды, және жалдаушы жаңа жерге өтініш бермейді.

Holland / CB тұжырымы бойынша 2009 жылы Алматы  қоймаларына қойылған  жалдамалық  ставканың 25%-дық «просадкасынан»  кейін 2010 жылдың ІІІ-кварталында  түсу тоқтады. «А» классты жаңа  заманға сай қоймалар 100%-ға толтырылды. Тұтастай алғанда нарық бойынша  қоймалы жылжымайтын мүлікке  деген сұраныс пен ұсыныстың  біраз өсуі байқалады.

Scot Holland / CB Richard Ellis компаниясының дамуын  қадағалайтын жетекші Валерий  Пшеничныйдың бағалауы бойынша  бүгінгі таңда Алматыдағы қоймалық  бөлмелердің көлемі жалпы көлемнің 70%-н құрайтын ескі кеңес одағынан  қалған қоймаларды қосқанда 800 мың  шаршы м-ді құрайды. 

Алматыдағы  қоймалық бөлмелердің жылдық жалдау құны ауысып тұрады – 1 шаршы метр үшін $30-дан 110$-ға  дейін, ол айына 1 шаршы  метр жер құны $2,5-9 болатындығын мәлімдейді.

Жоғары  классты қоймалық бөлмелердің жалға  беру ставкасын төмендету 2009 жылы бойынша 25%-ды құрады. Дәл осы кезде 2010 жылдың ІІІ-кварталында қоймалық бөлмелерді жалға беру ставкасының өзгеруі  байқалмайды.

Қоймалық  бөлмелердің орташа сатылым құны 1 шаршы метр үшін $600-ды  құрайды.

Әлемдік нарық пен Қазақстан ұлттық экономикасы  өсуінің баяу жүруі іс - әрекеттік  активтіліктің төмендеуімен қоса, қойма  бөлмелерінің бос болып қалу деңгейін өсіруге әкеп соқты, ол кейде 30%-ға дейін  жетеді (орташа көрсеткіш -25%).

Қоймалық  бөлмелердің ірі жалға алушылары  осы күнге дейін қоймалардағы «А» немесе «В+» классты аудандарды 5  немесе одан да көп жылға жалға  алуды жөн көреді  және олар даму бойынша жоспардың қысқаруына байланысты жаңа бөлмелерді жалдау үшін өтініш бермейді. 

Сонымен қатар соңғы бірнеше жылдар бойғы  ауыр экономикалық жағдайлардың әсерінен Қазақстан нарығына жаңа ауқымды  компаниялардың келуі байқалмайды.

Валерий Пшеничныйдың айтуы бойынша қоймалық бөлмелерге өтініштерді қазіргі  уақытта  жергілікті МСБ сегменті береді. Алайда бұндай өтініштердің саны да көп емес, әдетте МСБ қоймаларды  өздігінен іздейді. Жергілікті компаниялардың сұраныс беретін қоймалардың  орташа көлемі 100-500 шаршы метр.

Осыған  қарамастан осы заманға сай ірі  қоймалардың жағдайлары жақсы және олар әрі қарай кеңейуді қарастыруда. AO “Damu Logistics” басқармасының орынбасары Николай Кашириннің айтуы бойынша  Алматыда компания қоймаларының толуы 90%-ды, ал аумақтарда – 20%-ды құрайды. Ол 2009 жылмен салыстырғанда  сұраныстың өсу тенденциясын байқайды. Сонымен  қатар «А» классты қоймалардың  арасында бәсекелестік болады, бірақ  олардың барлығы аталған классқа  сәйкес келмейді. Осы кезде  AO “Damu Logistics” Алматы, Астана, Актөбе, Қарағандыда  бар, және 2014 жылға дейін мемлекеттің  барлық аумақтарына, РФ-ның Тульск облысына, Қазақстанның негізгі транспорттық түйіндеріне ену жоспары бар екендігін  Николай Каширин атап өтті.

 

5-кесте

Алматы  қаласының 10 ірі логистикалық кешендері

№	Қойма аты	Билеуші-компания	Ауданы (шаршы метр)	Бос орындар (шаршы метр)	Жалға беру стакалары (USD/ айына кв.м)	Толтыру деңгейі
1	«Даму» индустриалды-логистикалық орталық	High Tech Logistic	110,000	0	8	100%
2	«PEAK Akzhal» индустиралды-логистикалық парк	АҚ «Қазақстан қағазы»	111,000	10,000	6	91%
3	«PD-Logistics» транспорттық-логистикалық парк	АҚ «Қазақстан қағазы»	48,000	сұраныс бойынша	сұраныс бойынша (паллето орын 0)	сұраныс бойынша
4	«EAT» қоймалық терминал	ЖШС «Европа-Азия-Транзит»	55,000	0	Суткасына 9 тн./кг	100%
5	Тау – Терминал	АҚ «ТРАНКО»	14,000	400	14,18$/ палетто орын	97%
6	«Данко» қоймасы	ЖШС «Дан1»	20,000	450	8	97.5%
7	Айнабулақ микроауданындағыы қойма	ЖШС «Ұшқын.КЗ»	5000	1500	6	70%
8	АХБК аймағындағы С классты  қойма	ЖШС «Иннова Инвестмент»	10,000	4000	3	60%
9	өндірістік база (өндірістік бөлмелері  бар В классты қойма)	ИП	4600	4600	for sale	-
10	«Алматы ЮСКО» (құрылыс кезеңінде)	USKO International	39,000	-	-	-

 

Келешегі  бар. Қазіргі уақытта Алматы нарығында өндірістік парктердің құрылысына берілетін дайын инфрақұрылымы бар жер учаскелеріне деген ұсыныстар жоққа тең. Бұл нарық әлі күнге дейін дамудың бастапқы кезінде тұр.

Коммериялық жылжымайтын  мүліктердің жаңа құрылыс  жобалары Алматы-Астана жолы бойында  орналасқан. Алматының батыс жағында (Бишкек жолында) темір жол торабының  жетіспеушілігі сол аймақта қоймалық бөлмелерді салу үшін қиындық туғызады.

Кеңес заманындағы  салынған қоймалық бөлмелер шағын (жергілікті) компаниялармен жалданады.

Кейбір  ұйымдар кейіннен нарықтан алып тасталынатын өзінің қоймаларын  жасауға тырысады.

Нарық тәжирибесі бойынша компания егер қоймалық бөлмелерге зор талаптар қойса, олар қаладан  шамамен 20-50 км қашықтықта  өзінің  меншік бөлмелерін және дистрибутты  пункт ретінде қолданылатын қала ішінде бір қоймалық  ғимарат  салады.  Басқа компаниялар бағасы төмен болғандықтан «В» классты  шағын қоймалық  бөлмелерді жалға  алады.

 

6-кесте

Алмтыдағы қоймалық бөлмелердің жалға беру ставкасының орташа деңгейі

Класс	1 айдағы  НДС-ті қосқандағы 1 шаршы  метр үшін жалға беру ставкасы
«А» классы	7-9
«В» классы	5-7
Төменгі класстар	2,5-5

 

Scot Holland CBRE. Ең бірінші қойма1991-1994 жылдар аралығында Алматы қаласында қоймалық бөлмелерді салуға арналған жобалар  мүлдем болмады.  Бұл сегмент  қазақстан нарығында шетелдік компаниялар пайда болысымен дами бастады (мысалы, 1994 жылғы Procter&Gamble сияқты), бірақта бірінші қоймалар «А» және «В» класстық сипаттамаға сай болмады. Ең бірінші қойманы 1996 жылы  USKO компаниясы салды және ол осы күнге дейін қолданыста.

Қоймалық  қозғалмайтын мүлік сегментінің  кейбір қатысушылары өздерінің клиенттеріне қойманы әлбеттегідей жалға берудің  орнына «логистикалық аутсоринг» (қорды  басқару бойынша қызметтер, товарды  жеткізу, орналастыру және т.б., логистикалық операторды марапаттау үшін төлем)  қызметін атқару бағдарламасын таңдап алды.

Жолды бұзуға әкеліп соғатын көлік қозғалысының жоғары интенсивтілігі әуені ластаумен  бірге жергілікті басқарманы көлік  ауыртпалығын қысқарту бойынша және қоршаған ортаны жақсарту саясатын өңдеуге  мәжбүр етті.

Кейбір  жоспарлар улкен алматы шеңберлі жол (БАКАД) құрылысымен бірге қала сыртына барлық қоймалық бөлмелерді көшіруді ойластыруда.

Бүгінгі күнде көптеген логистикалық ескі типті  терминалдар жаңарту кезеңінде, инфрақұрылым сапасы, оның  ішінде  жол инфрақұрылымы жақсарып келеді, ал өткізгіштік – жоғарылауда. Бұл  процесс баяу болғанымен бұл сектор жақсы болашақты көрсетеді дейді  Scot Holland CBRE.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Инвестициялық бағдарламаның  аймаққа әлеуметтік әсерін эконометрикалық  модельдеу арқылы бағалау

 

3.1 Әлеуметтік-экономикалық  процесстерді эконометриялық модельдеу

 

 

Қазiргi уақытта экономикада шешiм  қабылдау экономикалық математикалық  әдiстердiң кең шеңберiне негiзделедi. Салалар мен кәсiпорындардың қызметiн  басқару, ресурстарды бөлу, дамудың  ең жақсы вариантын таңдау, рыноктық коньюнктураны зерттеу, болжау, жоспарлау  және сол сияқтыларға қатысты  бiрде-бiр маңызды шешiм нақты  процестi немесе оның бөлiктерiн алдын-ала  математикалық модельдеусiз жүзеге асырылмайды.

Объектiлердi қаржыландыру мен несиелеу, материалдық және қаржылық баланстарды  құру, ақша қаражаттарын салудың ең жақсы әдiстерiн табу, олардың  өндiрiс процесiндегi қозғалысына  байланысты сұрақтарды шешуде экономикалық математикалық модельдеу ерекше орын алады.

Белгiлi бiр әлеуметтiк экономикалық объектiлердi экономикалық математикалық  модельдеу модельделетiн объектiде жүрiп жатқан процестер мен құбылыстардың  мәнiн дұрыс түсiнген кезде жүйелiк  амалды қолданғанда (ең басында объектiнiң  жүйелiк талдауы, ал содан соң  – модельдiң жүйелiк синтезi) ғана тиiмдi болуы мүмкiн.

Осыған орай экономикалық математикалық  модельдеу жүйелiк талдау мен  объектiнiң синтезiн, шешiмдердi қабылдаудың  қағидалары мен амалдарын, ЭЕМ мен  ақпараттық жүйелердi сауатты қолдануды  және бiлiмдi талап етедi.

Әлеуметтiк экономикалық объектiлердi немесе процестердi экономикалық математикалық  модельдеудiң осы және өзге де атрибуттары  бiр-бiрiмен өзара байланысты. Модельдеу  процесiнiң қандай да бiр мiндеттi құрамдас бөлiгiнiң жоқ болуы әдетте құрылған модельдi тиiмсiз етедi немесе тәжiрибелiк есептеулер қолданылмайтындай  етедi.

Басқарусыз (дескриптивтi модельдер) экономикалық математикалық модельдер  негiзiнде статикалық модельдердi бiлдiредi (өсу қисықтары, регрессиялық сызықтар), олардың сипаттамалары немесе параметрлерi арасында қатынастарды орнату жолымен  объектiлердi зерттеуге арналған.

Басқарусыз модельдер фактiлiк  үрдiстердi, олардың ағымына араласпай, зерттеу үшiн қолданылады. Бұл  модельдердi қолдану ауқымы жетерлiктей кең. Басқарусыз модельдерге елдiң  экономикасының, ұлғаймалы қайта  өндiрiстiң, халық санын, тууды болжау және т.б. модельдер жатады. Әдетте олар объект жөнiнде жалпы түсiнiк бередi. Модельденетiн объектiде процестер  агрегатталған түрде көрсетiледi және максималды жалпыланған болып  келедi. Сондықтан басқарусыз модельдер  модельдеу объектiсi туралы толық  түсiнiк бермейдi және жалпы өзгерiстер мен үрдiстердi зерттеуге ғана жарамды.