Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

     Структура несельскохозяйственного спроса на землю представлена спросом на земельные участки для строительства жилья, возведения объектов инфраструктуры, промышленных предприятий. При этом близость к центру имеет весьма существенное значение, так как именно местоположение участка определяет наиболее доходный способ его использования.

     Спрос на участки под возведение инфраструктуры в большинстве случаев предъявляется  государством, поскольку наиболее прибыльное использование участка не всегда оптимально с точки зрения интересов города и комфортабельности проживания в нем. Это накладывает отпечаток на формирование несельскохозяйственного спроса на землю.

     Следует также отметить, что земля как  вечный фактор производства является объектом спроса в условиях инфляции, когда индивиды, желая обезопасить от обесценения свое денежное состояние, предъявляют повышенный спрос на земельные участки и недвижимость, выступая в этих условиях определенной гарантией сохранения их портфелей. Земельные участки, особенно в городах и пригородных зонах, могут стать объектом спекуляции. Их скупают по относительно невысоким ценам в перспективных зонах и не застраивают до тех пор, пока развитие инфраструктуры соседних участков (проведение газа, воды, электричества) не поднимет цену на них до максимума, а затем продают по новой высокой цене.[10, с. 267-269]

       Как уже отмечалось в разделе 1.1, спрос на землю выступает определяющим фактором формирования ренты. Если повышается спрос на землю, то повышается и рента. Изменения величины экономической ренты не будут оказывать никакого влияния на количество имеющейся земли, так как предложение земли просто не может быть увеличено. Иными словами, на изменение спроса на землю значительное влияние оказывает динамика цен, количество же предложенной земли практически не влияет на спрос. [9, с.637]

     1.3 Цена земли

 

     В развитом рыночном хозяйстве земля  является предметом купли- продажи. Она продается благодаря её способности  приносить ренту своему владельцу. Земля может многократно менять своего владельца. После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене.

     Цена  в этом случае должна быть такой, чтобы  землевладелец не только отказался  от пользования своей земельной  рентой, но и уступил право собственности  на участок. Потенциальные покупатели тоже ориентируются на размер земельной ренты, которую смогут получить после покупки земельного участка. Чем выше рента, тем, при прочих равных условиях, больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).

     Потенциальный покупатель рассматривает также  альтернативные варианты использования  своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не станет покупать землю, а  положит капитал в банк и получит  доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец земельного участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, чтобы, поместив их в банк, получить в виде процента сумму, эквивалентную земельной ренте. Отсюда можно заключить, что цена земли – это дисконтированная ценность, рассматриваемая по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего доход. Цена, которую покупатель готов заплатить за земельный участок, равна современной дисконтированной стоимости будущих доходов: 

             (1.2)

                                   

     где    P_z – цена земельного участка;

              R_t – годовая рента, ожидаемая с данного участка земли в t-м году;

              i – текущая рыночная ставка ссудного процента. 

     Необходимо  также учитывать, что срок службы земли бесконечен. С увеличением числа лет t величина  (коэффициент дисконтирования) становится все меньше. Отсюда следует, что цена земли равна: 

                                       (1.3) 

     На  практике цена земли зависит от многих факторов, которые обусловливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Так, в период инфляции цены на землю возрастают, поскольку люди стараются уберечь свои сбережения от обесценения. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные земельные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли. [10, с. 275-276]

     В определении цены на земли, большое значение имеют спрос и предложение. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей: сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа, и  несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

     Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием  и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические  условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

     Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора  формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие  на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

     На  цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения  с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер – она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного  ресурса. [20, с. 318]

     1.4 Арендная плата и цена услуг земли

 

     Прежде  чем приступить к анализу рынка  услуг земли, следует разобраться с такими понятиями, как «землевладение» и «землепользование».

     Землевладение – это права данного лица на участок земли на установленных  законом основаниях. Землепользование – это право пользования землей в установленном законом порядке. [19] Таким образом, землевладельцы являются собственниками земли, имеющими право на владение и распоряжение ею, а землепользователи – лицами, которые арендуют землю, отдаваемую им во временное пользование. Арендаторы могут нанимать наемных рабочих для выполнения определенных работ при производстве сельскохозяйственной продукции. В связи с этим различают услуги земли как фактора производства и землю как объект собственности (капитальное благо).

     Для того чтобы рассмотреть услуги земли  как фактора производства, необходимо ввести в анализ определенные предположения-ограничения:

1. вся земля имеет одинаковое качество, является однородной по продуктивности;
2. на ней производится только один продукт;
3. все земли арендуются на совершенно конкурентном рынке земельных участков без предварительного вложения капитала;
4. производство продовольствия для собственных нужд отсутствует.

 

     Итак, все участки, годные для обработки, введены в сельскохозяйственный оборот. Пересечение кривой спроса D и кривой предложения S определяет точку равновесия E₀ на рынке услуг земли (рисунок 1.3). 

      R                    S

       D

      R2 

                                                       

       R0 E0

                                   
 

       R1      

      

             

     0   Q2               Q0              Q1   Q(га) 

     Рисунок 1.3 – Равновесие на рынке услуг земли 

     Точке Е₀ на этом рисунке соответствует равновесный уровень чистой земельной ренты, или равновесная цена услуг земли R₀, которая уравновешивает спрос на землю со стороны ее потенциальных арендаторов и предложение услуг земли со стороны земельных собственников. R₀ иногда называют прокатной ценой земли. Ренту, равную R₀ за 1 га площади, получает каждый собственник земельного участка независимо от плодородия и местоположения последнего. Площадь 0R₀E₀Q₀ на рисунке 1.3 – это общая сумма ренты, получаемой всеми собственниками арендованной земли в данном государстве.

     Чистая  земельная рента – это доход, выпадающий на долю каждого собственника земли или других природных ресурсов, предложение которых строго фиксировано. Собственники земли, владея земельными участками, взимают плату за доступ арендаторов к пользованию своей собственностью. Основной причиной существования чистой земельной ренты является монополия на землю как на объект собственности.

     Рента имеет тенденцию колебаться вокруг точки равновесия Е₀ (рисунок 1.3). Если по каким-то причинам земельная рента R₁ опустится ниже равновесной величины R₀, то возрастает спрос на землю со стороны землепользователей и количество желающих арендовать участки будет на (Q₁ – Q₀) больше, чем количество земельных участков, сдаваемых в аренду. Такое положение не может продолжаться длительное время, так как найдутся арендаторы, желающие уплатить за землю большую, чем R₁ , ренту, и это возвращает цену услуг земли к точке равновесия Е₀ и ренте R₀.

     В условиях неэластичного предложения  земли уровень, на котором устанавливается  земельная рента, зависит только от спроса на услуги земли. Чем он выше, тем выше земельная рента, и наоборот. Спрос на услуги земли является производным от спроса на продукт земли. Следовательно, рост цен на продовольствие стимулирует спрос на соответствующие услуги земли и ведет к повышению ставок земельной ренты, а уменьшение спроса на продукт земли снижает их. [10, с. 269-271]

     В современной экономической литературе земельная рента рассматривается как частный случай экономической ренты.

     Экономическая рента – это доход, получаемый собственником любого ресурса, предложение  которого естественно или искусственно ограничено. Первоначально проблема ренты возникла в земледелии, и понятия «земельная рента» и «экономическая рента» совпадали. Однако сейчас экономическая рента включает в себя земельную ренту, но не сводится к ней. Экономическую ренту могут получать звезды эстрады, знаменитые киноактеры, выдающиеся спортсмены. [9, с. 638]

     Одним из видов землепользования является аренда. Аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой землепользования в слаборазвитых  странах. При капитализме получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах.

     Аренда  земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения  хозяйства на договорных условиях за определённую плату. [19]

     Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику.  Величина арендной платы – это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.

     В подходе к процессу образования  ренты с точки зрения арендатора особое значение приобретают потребительные свойства земли, на которой предполагается ведение сельскогохозяйственного  производства. За допуск к участку необходимо уплатить арендную плату, величина которой равна чистой земельной ренте при условии, что в землю не вкладывались инвестиции.

     С позиции арендатора чистая земельная  рента – это расход, который  должен возместиться так же, как  и остальные издержки. Кроме того, арендатор заинтересован в получении прибыли, которая примерно равна прибыли других предпринимателей в других отраслях. Если такой возможности нет, арендатор не будет претендовать на участок, и вложит деньги в иную сферу деятельности. И всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что земельная рента – это своеобразный налог, накладываемый земельными собственниками на общество. В случае выкупа арендатором участка земли чистая рента исчезает.