При отсутствии инвестиций в земельный  участок величина чистой земельной ренты совпадает с арендной платой. Однако в большинстве случаев арендная плата превышает величину земельной ренты. Это связано с тем, что на практике в арендную плату помимо земельной ренты могут входить амортизационный отчисления на сооружения, которые были возведены на участке до сдачи его в аренду, и ссудный процент на вложенный в землю капитал. Всякие затраты в связи с улучшением участка, осуществленные его собственником, должны возмещаться, иначе деньги, предназначенные для улучшения земли, найдут альтернативные варианты использования. [10, с.271-272]

     Помимо  этих элементов, в состав арендной платы  включают также и дифференциальную земельную ренту, образование которой мы подробнее рассмотрим в следующей главе.

     В структуре арендной платы с течением времени прослеживается устойчивая тенденция увеличения доли амортизации и процента на вложенный капитал. Землевладельцы в этой связи заинтересованы в более коротких сроках аренды земельных участков, поскольку в этом случае все улучшения, осуществленные на земле, будут быстрее учтены и включены в условия нового арендного договора. Арендаторы, наоборот, настаивают на более длительных сроках аренды, так как доход от всех улучшений земельного участка они присваивают до тех пор, пока сохраняются условия прежнего арендного договора. [10, с. 272]

     1.5 Дифференциальная  рента

 

     В предыдущей главе было выдвинуто  предположение о том, что вся  земля однородна и что все  земельные участки обладают одинаковым качеством. На самом же деле земельные  участки отличаются друг от друга своей продуктивностью, которая предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т. д. Это является объективной основой для образования дифференциальной ренты.

     Дифференциальная земельная рента – это доход, возникающий в случае использования ранжированных (не являющихся однородными в каждом их классе) природных ресурсов.

     По  способу воспроизводства добавочной прибыли различают два вида дифференциальной ренты: I и II дифференциальную ренту.

     Дифференциальная  рента I – это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения.

     Дифференциальная  рента II – это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат различной производительности последовательных добавочных вложений капитала на одном и том же участке земли. [19]

       Основными условиями образования дифференциальной ренты являются:

1. Различия в уровне плодородия на различных участках земли, в местоположении участков по отношению к рынкам сбыта, в производительности добавочных вложений капитала в землю. В общем виде эти различия можно представить как различия лучших и худших земель. С применением  научных достижений в сельском хозяйстве плодородие худших земель повышается, с развитием транспорта сглаживается различие в местоположении земель, но не до конца. К тому же никто не запрещает владельцу лучшей земли также использовать научные достижения, что приносит еще большие результаты.
2. Ограниченность земель, в особенности лучших. Сельскохозяйственное производство невозможно сосредоточить только на относительно лучших землях, поэтому возделываются также средние и худшие земли, чтобы удовлетворить общественный спрос на продуты питания.
3. Наличие товарно-денежных отношений. Рента может развиваться как денежная рента лишь на основе товарного производства. И она становится таковой в той самой мере, в какой сельское хозяйство становится товарным производством. [3, с. 287]

     Неизбежность  обработки худших земель обусловливает  признание издержек производства на этих землях общественно необходимыми, но в таком случае хозяйства на лучших и средних землях, наряду с обычной прибылью, будут получать добавочную прибыль.

     Данная  добавочная прибыль при выплате  арендной платы принимает вид  дифференциальной ренты.

     Рассмотрим  подробнее механизм образования  дифференциальной ренты I по плодородию.

       Предположим, выделяют три участка земли A, B и C, одинаковых по площади, но различных по плодородию (рисунок 1.4) 
 

  P P P MC

 MC MC 
 

                                                                                                           ATC

             

      MR    MR 

      ATC MR

      ATC 
 

                                       

 Q  Q                                               Q 

            A B C 

Рисунок 1.4 – Образование дифференциальной земельной ренты [10, с.273] 

     Фермер  А арендует самый плодородный  участок, фермер В – средний по урожайности участок и фермер С – наименее плодородный участок. При прочих равных условиях средние  совокупные издержки ATC будут наибольшими на участке C и наименьшими на участке А. В условиях совершенной конкуренции фермеры будут продавать всю выращенную продукцию по одинаковой цене, и спрос на их продукцию будет представлен горизонтальной линией на рисунке 1.4 (D=MR)

     Фермеры А и В получают добавочный доход (прибыль), фермер С не получает добавочного дохода, он только покрывает свои издержки.

     В таких условиях добавочный доход  фермеров А и В при выплате  арендной платы принимает вид  дифференциальной ренты по плодородию. Участок С не приносит дифференциальной ренты.

     Следует разобраться, почему одни земельные  участки приносят дифференциальную ренту, а другие нет.

     При производстве сельскохозяйственной продукции  цены на нее формируются в соответствии с издержками производства на худших участках. Если бы фермер с не мог возместить свои затраты, он не стал бы обрабатывать этот участок. Однако потребности населения в сельскохозяйственных продуктах таковы, что для их удовлетворения необходимо обрабатывать не только лучшие и средние по плодородию участки, но и самые неурожайные.

     Ограниченность  количества лучших и средних земель предопределяет вовлечение в хозяйственный  оборот худших земель. А это означает, что фермеры, работающие на них, несут  более высокие издержки, не получая  добавочного дифференциального дохода, как это имеет место на лучших и средних участках. Поскольку количество плодородных земель достаточно устойчиво и не может значительно увеличиться, извлечение ренты также носит устойчивый характер. Землевладельцы, имеющие более плодородные земли, обладают монополией на землю как на объект хозяйствования, что и является причиной существования дифференциальной ренты. При заключении договора собственники земли включают размер дифференциальной ренты в арендную плату, ставя тем самым всех арендаторов в равные экономические условия.[10, с. 273-274]

     Следует отметить, что «экономическое качество»  земли определяется не только через  плодородие, но и местоположение участка. Ранжирование участков земли по местоположению может вестись:

1. в сельской местности – по отношению к рынку сбыта сельскохозяйственной продукции, к железнодорожной станции или к источнику воду;
2. в городе – по отношению к центру города (офисы фирм), к зоне отдыха (жилой массив) или с учетом розы ветров;
3. в общенациональном масштабе – с учетом наличия свободной рабочей силы, политической и социальной стабильности и т.д. [7, с. 633-635]

     Предприниматель, использующий участок земли, который  по сравнению с другими значительно  отдален от рынка сбыта, будет  вынужден нести дополнительные транспортные издержки по доставке продукции. И наоборот, то предприятие, которое использует участок земли, размещенный ближе к месту сбыта продукции, будет экономить на транспортных расходах и иметь другие экономические преимущества.

     Рассмотрим это на примере (рисунок 1.4). Фермер С ведет производство на самом отдаленном участке и несет дополнительные транспортные расходы. На этом участке не образуется добавочный дифференциальный доход.

     Фермеры А и В экономят на транспортных расходах и получают добавочный дифференциальный доход. Данная дополнительная прибыль в виде экономии на транспортных расходах, которую присваивает собственник земли, принимает вид дифференциальной ренты по местоположению. [10, с.274]

     Дифференциальная  рента I связана с экстенсивным ведением хозяйства.

     Помимо  естественного плодородия земля  может различаться и по искусственному плодородию. Основой тому выступает  использование большего количества труда и капитала, т.е. более интенсивное  ведение  хозяйства. При таком  хозяйствовании постепенно улучшается качество земли, повышается урожайность, а сам участок земли переходит в более высокую категорию.

     Предпосылкой  появления дополнительной прибыли  выступает создание искусственного (экономического) плодородия почвы  за счет более умелого хозяйствования с дополнительным капиталом. Образование дополнительной прибыли такого рода свидетельствует о том, что в хозяйстве происходят положительные технологические сдвиги, сопровождающиеся ростом производительной силы труда и капитала. Дополнительная продукция создается благодаря совершенствованию агротехнических приемов. Дополнительную прибыль такого рода присваивает арендатор.

           Поскольку образование дополнительной прибыли связано с процессом интенсификации сельского хозяйства, то предприниматель-арендатор особенно заинтересован в удлинении срока аренды земли. Откупившись от земельного собственника арендной платой, он может в течение всего срока аренды сам присваивать всю добавочную прибыль, которая образуется от дополнительных вложений капитала. После истечения срока арендного договора собственник земельного участка стремится повысить земельную ренту на ту величину, которая равна добавочной прибыли, образовавшейся в течение всего срока аренды. В этом случае добавочная прибыль арендатора трансформируется  в дифференциальную ренту II. [7, с.636-637] 

     В условиях частной собственности  на землю в структуре арендной платы всегда присутствуют, помимо амортизации и процента на вложенный  капитал, чистая земельная рента, дифференциальная земельная рента по плодородию – если речь идет о лучших и средних участках земли, и дифференциальная земельная рента по местоположению – если участки находятся недалеко от рынка сбыта. Кроме того, последовательное инвестирование капитала в земельные участки приносит добавочный дифференциальный доход (вследствие повышения экономического плодородия почвы) и тоже образует дифференциальную земельную ренту. [10, с.275]

       
 
 
 
 

 

     

     2 Земельный рынок  зарубежных стран

     2.1 Развитие земельной собственности в западноевропейских странах

 

     В Республике Беларусь преобладает государственная собственность на земли сельскохозяйственного назначения, значит в ближайшие годы широкое распространение получит долгосрочная аренда земельных участков (на срок не менее 5 лет) с последующим развитием других форм земельных отношений. В связи с этим актуальным является исследование законов и закономерностей  рыночных преобразований земельных отношений в странах с развитой рыночной экономикой.

     Зарубежный  опыт землевладения и землепользования показывает, что земельные отношения в странах с рыночной экономикой строятся как на праве государственной, так и на праве частной собственности с различными подходами к решению проблем землепользования, земельных отношений.

     Земельная собственность как общественное явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отношениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей удовлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как исторически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государственный, общинный, коллективный, кооперативный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность – поздний и наиболее совершенный институт собственности, который оказывает большое влияние на эффективность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной собственности на землю и приспособление других ее форм к условиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений.[18, с.117]