Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли. Проблемы его формирования в Республике Беларусь

     Перечень  таких населенных пунктов, дачных и  садоводческих товариществ утверждается Советом Министров Республики Беларусь. [6]

     В последние годы в Беларуси наблюдается  существенный рост цен на городские  и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля со стороны государства в отношении процесса купли-продажи. Это находит отражение в таких мерах земельного и градостроительного регулирования, как сервитуты¹, различные градостроительные регламенты, разрешения и обязательства. Дальнейшее развитие данного сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования.[10, с. 278]

     В Беларуси имеются условия для  развития фермерских хозяйств. За 1996-2006 гг. общая площадь земельных угодий, арендуемых ими, возросла почти в три раза и составляла в 2006 г. около 149 тыс.га. В 2007 г. площадь земель фермерских хозяйств составляла 107,8 тыс. га.[16, таблицы 2.8, 2.9] Первый опыт показывает, что в условиях Беларуси это весьма перспективное направление развития земельных отношений. Вместе с тем данное направление требует больших капитальных вложений, предполагает наличие у фермера соответствующей агрономической подготовки, развитие коммерческой смекалки и ответственности. Фермерские хозяйства имеют бесспорные преимущества прежде всего там, где есть возможность на небольших земельных участках использовать интенсивную технологию земледелия. Фермерство, как и любая новая форма организации экономических отношений, нуждается в соответствующей поддержке со стороны государства.[7, с.653-654]

     Для продолжения эффективного существования  рынка услуг земли необходимы дальнейшее государственное правовое и экономическое регулирование  земельных отношений в направлении освоения долгосрочной аренды земли, широкое внедрение рыночных операций с землей (залог, обмен земельными участками сельскохозяйственного назначения), создание инфраструктуры земельного рынка и т.д. Это требует от государства проведения долговременной научно обоснованной земельной политики, которая позволила бы вывести аграрные отношения на качественно новый, рыночный уровень.

     В республике также существует промежуточная  форма землепользования – пожизненное  владение. В этом случае пожизненный владелец получает землю от собственника и фактически пользуется всеми правами собственника. В то же время он несет ответственность перед собственником за сохранность объекта собственности и может передавать участок другим лицам только на срок своей жизни. За пользование землей ее владельцы и пожизненные пользователи уплачивают земельный налог.

     В целом, для реального изменения  сложившейся экономической ситуации в аграрном секторе Республики Беларусь необходимы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отношений, в частности форм собственности на землю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйственного механизма. [10, с. 279]

     Степень рыночной ориентации экономики выявляют структурное соотношение государственной  и частной собственности, а также  объемы непосредственного участия  государства в производственном процессе. В современных условиях одним из основных способов управления собственностью становится ее приватизация.

     За  годы реформ в нашей стране изменился  земельный строй. Собственники и владельцы земельных участков имеются не только в сельской местности, но и в городах. Произошли определенные структурные изменения в формах земельной собственности, землевладения и землепользования. Осуществлена приватизация участков общим размером 71,6 тыс. га (0,3% от площади земельного фонда) (см. приложение А).

     В отличие от других постсоветских  стран, объемы и темпы приватизации земель в Беларуси очень незначительны. В Российской Федерации удельный вес частной земельной собственности составляет 62%, на Украине – 65%.

     В гражданском обороте могут находиться около 900 тыс.га (4,3% земельного фонда  страны). Отчуждение иных земель ограничено конституционными нормами. Согласно ст.12 Кодекса о земле, в частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и дачного строительства.

     В начале 2009 года в частной собственности  физических лиц находилось только 8% земель, вовлечение которых в оборот возможно в законном порядке. Результаты анализа положения с приватизацией земель в Беларуси приведены в приложении Б.

     Земельные участки для ведения личного  подсобного хозяйства, коллективного  садоводства и огородничества, индивидуального  жилищного и дачного строительства  имеют 2,58 млн граждан. В их владении и пользовании находится 1142 тыс. га (12,9% от площади продуктивных сельскохозяйственных земель). Могут находиться в частной собственности территории площадью 895,5 тыс. га. Структура приватизированных участков по видам владения представлена диаграммой на рисунке В.1 (см. приложение В). Согласно приведенным данным наиболее активно в процесс приватизации вовлекаются земельные участки, предоставленные для коллективного садоводства и дачного строительства.[15, с. 30-32]

     Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс их реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли – носителями частных интересов – посредством экономических и административных методов.

     Задача  проводимой земельной реформы должна состоять не в простом перераспределении  между различными собственниками, а  в обеспечении условий для  рационального ее использования  и охраны, в создании правовых, экономических, организационно-технологических и других предпосылок для воспроизводства и повышения плодородия почвы, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений. В ведении государства должны находиться контроль за целевым использованием и охраной земель; вопросы землеустройства, ведения земельного кадастра и мониторинга; регистрация и защита прав собственности; установление правил пользования земельными участками, учитывающих природоохранные требования и сервитуты; отчуждение частных земель для государственных и общественных нужд в соответствии с национальным законодательством. [18, с.118]

     Важнейшей задачей государства должна быть также разработка четкой концепции  и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

     При разработке экономического механизма  взимания платы за владение и пользование  землей необходимо исходить из того, что  платность землевладения и землепользования относится абсолютно ко всем категориям земель; нормативы платежей за землю имеют рентную основу; дифференцированная платность землевладения и землепользования обеспечивает равные условия хозяйствования независимо от качества земель и их местоположения; земельный налог и арендная плата носят фискальный характер; платежи за землю связаны с уровнем производства и ценами реализации продукции; плата за землю играет стимулирующую роль в вопросах рационального использования и охраны земель; размеры платы за землю, а также ставки земельного налога должны пересматриваться Правительством ежегодно путем применения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции.[14, с.5]

     В соответствии с Законом Республики Беларусь «О платежах за землю», земельным  налогом облагаются земли:

• сельскохозяйственного назначения;
• населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;
• промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;
• лесного и водного фонда.

     Ставка  земельного налога на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями и другими объектами составляет 892 руб. за гектар.[14, с.8]

     За  арендуемые земельные участки плата  взимается в размере, определяемом договором (ст. 16 Закона о платежах на землю). При этом базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов, установленных Президентом Республики Беларусь в зависимости от целевого назначения земельных участков. Законом о налогах учтено, что при отсутствии кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в государственной собственности, арендная плата устанавливается в размере не ниже ставки земельного налога по соответствующей категории земель.

     В настоящем Законе о платежах на землю  предусмотрены также льготы по взиманию платы за землю и по земельному налогу. Наряду с сельскохозяйственными  землями сельскохозяйственного  назначения, подвергшимися радиоактивному загрязнению, на которых введены  ограничения по ведению сельского хозяйства, а также землями, на которых расположены захоронения радиоактивных отходов, продуктов, материалов и других веществ, загрязненных радионуклидами вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, от платы за землю также освобождаются пострадавшие от радиоактивного загрязнения земли других категорий земель, предоставленные для сельскохозяйственных целей.

     Что касается льгот по земельному налогу (ст. 18 Закона о платежах за землю), то с 1 января 2008 г. на уровне закона к числу  льготных отнесены земельные участки, предоставленные учреждениям образования Национального банка Республики Беларусь.

     Как известно, ставки земельного налога ежегодно индексируются с использованием коэффициента, устанавливаемого Законом  Республики Беларусь о бюджете на очередной финансовый (бюджетный) год. Статьей 39 Законом о бюджете определено, что ставки земельного налога в 2008 году индексируются на 70% (в 2007 году размер индексации составлял 60%). [14, с.7-8]

     Основными целями государственной политики в сфере земельных отношений являются:

     — реализация конституционных прав граждан  на владение, пользование и распоряжение земельными участками;

     — повышение эффективности управления земельными ресурсами;

     — формирование основ земельного рынка  и его инфраструктуры;

     — увеличение инвестиционного и производственного  потенциала земель.

     Основными направлениями государственной  политики в области земельных  отношений являются:

     — создание условий для развития всех форм землепользования;

     — четкое разграничение земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

     — введение в экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения с учетом ограничений, установленных  Земельным кодексом РБ;

     — переход на конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков, находящихся в государственной собственности;

     — проведение государственной кадастровой  оценки земель;

     — осуществление ценового и правового  зонирования территорий населенных пунктов;

     — создание государственного земельного кадастра как основы ведения Государственного кадастра недвижимости Республики Беларусь.[7, с.650-652; 654-656]

     3.2 Проблемы формирования рынка земли в Республике Беларусь

        Под рынком земли следует понимать  не только куплю-продажу земли,  но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

     В Советском Союзе, в состав которого входила Беларусь, все земли были национализированы и стали исключительно  собственностью государства. Обретение республиканской независимости в начале 1990-х гг. и переход к рыночным отношениям обусловили необходимость подготовки законодательных основ для становления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений. Так, в июне 1993г. был принят Закон «О праве собственности на землю», в ноябре 1998 г. – Кодекс Республики Беларусь о земле. Таким образом было положено начало к созданию нормативно-правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования.[10, с. 277]

     Кроме совершенствования правового аспекта в реформировании земельных отношений, у нас в стране существует еще ряд недостаточно решенных проблем относительно равноправного развития различных форм собственности на землю. К ним относятся: