Наибольшее  распространение частная собственность  на землю получила в таких странах, как Великобритания, Франция, Италия. В Швеции в государственной собственности  находится 2,4% общей площади сельхозугодий, в Германии – менее 5%. Однако характер форм землепользования не является решающим условием эффективности сельского хозяйства. Так, в США 60% территории находится в частной собственности и 40% - в государственной. В Австралии и Голландии, являющимися крупнейшими производителями и экспортерами сельскохозяйственной продукции, большая часть земли находится в государственной собственности.

     Следующей особенностью развития рыночных отношений  является то, что значительные площади  земель в большинстве стран находятся  в руках крупных землевладельцев. В Великобритании почти 70% угодий принадлежит земельным собственникам. В Италии в крупных землевладениях сосредоточено 35% всех земель, в то же время на долю мелких приходится всего 4,4% обрабатываемой земли. Аналогичная структура землевладения во Франции, где массе мелких крестьянских хозяйств принадлежит всего 5,6% всех земель, тогда как в руках крупных капиталистических хозяйств (удельный вес их всего 4,4%) сосредоточено 25% площади. В Испании более половины всех пригодных для обработки земель находится в руках помещичьих хозяйств, составляющих только 1% землевладельцев, тогда как около 3,4 млн мелких крестьян-землевладельцев (80% числа всех земельных собственников) владеют в общей сложности только 10,5% сельскохозяйственных угодий.

     Характерной тенденцией современного землевладения в странах с рыночной экономикой является разорение мелких фермерских хозяйств и вытеснение их из сферы производства. Эта тенденция наиболее наглядно просматривается в США.

     Укрупнению фермерских хозяйств способствует законодательство. В ряде районов Германии, Швейцарии, США получила поддержку практика единонаследия. Во Франции правопреемник выплачивает остальным долю наследства. В США наследник платит налог на наследство, в то время как в кооперативе или в акционерном обществе он освобождается от уплаты такого налога. В Швеции земли разорившихся мелких фермерских хозяйств переходят в соседние хозяйства. Аналогичные процессы происходят и в Канаде.

     В ФРГ, Великобритании, Дании, Голландии государство также стимулирует процессы укрупнения крестьянских хозяйств и их специализацию в рамках интегрированных хозяйств. Принимая во внимание высокую эффективность крупных хозяйств, во многих странах применяются меры для расширения их числа. Это прежде всего правительственные программы, направленные на стабилизацию цен и предоставление льгот, оптимальные налоги на доходы с капитала и амортизацию имущества. Кроме того законодательно устанавливаются предельные размеры не только земельной собственности, но и землепользования.

     Таким образом, мировые тенденции показывают, что основная масса фермерских хозяйств проходит экономически закономерный и практически повсеместный процесс укрупнения землевладения, что является одним из решающих условий высокой эффективности хозяйствования.

     В отдельных странах наблюдается  высокий удельный вес арендованных земель. Но арендуется земля чаще всего  у частных владельцев. Это значит, что аренда выступает в качестве форм рационального использования  земли.

     Во  многих странах фермеры, являясь  собственниками земли, одновременно арендуют наделы у других владельцев. Доля арендуемых сельскохозяйственных земель постоянно растет, составляя от 15 до 70% используемой площади. Так, в Бельгии в аренде находится 70% земель, во Франции – 50, в Великобритании и Голландии – 40, в Италии – 20, в Дании – 15%. В США доля фермерских сельскохозяйственных угодий составляет 34%, арендуемых – 66%.[17, с. 256-259]

     Аренда  земли является равноправной формой землепользования и наряду с частной  собственностью, она обеспечивает высокий уровень интенсивности использования сельхозугодий. Арендатор, как правило, имеет те же права, что и собственник на получение субсидий, участие в программах ЕС и на национальном уровне. Можно сослаться на опыт ФРГ, где все сельскохозяйственные предприятия, независимо от вида землепользования, имеют равные права и возможности участия в государственных программах.

     Арендные  отношения являются, как правило, объектом как специального законодательства, так и соответствующих положений  гражданского права.

     В целом можно констатировать стремление многих государств удлинить сроки аренды и стабилизировать арендные ставки. [12, с. 41]

     Итак, нынешний зарубежный институт частной собственности на землю в развитых ранах давно не однозначен прежнему праву, которому воля собственника являлась законом для данного земельного пространства. Вопросы производства сельскохозяйственной продукции на любой земле регулируются многими структурами – государством, кооперативами, потребительскими обществами и т.д. Использование аренды становится общей мерой для многих стран, сокращается рынок земли как объекта собственности и увеличивается  - как объекта хозяйствования.[18, с.117-118]

     2.2 Опыт зарубежной  практики государственного  регулирования земельных отношений  

     Анализируя опыт зарубежной практики государственного регулирования, следует отметить, что в законодательствах многих стран совершенно четко просматривается тенденция усиления государственного вмешательства в земельные отношения, и в первую очередь – в установление порядка продажи, аренды земельных участков, их наследования.

     Земельное право в странах с рыночной экономикой представлено обширным количеством  законодательных актов, регулирующих практически все сферы отношений: земельный кадастр, ипотеку, лизинг, аренду, куплю-продажу земельных участков и др. Существует достаточно жесткая система, регулирующая перераспределение земли, прежде всего, сельскохозяйственного назначения. Государственная поддержка сельхозпроизводителей в виде различного рода субсидий и жесткие ограничения купли-продажи земли привели к тому, что земля не так часто переходит из рук в руки. За год меняют собственников 3% земель в США и Ирландии, 2% - в Великобритании, Франции и Италии, 1,5% - в Германии, Голландии и Бельгии.

     В преобладающем большинстве стран  мира выработались свои требования к землепользователям. В Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физическое лицо обладает правом пользования землей лишь в том случае, если имеет профессиональную подготовку, возраст до 50 лет, а также располагает необходимым капиталом. Особо выделяется закон, направленный против продажи и покупки земли в спекулятивных целях, суть которого заключается в том, чтобы земли сельскохозяйственного назначения были во владении лиц, непосредственно занимающихся сельским хозяйством. Законы разных стран направлены как на защиту прав землепользователя, так и землевладельца, включая природоохранную сторону вопроса.

     Вместе  с тем законы о земле во многих странах направлены на защиту интересов  общества. Право частной собственности на землю не абсолютно, поскольку сопряжено с правами общества в лице государства и реализуется с учетом общественных ограничений. Это и регулируемое налогообложение, и отчуждение земли на общественные цели и т.д. [17, с. 259]

     В некоторых странах существуют специальные правила порядка продажи земель. Так, например, в соответствии с законодательством Австрии и Германии для заключения всех земельных сделок необходимо разрешение специальных государственных органов.

       Формами государственного вмешательства  в отношения аренды сельскохозяйственных земель являются: предварительное разрешение на заключение договора аренды уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор, независимо от воли сторон, обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой сельскохозяйственных земель. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также преимущественное право покупки земельного участка арендатором.

     Регулируется  государством и наследование сельскохозяйственных земель. В отличие от гражданского законодательства, которое отдает приоритет наследованию по завещанию и предусматривает возможность дробления наследства, здесь действуют иные принципы. Законодательство многих зарубежных стран (Германия, Австрия, Франция, Норвегия) предусматривает право собственности на землю лишь одного лица и при условии, что наследник – лицо, обладающее соответствующей квалификацией.

     Рассмотрим  теперь конкретные формы государственного регулирования в Германия, в стране с развитым сельским хозяйством, структура и условия которого относительно сходны с белорусскими. Аграрное право Германии не поощряет дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или непродуктивно; гарантирует защиту интересов арендаторов; предусматривает государственный контроль за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков; поощряет улучшение качества земельных угодий. [18, с.119-120]

     В целом, государственное управление землями и земельными отношениями в странах с рыночной экономикой является важной составной частью внутренней политики, осуществляемой с помощью системы государственных органов. Они используют разнообразные рычаги и механизмы, направленные на оказание государственной поддержки фермерам с учетом государственных интересов и приоритетов. Особенно важным является то, что государственное регулирование земельных отношений в этих странах имеет глубокие, давно сложившиеся законодательные положения, учитывающие национальные, природно-климатические, почвенные и хозяйственно-исторические условия, складывающиеся в каждой конкретно взятой стране. [17, с. 261] 

     Таким образом, анализируя законы и закономерности развития земельных отношений в  зарубежных странах можно сделать следующие выводы и предложения:

• система регулирования процесса рыночных отношений во многих странах мира на первом плане ставит вопрос о собственности, земельном обороте посредством аренды и реже – купли-продажи земли. Земля признается важнейшим национальным достоянием, а потому общество не может допустить, чтобы частный собственник распоряжался земельным участком только по своему усмотрению;
• земельное законодательство большинства развитых стран направлено на усиление контроля и регулирования земельных отношений со стороны государства в общественных интересах;
• в ряде стран (ЕС, США и др.) в рыночном обороте земли первостепенная роль отводится аренде. Аренда является одним из инструментов, обеспечивающих формирование эффективно хозяйствующих субъектов, создает условия для реализации принципа равенства на право пользования землей. Что же касается купли-продажи, то ее удельный вес не превышает 1,5-2,5% от всей находящейся в рыночном обороте земли. [17, с.261-262]

     3 Рынок земли в  Республике Беларусь

     3.1 Земельная собственность  в Республике Беларусь и государственное регулирование земельных отношений.

     В соответствии с основным целевым  назначением и независимо от форм собственности все земли в  Республике Беларусь подразделяются на категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;
• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
• земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.[6]

     Собственность на землю в Беларуси представлена в частной и государственной  формах. В частной собственности могут находиться участки, приобретаемые отдельными лицами для строительства жилых домов, дач, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства и прочей деятельности. Условиями приватизации объектов государственной собственности и реализации инвестиционных проектов допускается частная собственность  на землю для юридических лиц. Введение частной собственности на землю дало толчок развитию рыночного оборота земельных участков несельскохозяйственного назначения и становлению рынка земли как капитального актива в Беларуси. Земельные участки, находящиеся в частой собственности, можно продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и использовать в качестве залога для материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Цена земельных участков при их купле-продаже устанавливается по договору между сторонами и формируется на рыночной основе. Кроме того, в республике применяются нормативные (устанавливаемые исходя их качества земельного участка) и льготные (для определенных категорий лиц) цены.[10, с.227]

     Кодексом  о земле (ст.38) установлен состав земель, не подлежащих передаче в частную  собственность. Это:

• земли общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, бульвары, скверы и т.п.);
• земли транспорта и связи;
• земли, предоставленные для нужд обороны;
• земельные участки на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);
• земли заповедников, национальных и дендрологических парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры;
• земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• сенокосы, пастбища и другие угодья населенных пунктов, используемые для общих нужд населения;
• земельные участки, предоставленные или предоставляемые гражданам для целей, предусмотренных законодательством, если в соответствии с генеральными планами, проектами планировки и застройки городов и других населенных пунктов предусмотрено иное целевое использование этих участков; служебные земельные наделы;
• земли населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства на площадях залегания разведанных и в установленном порядке утвержденных месторождений полезных ископаемых.