Правовые основы оценочной деятельности 
 

 

Содержание 

Введение                                                                         3

Глава 1. Общие  положения об оценочной деятельности  8

1.1. Становление оценочной деятельности в России       8

1.2. Понятие оценочной деятельности                            13

1.3. Субъекты  и объекты оценочной деятельности         22

Глава 2. Правовой режим оценочной деятельности        32

2.1. Порядок проведения  оценки                                    32

2.2. Оспоримость результатов оценки                            36

Глава 3. Договор на проведение оценки                         41

3.1. Обязательные требования к договору                      41

на проведение оценки                                                    45

3.2. Права и обязанности оценщика по договору

на проведение оценки                                                    53

3.3. Оплата услуг по договору на проведение оценки    59

Заключение                                                                    59

Список  использованных источников                              65

Приложения                                                                   72

 

Введение  

      Актуальность  темы исследования. Развитие коммерческих отношений приводит к становлению рыночных механизмов, одним из элементов которого является независимая оценка. Преобразования, произошедшие в экономике России, требуют пристального внимания ученых-правоведов к новым явлениям экономической и правовой действительности. В особенности это касается гражданско-правовых институтов, обслуживающих предпринимательские отношения. Упорядоченность общественных отношений, их системность и динамизм, являются необходимыми условиями функционирования и развития общества.

      Оценочная деятельность в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования. В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

      С середины 90-х годов 20 века независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни. Потребность в независимой оценке появляется из необходимости разрешить и устранить субъективные противоречия участников имущественных отношений посредством обращения к объективному квалифицированному мнению независимого лица для определения стоимости неденежного вклада в уставный капитал общества и размера доли участника при его выходе из общества или наследовании, установления рыночной стоимости акций при их выкупе акционерным обществом, совершении обществом крупной сделки, при ипотечном кредитовании в случае спора о величине стоимости предмета ипотеки, а также определения стоимости объектов государственной и муниципальной собственности в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при использовании объектов в качестве предмета залога, определения рыночной стоимости имущества для его реализации в порядке исполнительного производства и др.

      Данные  вопросы имеют не только юридический  аспект, но в значительной степени  и экономический. Однако если в объяснении процессов оценивания и ценообразования современной экономической наукой исходным пунктом определяется истолкование мотивов поведения участников обмена, производства и потребления, то цель юридической науки состоит, прежде всего, в определении сущности, понятия и признаков оценочной деятельности в их значении для построения системы правовых норм, регулирующих отношения между лицами, причастными к проведению независимой оценки.

      Правовые  основы оценочной деятельности определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»¹ (далее Закон об оценочной деятельности). Анализ практики его применения выявил ряд вопросов и проблем, требующих своего осмысления.

      Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

      Недостаточное распространение оценочных услуг  в период первичного распределения  собственности привело к тому, что огромная масса государственных предприятий была переведена в частную собственность, по намерено заниженным ценам. Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, потеряло право на присвоение будущих доходов от их деятельности. Проведение качественной оценки требует использования всего многостороннего комплекса подходов к ней: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке.

      Развитие  оценочной деятельности оказывает  огромное влияние на предпринимательскую среду, направляя действия владельцев компаний, инвесторов, банковских служащих и спекулянтов в сторону уменьшения риска неопределенности, высвобождения средств, неоправданно задержанных в качестве избыточного залога, пути увеличения инвестиционной привлекательности. Определение направлений совершенствования оценочной деятельности, является необходимым фактором развития предпринимательского сектора экономики России.

      Указанные обстоятельства определили актуальность и выбор темы исследования.

      Цель  и задачи исследования. Цель работы - проведение глубокого комплексного анализа правовых основ оценочной деятельности, выявление недостатков законодательства в указанной сфере и выработка рекомендаций по совершенствованию оценочной деятельности в сфере предпринимательства.

      Задачами  данного исследования являются решение  следующих вопросов:

• становление и развитие института оценочной деятельности в российском гражданском праве;
• понимание оценочной деятельности в гражданском и предпринимательском праве;
• характеристика субъектов и объектов оценочной деятельности;
• установление порядка и определение этапов оценочной деятельности;
• изучение условий оспоримости результатов оценки;
• анализ содержания договора на проведение оценки как основания осуществления оценочной деятельности.

      Объектом  исследования выступает сфера отношений в области независимой оценки, порожденных осуществлением оценочной деятельности.

      К предмету исследования относится комплекс проблем теоретического и практического порядка, связанных с правовым регулированием общественных отношений в области оценочной деятельности.

      Методологическая основа исследования. В процессе научного исследования использовались следующие методы: системного и функционального анализа, исторический, лингвистический,  формально-юридический, сравнительно-правовой, нормативный, структурно-правовой методы и др.

      Теоретическая и нормативно-правовая  база исследования. Теоретическую базу исследования составили научные труды в области общей теории права, гражданского права, предпринимательского (хозяйственного) права.

      В работе привлекались труды российских ученых: Белых В.С., Залавской О.М., Зенина И.А., Борисова А.Н., Кругловой Н.Ю., Татаровой А.В. и др.

      В процессе исследования автор обращался  к публикациям в периодических изданиях по указанной проблематике и использовал нормативные документы и практические материалы государственных органов, а также информацию из справочно-правовых систем «Консультант Плюс», «Гарант», «Референт» и из сети Internet.

      Структура и содержание работы определены целью и задачами исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений.

 

Глава 1. Общие положения об оценочной деятельности 

1.1. Становление оценочной деятельности в России 

      Оценка  как элемент государственной  экономической политики начала формироваться в России в середине 18 века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, т.е. описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

      Упоминания  о первых попытках оценки недвижимости относятся к 18 веку — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). В начале 19 в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества, проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861-1868).²

      С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 г. «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».³ К 1888 г. подушный налог был отменен окончательно. Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики.

      С начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в т.ч. выполнявшие и оценочные работы. Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки.

      Одной из первых программ, предназначенных  для получения оценочных сведений, была «Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии», разработанная Черниговской губернской земской управой в 1876 г. Несомненным является факт, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной статистики.

      Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 г. подушный налог для крестьян был заменен поземельным налогом, у правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма актуальным стал вопрос о единообразном подходе к оценке как земли, так и городской недвижимости.⁴

      Имея  в виду будущую реформу земского налогообложения, правительство России 8 июня 1893 г. издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества» в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ», а 4 июня 1894 г. министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона.

      Оценочная деятельность получила новый мощный импульс развития. Лучшие силы русской науки принимали участие в становлении оценочной статистики. Законом предписывалось создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.⁵ Главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 г. отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.