Правовые основы оценочной деятельности

      Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения.

      Как видно из описания порядка организации  оценки в соответствии с законом 1893 г., устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 г. был принят новый Закон «Об оценке недвижимого имущества».

      Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. Изменились условия финансирования оценочных работ. Выполнение кадастровых работ, масштабных работ по оценочной статистике и непосредственная оценка недвижимого имущества требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, не работала система налогообложения недвижимости на основе оценки.

      Более чем тридцатилетний опыт русских  ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок. Современные подходы к вопросам оценки, применяемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики.

      К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, включившие передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Стараниями своих выдающихся ученых Россия с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости была одной из ведущих стран.

      С начала Первой мировой войны и  до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости (в рамках совершенствования достигнутого на 1914 г. уровня) было остановлено. И только в начале 1990-х годов, когда экономика России осваивала рыночные механизмы, появилась реальная потребность в оценке стоимости недвижимости.

      Современный российский рынок недвижимости начал формироваться в 1991 г. Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рынка опережали процесс законодательного регулирования оценочной деятельности. Настоятельность принятия правовой базы в регулируемой сфере была так велика, что отдельные субъекты Российской Федерации, не дождавшись принятия Федерального закона, начали принимать свои региональные нормативные акты. Попытки оценить недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты правительством Москвы, а также частными риелторскими и оценочными фирмами.

      Так, Московской городской Думой был  принят Закон от 11.02.1998 N 3 "Об оценочной  деятельности в городе Москве", в  котором были закреплены правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам. Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, к сожалению, не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам.

      В начале октября 1996 г. Государственная  дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности, в котором были установлены основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

      Пройдя долгий и непростой путь реформирования, институт оценочной деятельности получил свое развитие в федеральном законодательном акте, согласно которому:

• Установлено единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.
• Дан исчерпывающий перечень объектов оценки.
• Утверждена обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.
• Определен исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна. ⁶

      Таким образом, становление и развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.  

1.2. Понятие оценочной деятельности 

      Оценка  как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

      Сущность  правовой категории «оценка» проявляется в целях и объектах оценки. Однако если понимание категории оценка в общеюридическом смысле связывается с определенной квалификацией исследуемого явления, то в специально-правовом смысле (обусловленном целями, предметом и методами цивилистической науки) оценка направлена на понимание свойств объектов гражданских прав, признаваемых существенными для гражданского оборота, и связана с отношениями эквивалентного обмена. Ее проведение, и является предпосылкой свободного и равноценного обмена, соответствующего существующим в обществе требованиям разумности и справедливости.⁷

      Основными целями оценки являются: проведение конкурсов, аукционов, торгов; отражение в отчетности, купля-продажа, мена; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; приватизация, конфискация, национализация, ликвидация; составление брачного контракта; исчисление налога, пошлин, сборов; определение доли имущественных прав; хранение; разрешение имущественных споров; коммерческая концессия; передача прав собственности; передача в доверительное управление и другие.

      Выделяют  два вида оценки:

      1) обязательная оценка;

      2) инициативная (добровольная) оценка.

      Обязательная  оценка осуществляется в случаях, прямо  предусмотренных законодательством. Так, в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

      а также при возникновении спора  о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

      Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.

      Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

      Принципами осуществления оценочной деятельности являются:

• принцип профессионализма;
• принцип независимости;
• принцип достоверности.

      Можно выделить следующие характерные особенности (признаки) оценочной деятельности:

1. оценочная деятельность является видом профессиональной деятельности;
2. оценочную деятельность вправе осуществлять лица, признанные субъектами оценочной деятельности;
3. целью оценочной деятельности является определение рыночной или иной стоимости объектов оценки.

      1. Оценочная деятельность - это не просто любая деятельность, а именно профессиональная. В законодательстве довольно часто встречаются такие понятия, как, например, профессиональная деятельность адвоката, нотариуса, врача, журналиста и др. Но нигде не разъясняется, что такое профессиональная деятельность. Ни в одном нормативно-правовом акте не дается ни определение профессиональной деятельности, ни ее характерные особенности. Более того, данный термин употребляется в разном контексте в различных правовых актах, причем как в отношении физических, так и юридических лиц, а зачастую употребляется как синоним предпринимательской деятельности.

      Оценочная деятельность, являясь одним из видов предпринимательской деятельности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка с соблюдением требований действующего законодательства.⁸

      «Профессиональный» образовано от слова «профессия». Наиболее точное значение слова "профессия" дано в Большой советской энциклопедии: «Профессия (лат. professio - официально указанное занятие, специальность, от profiteer - объявляю своим делом), род трудовой деятельности (занятий) человека, владеющего комплексом специальных теоретических знаний и практических навыков, приобретенных в результате специальной подготовки, опыта работы. Профессиональная деятельность обычно является основным источником дохода». Некоторые виды профессиональной деятельности требуют получения специального разрешения (лицензии) на ее осуществление. За незаконное осуществление некоторых видов профессиональной деятельности, то есть без соответствующих полномочий или разрешений, может быть предусмотрена дисциплинарная, административная или уголовная ответственность.

      Хотелось  бы обратить внимание на два основных признака оценочной деятельности как профессиональной деятельности. В соответствии с Законом об оценочной деятельности это:

• подчинение правилам деловой и профессиональной этики;
• наличие профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

      2. Профессиональной оценочной деятельностью по Закону об оценочной деятельности могут заниматься только те лица, которые являются субъектами оценочной деятельности, а именно физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства. Более подробно об этом сказано в следующем параграфе.

      3. И последний признак оценочной деятельности: эта деятельность должна быть направлена на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

    Объектами оценки могут быть объекты гражданских прав, указанные в ст. 128 ГК РФ: вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги, а также иные объекты, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Более подробно об этом сказано в следующем параграфе.